나이스옥션 법원경매 부산 2024타경5539 [10] 부산광역시 부산진구 범천동 849-2 대동레미안센트럴시티5 3층301호 근린상가 경매

부산광역시 부산진구 범일로192번길 10, 3층301호 (범천동,대동레미안센트럴시티5) (근린상가) 물건의 법원경매 정보입니다. 사건번호 2024타경5539(부산지방법원 경매5계). 감정가 602,000,000원, 최저가 421,400,000원. 매각기일은 2026-11-03입니다. 나이스옥션에서 권리분석, 등기, 감정평가서, 예상낙찰가, 주변 실거래·시세, 관할법원 정보를 무료로 확인할 수 있습니다.

물건 개요

사건번호	2024 타경 5539 [10]
소재지	부산광역시 부산진구 범천동 849-2 대동레미안센트럴시티5 3층301호
도로명주소	부산광역시 부산진구 범일로192번길 10, 3층301호 (범천동,대동레미안센트럴시티5)
용도	근린상가
건물명	대동레미안센트럴시티5
매각기일	2026.11.03
관할법원	부산지방법원 경매5계 (590-1829(구내:1829))
이용제한	상대보호구역, 일반상업지역, 가로구역별 최고높이 제한지역, (접함)소로1류(폭 10m~12m), 방화지구

부산광역시 부산진구 범천동 849-2 대동레미안센트럴시티5 3층301호 근린상가 경매 물건 이미지

면적

토지면적	23.14㎡ (7.00평)
건물면적	148㎡ (44.77평)

금액

감정가	602,000,000원
최저가	421,400,000원 (감정가 대비 70%)
입찰보증금	42,140,000원 (10%)
유찰횟수	1회

회차별 입찰내역

회차	매각기일	최저금액	결과
신건	2026.09.29	602,000,000원	유찰
2차	2026.11.03	421,400,000원

감정평가 요약

감정평가기관: 산하늘 · 평가일 2024.10.31

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경: 본건은 부산광역시 부산진구 범천동 소재 지하철 범내골역 남동측 인근에 위치하는 대동
레미안센트럴시티5 1층 101호 외 14개호로서 주변은 역세권 주변의 상가지대로서 각종 상업
및 업무시설, 주상복합건물, 아파트단지 및 오피스텔 등으로 형성되어 있고, 남동측 일대는
범천1-1재개발, 범천1-2재개발사업이 진행중입니다.
교통상황: 본건까지 제반 차량 접근 가능하고, 인근에 시내버스정류장 및 지하철 범내골역이 소재하
여 일반적인 대중교통사정은 양호합니다.
건물의 구조: 철근콘크리트조 평슬래브지붕 20층 건물 중 1층, 2층,3층으로서,
- 외벽: 인조석 마감.
- 내벽: 식당 인테리어(101호, 103호),편의점 인테리어(102호), 카페 인테리어(104호 일부)
사무실 인테리어(104호 일부, 105호, 205호, 305호).
- 창호: 새시창호.
이용상태: - 기호(1) 101호: 식당(연선생)
- 기호(2) 102호: GS25 편의점
- 기호(3) 103호: 식당(숙향)
- 기호(4) 104호: 북측 일부는 콩카페, 남측 일부는 사무실((주)강민에스지)
- 기호(5) 105호: 기호(4) 104호의 남측 일부와 기호(5) 105호의 북측 일부는
사무실((주)강민에스지), 남측 일부는 사무실((주)호원)
- 기호(6)-기호(9) 201호-204호: 공실
- 기호(10) 205호: 사무실(메가인포자문그룹 부산지점)
- 기호(11)-기호(14) 301호-304호: 공실
- 기호(15) 305호: 사무실(노무법인 남명)
설비내역: 급수 및 배수설비, 위생설비, 화재탐지 및 소화설비, 승강기설비, 주차타워설비 등이
되어있습니다.
토지의 형상 및 이용상태: 사다리형의 토지이며 주상복합건물의 부지입니다.
인접 도로상태등: 북동측으로 왕복3차선의 도로, 남동측으로 약6-8m 폭의 도로와 접합니다.
토지이용계획 및 제한상태: 용도지역은 일반상업지역 입니다.
공부와의 차이: 없습니다.
기타참고사항(임대관례 및 기타): 가.임대관계: 미상입니다.
나.기타: 없습니다.

물건 비고

감정평가 당시 공실임(감정평가서 참조).

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 기본 정보

경매 사건번호: 부산지방법원 2024타경5539 (10)

경매 구분: 부동산 임의경매

채권자: 농OOOOOOO

매각 대상: 토지/건물 일괄매각

감정가: 602,000,000원

1.2. 소재지 및 면적

소재지: 부산광역시 부산진구 범천동 849-2, 대동레미안센트럴시티5 3층 301호

용도: 근린상가

토지 면적: 23.14㎡ (약 7.00평)

토지 지분: 23.14㎡ (약 7.00평)

토지 제시외 면적: 0.00㎡

건물 면적: 148.00㎡ (약 44.77평)

건물 지분: 148㎡

건물 제시외 면적: 0.00㎡

1.3. 특이사항 및 주의사항

특이사항: 재개발구역, 공동담보

주의사항: 감정평가 당시 공실임 (감정평가서 참조)

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위 환경

본 물건은 부산광역시 부산진구 범천동에 위치하며, 지하철 범내골역에서 남동측 인근에 자리한 대동레미안센트럴시티5 건물 3층 301호입니다. 주변은 역세권 상가지대로서 각종 상업 및 업무시설, 주상복합건물, 아파트단지 및 오피스텔 등이 밀집해 있습니다. 남동측 일대에서는 범천1-1재개발 및 범천1-2재개발 사업이 진행 중으로, 지역 개발 잠재력이 높습니다.

2.2. 교통 상황

본 물건까지 차량 접근이 용이하며, 인근에 시내버스정류장과 부산지하철 1호선 범내골역이 소재하여 일반적인 대중교통 이용이 매우 편리합니다. 지하철 범내골역에서 도보 1~2분 거리에 위치한 초역세권 입지를 자랑합니다.

2.3. 도로 상태

건물 북동측으로는 왕복 3차선 도로, 남동측으로는 약 6-8m 폭의 도로와 접하고 있어 차량 통행 및 접근이 원활합니다.

2.4. 주변 시설 및 혐오시설

주변에는 다양한 상업시설, 업무시설, 주상복합, 아파트단지, 오피스텔 등이 형성되어 있어 생활 편의시설 이용이 편리합니다. 또한, 대가밀면, 흥미원 등 식당과 편의점, 카페 등이 인근에 위치하고 있습니다. 검색 결과, 본 물건 인근 지역에서 즉각적으로 확인되는 혐오시설은 발견되지 않았습니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황

본 물건의 말소기준권리는 2020년 4월 1일 접수된 농업협동조합자산관리회사의 근저당권(금 5,400,000,000원)입니다. [cite: Provided Data] 경매개시결정은 2024년 10월 17일 접수된 장유농업협동조합의 임의경매(4,614,814,173원)입니다. [cite: Provided Data] 또한, 부산진구(세무2과)의 1번 황의순 지분압류(2025년 4월 25일 접수)가 있으나, 이는 경매를 통해 소멸될 권리입니다. 등기부채권 총액은 5,400,000,000원입니다. [cite: Provided Data]

3.2. 임차인 현황

임차인 현황상 인수 보증금 합계는 0원입니다. [cite: Provided Data] 그러나 임대관계는 미상으로 확인되어, 실제 점유 관계 및 임대차 여부에 대한 추가적인 확인이 필요합니다.

4. 상권분석

4.1. 지역적 특성

본 물건이 위치한 범천동 일대는 역세권에 인접한 상업지대로서 활발한 상업 및 업무 활동이 이루어지고 있습니다. 대동레미안센트럴시티5는 주상복합 건물로, 다양한 업종의 상가와 주거 시설이 혼합되어 있습니다.

4.2. 개발 호재

본 물건 주변으로 범천1-1구역의 대규모 재개발 사업이 활발히 진행 중이며, 착공 단계에 접어들어 지역 전체의 가치 상승이 기대됩니다. 범천1-2구역 또한 재개발 구역 해제 후 지역주택조합 사업 방식으로 전환 논의가 이루어지고 있어, 향후 지역 환경 개선에 긍정적인 영향을 줄 것으로 예상됩니다. 이러한 재개발 사업들은 지역 내 인프라 개선과 상권 활성화에 기여할 것으로 보입니다.

5. 생활정보

5.1. 건물 이용 상태

본 건물(대동레미안센트럴시티5)은 철근콘크리트조 20층 건물로, 1층, 2층, 3층에 상가 및 사무실 등이 입점해 있습니다. [cite: Provided Data] 감정평가서에 따르면, 본건 호수(3층 301호)를 포함한 301호-304호는 공실로 확인됩니다. [cite: Provided Data] 1층에는 식당, 편의점(GS25), 카페 등의 상가들이 운영 중입니다. [cite: Provided Data]

5.2. 건물 설비

건물 내에는 급수 및 배수 설비, 위생 설비, 화재 탐지 및 소화 설비, 승강기 설비, 주차타워 설비 등이 갖추어져 있습니다. [cite: Provided Data]

6. 잠재적 리스크

6.1. 공실 리스크

감정평가 당시 본건(3층 301호)이 공실 상태였으므로, 즉시 임대 수익을 기대하기 어렵습니다. 신규 임차인 확보를 위한 시간과 비용이 발생할 수 있습니다. [cite: Provided Data]

6.2. 재개발 구역 관련 사항

현재 재개발 구역에 속해 있어 향후 지역 가치 상승의 기대가 있으나, 이 과정에서 발생할 수 있는 일시적인 교통 불편이나 소음 등은 고려해야 할 사항입니다.

6.3. 임대 관계 미상

임차인 현황상 인수 보증금은 없으나, 임대 관계가 미상으로 신고되어 있어 실제 점유 및 임대차 관계 확인에 신중해야 합니다.

7. 종합 의견

본 물건은 부산지하철 범내골역 역세권에 위치한 근린상가로, 주변 상권이 발달해 있으며 향후 대규모 재개발 사업으로 인한 미래 가치 상승이 기대되는 우량 입지입니다. 차량 및 대중교통 접근성이 뛰어나며, 건물 내 편의시설도 잘 갖추어져 있습니다. 다만, 현재 공실 상태이므로 임대 수익 발생까지는 시간과 노력이 필요하며, 임대 관계에 대한 철저한 확인이 요구됩니다. 재개발 진행 상황과 함께 시장 상황을 면밀히 분석하여 신중한 접근이 필요합니다.

8. 투자 포인트

* 우수한 역세권 입지: 지하철 범내골역 도보 1~2분 거리의 초역세권으로 교통이 편리합니다.

* 지역 개발 잠재력: 범천1-1구역의 대규모 재개발 사업이 진행 중으로, 미래 가치 상승이 기대됩니다.

* 활성화된 상권: 주변에 다양한 상업 및 업무 시설이 밀집해 있어 배후 수요가 풍부합니다.

* 편리한 건물 이용: 승강기, 주차타워 등 기본적인 건물 설비가 갖추어져 있습니다. [cite: Provided Data]

9. 예상 입찰가

감정가 602,000,000원을 기준으로, 현재 공실 상태임을 감안하고 시장 상황 및 낙찰 가능성을 고려하여 신중하게 입찰가를 산정할 필요가 있습니다. 공실로 인한 공실 리스크와 향후 임차인 확보 비용 등을 고려할 때, 감정가 대비 약 10% 내외의 할인율을 적용한 541,800,000원 전후의 금액을 고려해볼 수 있습니다. 다만, 이는 일반적인 추정치이며, 현장 조사를 통한 정확한 가치 평가와 경쟁 입찰 상황을 종합적으로 고려하여 최종 입찰가를 결정해야 합니다.1.물건 기본정보