나이스옥션 법원경매 부산 2024타경5539 [2] 부산광역시 부산진구 범천동 849-2 대동레미안센트럴시티5 1층102호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 산하늘 · 평가일 2024.10.31

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 부산광역시 부산진구 범천동 소재 지하철 범내골역 남동측 인근에 위치하는 대동
레미안센트럴시티5 1층 101호 외 14개호로서 주변은 역세권 주변의 상가지대로서 각종 상업
및 업무시설, 주상복합건물, 아파트단지 및 오피스텔 등으로 형성되어 있고, 남동측 일대는
범천1-1재개발, 범천1-2재개발사업이 진행중입니다.

교통상황

본건까지 제반 차량 접근 가능하고, 인근에 시내버스정류장 및 지하철 범내골역이 소재하
여 일반적인 대중교통사정은 양호합니다.

건물의 구조

철근콘크리트조 평슬래브지붕 20층 건물 중 1층, 2층,3층으로서,
- 외벽: 인조석 마감.
- 내벽: 식당 인테리어(101호, 103호),편의점 인테리어(102호), 카페 인테리어(104호 일부)
사무실 인테리어(104호 일부, 105호, 205호, 305호).
- 창호: 새시창호.

이용상태

- 기호(1) 101호: 식당(연선생)
- 기호(2) 102호: GS25 편의점
- 기호(3) 103호: 식당(숙향)
- 기호(4) 104호: 북측 일부는 콩카페, 남측 일부는 사무실((주)강민에스지)
- 기호(5) 105호: 기호(4) 104호의 남측 일부와 기호(5) 105호의 북측 일부는
사무실((주)강민에스지), 남측 일부는 사무실((주)호원)
- 기호(6)-기호(9) 201호-204호: 공실
- 기호(10) 205호: 사무실(메가인포자문그룹 부산지점)
- 기호(11)-기호(14) 301호-304호: 공실
- 기호(15) 305호: 사무실(노무법인 남명)

설비내역

급수 및 배수설비, 위생설비, 화재탐지 및 소화설비, 승강기설비, 주차타워설비 등이
되어있습니다.

토지의 형상 및 이용상태

사다리형의 토지이며 주상복합건물의 부지입니다.

인접 도로상태등

북동측으로 왕복3차선의 도로, 남동측으로 약6-8m 폭의 도로와 접합니다.

토지이용계획 및 제한상태

용도지역은 일반상업지역 입니다.

공부와의 차이

없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

가.임대관계: 미상입니다.
나.기타: 없습니다.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 기본사항

* 사건번호: 부산지방법원 2024타경5539 (2)

* 경매구분: 부동산임의경매

* 매각대상: 토지 및 건물 일괄매각

1.2. 물건 현황

* 소재지: 부산광역시 부산진구 범천동 849-2, 대동레미안센트럴시티5 1층 102호

* 용도: 근린상가

* 토지면적: 9.46㎡ (약 2.86평)

* 토지 지분: 9.46㎡ (약 2.86평)

* 건물면적: 60.50㎡ (약 18.30평)

* 건물 지분: 60.5㎡ (약 18.30평)

* 감정가: 1,193,000,000원

1.3. 채권자 정보

* 채권자: 농OOOOOOO (농업협동조합)

1.4. 특이사항

* 재개발구역, 대항력 있는 임차인, 공동담보

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주변환경

본 물건은 부산광역시 부산진구 범천동 소재 지하철 범내골역 남동측 인근에 위치한 대동레미안센트럴시티5 건물 1층 102호입니다. 주변은 지하철역 역세권을 중심으로 형성된 상가지대로서, 다양한 상업 및 업무시설, 주상복합건물, 아파트 단지, 오피스텔 등이 혼재되어 있습니다. 특히, 남동측 일대에서는 범천1-1 및 범천1-2 재개발사업이 진행 중이거나 계획되어 있어 향후 지역 개발에 따른 변화가 예상됩니다.

2.2. 교통 접근성

본 물건까지 차량 접근이 용이하며, 인근에 시내버스정류장과 지하철 1호선 범내골역이 소재하여 대중교통 이용이 매우 편리한 지역입니다.

2.3. 토지 이용 및 개발 현황

* 토지 형상: 사다리형

* 토지 이용: 주상복합건물의 부지

* 인접 도로: 북동측 왕복 3차선 도로, 남동측 약 6-8m 폭 도로와 접함.

* 용도지역: 일반상업지역

* 재개발 구역: 범천1-1, 범천1-2 재개발구역 내 위치

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황 요약

* 소유권: 김미향 외 1명 (소유권 보존 등기 2019.11.13)

* 말소기준권리: 농업협동조합자산관리회사 근저당 (2020.04.01, 5,400,000,000원)

* 경매개시결정: 장유농업협동조합 임의경매 (2024.10.17, 4,614,814,173원)

* 임차권: 정성진 (상가건물임차권 2025.03.20, 50,000,000원)

* 압류: 부산진구 (2025.04.25, 세무2과 압류)

* 말소예정 권리: 근저당, 임의경매, 상가건물임차권, 압류 등 매각으로 소멸될 가능성이 높음.

3.2. 임차인 현황

* 임차인: 정성진 (GS25 편의점)

* 보증금: 50,000,000원

* 차임: 3,000,000원

* 전입/사업자등록/확정일자: 2020년 2월 24일

* 배당신고일자: 2024년 11월 27일

* 대항력: 있음

* 비고: 물건명세서 상, 임차인은 매수인에게 대항할 수 있으며, 배당에서 보증금 전액 변제되지 않을 경우 잔액을 매수인이 인수해야 합니다.

3.3. 인수되는 권리

* 매수인에게 대항할 수 있는 임차권(을구 2번): 정성진 (보증금 50,000,000원). 배당에서 보증금 전액 변제되지 아니하면 잔액을 매수인이 인수합니다.

4. 상권분석

4.1. 업종 분포 및 유동인구

본 물건이 위치한 범천동 일대는 지하철 범내골역을 중심으로 형성된 복합 상업지구입니다. 주변에 다수의 아파트 단지와 오피스텔, 업무시설이 밀집해 있어 안정적인 배후수요를 확보하고 있습니다. 특히, 1층에 위치한 GS25 편의점은 이러한 주변 수요층을 대상으로 영업하고 있어 기본적인 일일 유동인구는 꾸준할 것으로 예상됩니다. 인근에는 다양한 소매점, 음식점, 카페, 사무실 등이 운영되고 있습니다.

4.2. 경쟁 환경

본 물건의 1층 102호는 GS25 편의점으로 운영 중입니다. 주변 상권에 유사 업종의 편의점이 있을 수 있으나, 역세권의 입지적 장점을 바탕으로 신규 경쟁보다는 기존 고객 유지가 중요할 것으로 보입니다. 다만, 건물 내 다른 상가들의 공실(201호-204호, 301호-304호)이 존재하여 공실률에 대한 고려가 필요합니다.

4.3. 개발 영향

범천1-1, 범천1-2 재개발사업이 진행됨에 따라 향후 지역 환경 개선 및 인구 유입 증가가 기대됩니다. 이는 장기적으로 상권 활성화 및 부동산 가치 상승에 긍정적인 영향을 줄 수 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설

* 쇼핑: 주변 상업시설 내 다수의 편의점, 마트, 소매점 이용 가능.

* 은행: 범내골역 인근 은행 및 금융기관 이용 편리.

* 의료: 종합병원 및 병의원 등 의료시설 이용 가능 (차량 이동 필요).

5.2. 교육 및 기타

* 교육: 인근 초, 중, 고등학교 및 학원가 이용 가능.

* 관공서: 부산진구청 등 주요 관공서 접근성 양호.

6. 잠재적 리스크

6.1. 대항력 있는 임차인 인수 부담

본 물건에는 보증금 50,000,000원의 대항력 있는 임차인이 존재합니다. 경매 배당 절차에서 보증금 전액이 변제되지 않을 경우, 해당 금액을 매수인이 인수해야 하는 부담이 있습니다. 이는 입찰 시 반드시 고려해야 할 최우선 리스크입니다.

6.2. 재개발 구역 관련 불확실성

본 물건이 재개발 구역 내에 위치하고 있어, 향후 재개발 진행 과정에 따라 건물 가치, 조망권, 도로 접근성 등에 변동이 발생할 수 있습니다. 재개발 완료 시 긍정적 효과가 기대되지만, 사업 지연 또는 계획 변경 등의 불확실성도 존재합니다.

6.3. 건물 내 공실

해당 건물(대동레미안센트럴시티5)의 일부 호실(201호-204호, 301호-304호)이 공실 상태로 파악되어, 건물 전체의 관리 또는 상권 활성화에 잠재적 영향을 미칠 수 있습니다.

6.4. 공동담보 물건

'공동담보' 표기가 있는 것으로 보아, 본 건 외 다른 담보물건이 존재할 수 있으며, 이와 관련된 추가적인 권리관계나 변제 순위에 대한 면밀한 검토가 필요할 수 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 부산진구의 핵심 상업지역인 범천동에 위치하며, 지하철 범내골역 역세권이라는 탁월한 입지 조건을 갖추고 있습니다. 현재 편의점으로 운영 중인 1층 상가는 안정적인 수요층을 바탕으로 꾸준한 영업이 가능할 것으로 보입니다. 또한, 장기적으로는 재개발 사업으로 인한 지역 가치 상승이 기대되는 투자 잠재력을 지니고 있습니다.

다만, 대항력 있는 임차인으로 인한 보증금 인수 부담, 재개발 구역 내 불확실성, 건물 내 일부 공실 등은 반드시 인지하고 신중하게 접근해야 할 리스크 요소입니다. 이러한 잠재적 위험 요소를 충분히 고려한 전략 수립이 필요합니다.

8. 투자 포인트

* 최상의 입지: 지하철 범내골역 초역세권, 배후 수요 풍부한 상업지구.

* 안정적인 임대 수익: 현재 운영 중인 편의점은 고정적인 매출 발생 가능.

* 미래 가치 상승 잠재력: 재개발 사업 진행에 따른 지역 가치 상승 기대.

* 편리한 교통: 대중교통 및 차량 접근성이 우수하여 접근성 탁월.

9. 예상 입찰가

본 물건의 감정가는 1,193,000,000원입니다.

인수되는 임차인의 보증금 50,000,000원을 제외한 물건의 가치를 고려할 때, 시장 경쟁 상황 및 향후 개발 가치 등을 종합적으로 판단하여 보수적으로 접근할 필요가 있습니다.

예상 입찰가는 약 1,250,000,000원 ~ 1,300,000,000원 범위에서 고려해 볼 수 있습니다.

이는 감정가를 기준으로 시장 상황 및 입찰 경쟁률을 감안한 추정치이며, 실제 입찰가는 개인의 투자 성향, 자금 계획, 권리 관계에 대한 최종 확인 및 시장 분위기에 따라 달라질 수 있습니다. 특히, 임차인 보증금 인수 여부에 대한 배당 결과 확인 후 최종 입찰가를 결정하는 것이 중요합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.