나이스옥션 법원경매 부산 2024타경5539 [1] 부산광역시 부산진구 범천동 849-2 대동레미안센트럴시티5 1층101호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 산하늘 · 평가일 2024.10.31

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 부산광역시 부산진구 범천동 소재 지하철 범내골역 남동측 인근에 위치하는 대동
레미안센트럴시티5 1층 101호 외 14개호로서 주변은 역세권 주변의 상가지대로서 각종 상업
및 업무시설, 주상복합건물, 아파트단지 및 오피스텔 등으로 형성되어 있고, 남동측 일대는
범천1-1재개발, 범천1-2재개발사업이 진행중입니다.

교통상황

본건까지 제반 차량 접근 가능하고, 인근에 시내버스정류장 및 지하철 범내골역이 소재하
여 일반적인 대중교통사정은 양호합니다.

건물의 구조

철근콘크리트조 평슬래브지붕 20층 건물 중 1층, 2층,3층으로서,
- 외벽: 인조석 마감.
- 내벽: 식당 인테리어(101호, 103호),편의점 인테리어(102호), 카페 인테리어(104호 일부)
사무실 인테리어(104호 일부, 105호, 205호, 305호).
- 창호: 새시창호.

이용상태

- 기호(1) 101호: 식당(연선생)
- 기호(2) 102호: GS25 편의점
- 기호(3) 103호: 식당(숙향)
- 기호(4) 104호: 북측 일부는 콩카페, 남측 일부는 사무실((주)강민에스지)
- 기호(5) 105호: 기호(4) 104호의 남측 일부와 기호(5) 105호의 북측 일부는
사무실((주)강민에스지), 남측 일부는 사무실((주)호원)
- 기호(6)-기호(9) 201호-204호: 공실
- 기호(10) 205호: 사무실(메가인포자문그룹 부산지점)
- 기호(11)-기호(14) 301호-304호: 공실
- 기호(15) 305호: 사무실(노무법인 남명)

설비내역

급수 및 배수설비, 위생설비, 화재탐지 및 소화설비, 승강기설비, 주차타워설비 등이
되어있습니다.

토지의 형상 및 이용상태

사다리형의 토지이며 주상복합건물의 부지입니다.

인접 도로상태등

북동측으로 왕복3차선의 도로, 남동측으로 약6-8m 폭의 도로와 접합니다.

토지이용계획 및 제한상태

용도지역은 일반상업지역 입니다.

공부와의 차이

없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

가.임대관계: 미상입니다.
나.기타: 없습니다.

물건 비고

101호를 사용 중인 식당은 인접하고 있는 남서 측의 공개공지 부분을 같이 사용하고 있음(감정평가서 참조)

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 기본개요

사건번호: 부산지방법원 2024타경5539 (1)

소재지: 부산광역시 부산진구 범천동 849-2 대동레미안센트럴시티5 1층101호

용도: 근린상가

감정가: 792,000,000원

채권자: 농OOOOOOO

경매구분: 부동산임의경매

매각대상: 토지/건물 일괄매각

특이사항: 재개발구역, 공동담보

1.2. 면적 및 토지/건물 현황

토지면적: 6.28㎡ (약 1.90평)

토지지분: 6.28㎡ (약 1.90평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 40.18㎡ (약 12.15평)

건물지분: 40.18㎡ (약 12.15평)

건물 제시외면적: 0.00㎡

1.3. 건물 정보

건물명: 대동레미안센트럴시티5

구조: 철근콘크리트조 평슬래브지붕

총 층수: 지하 2층, 지상 20층

사용승인일: 2019년 11월 05일

건물 연면적: 14,241.83㎡ (약 4,301.91평)

건축면적: 953.04㎡ (약 288.31평)

2. 입지조건

2.1. 소재지 및 주변 환경

본건은 부산광역시 부산진구 범천동 소재 지하철 범내골역 남동측 인근에 위치합니다.

주변은 역세권 상가지대로서 각종 상업 및 업무시설, 주상복합건물, 아파트단지 및 오피스텔 등이 밀집해 있습니다.

남동측 일대에는 범천1-1재개발 및 범천1-2재개발 사업이 진행 중입니다.

2.2. 교통 상황

본건까지 차량 접근이 용이하며, 인근에 시내버스정류장과 지하철 1호선 범내골역이 소재하여 대중교통 이용이 매우 편리합니다.

2.3. 토지 이용 현황

토지 형상은 사다리형이며, 주상복합건물의 부지로 이용 중입니다.

북동측으로 왕복 3차선 도로, 남동측으로 약 6-8m 폭의 도로와 접하고 있어 도로 접근성이 양호합니다.

용도지역은 일반상업지역입니다.

3. 권리분석

3.1. 경매 개요

본건은 농OOOOOOO을 채권자로 하는 부동산 임의경매 사건입니다.

감정평가액은 792,000,000원입니다.

3.2. 권리 관계

말소기준권리는 2020년 4월 1일 접수된 농업협동조합자산관리회사의 근저당권입니다.

매각으로 인해 위 근저당권을 포함한 모든 등기부상 권리는 소멸될 예정입니다.

낙찰자가 인수하는 부담 있는 권리는 없는 것으로 파악됩니다.

3.3. 임차인 현황

* 임차인: 이승봉 (식당 '연선생' 운영)

* 보증금: 30,000,000원

* 차임: 2,000,000원

* 사업자 등록일: 2022년 4월 7일

* 배당 신고일: 2024년 12월 31일

* 대항력: 없음

* 인수 보증금: 0원

* 임차인 성함은 이 으로 확인됩니다.

* 비록 대항력은 없으나, 혹시 모를 상황에 대비하여 해당 임차인의 명도 관련 사항은 전문가와 상의 후 진행하는 것이 안전합니다.

4. 상권분석

4.1. 지역 상권 특징

지하철 범내골역을 중심으로 형성된 역세권 상권으로, 배후 수요 및 유동인구가 풍부합니다.

다양한 상업 및 업무 시설이 밀집해 있어 상권 활성화 가능성이 높습니다.

주변의 재개발 사업은 지역 경제 활성화와 함께 미래 가치 상승을 견인할 것으로 예상됩니다.

4.2. 건물 내 상가 현황

본건이 속한 대동레미안센트럴시티5 건물은 주상복합으로, 1층 일부에 근린상가가 배치되어 있습니다.

현재 101호는 '연선생'이라는 상호로 식당을 운영 중이며, 102호는 편의점, 103호는 식당, 104호는 카페 및 사무실, 105호는 사무실로 사용되고 있습니다.

2층과 3층 일부 호실은 공실로 확인되어, 추가적인 상가 활용 가능성도 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설 및 인프라

* 교통: 지하철 1호선 범내골역 도보 이용 가능, 다양한 시내버스 노선으로 시내외 접근성이 우수합니다.

* 상업시설: 주변에 각종 편의시설이 인접해 있어 생활이 편리합니다.

* 교육시설: 인근에 초, 중, 고등학교가 위치하고 있으나, 상가 용도와 직접적인 관련은 적습니다.

* 주변 지역은 부산진구의 중심 상업지구에 속하며, 주거 및 업무 시설이 복합적으로 발달해 있습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 재개발 관련 이슈

본건이 위치한 지역은 현재 재개발 구역으로 지정되어 사업이 진행 중입니다.

재개발 사업의 진행 상황 및 완료 후의 도시 계획 변경에 따라 건물 및 주변 환경에 변화가 있을 수 있습니다.

6.2. 공개공지 사용 문제

가장 주의해야 할 사항으로, 101호를 사용 중인 식당이 인접한 남서 측 공개공지 부분을 함께 사용하고 있는 것으로 파악되었습니다.

이는 향후 건축법규 위반, 이행강제금 부과, 또는 사용 중단 요구 등 법적 문제로 비화될 수 있는 중대한 리스크입니다.

이 부분에 대한 면밀한 확인 및 법률 자문이 필수적입니다.

6.3. 공동담보 및 채권액

본건은 공동담보로 경매에 나왔으며, 총 채권액이 상당한 규모(54억원 + 46억원 이상)에 달합니다.

이는 채무 부담이 크다는 것을 의미하며, 경매 취하 가능성은 낮지만, 추가적인 권리 관계를 꼼꼼히 살펴보아야 합니다.

6.4. 건물 공실률

본건이 속한 건물 내 일부 상가 호실(201호-204호, 301호-304호)이 공실 상태로 확인되었습니다.

이는 해당 상가의 전반적인 임대 시장 상황을 반영할 수 있으며, 본건의 임대 수익률에 영향을 미칠 수 있습니다.

7. 종합 의견

역세권이라는 탁월한 입지 조건과 주변 재개발 사업으로 인한 잠재적 가치 상승을 기대할 수 있는 물건입니다.

하지만, 현장에서 가장 주목해야 할 리스크는 '공개공지 무단 사용' 문제이며, 이는 매수 후 큰 부담으로 작용할 수 있습니다.

이 리스크를 감안하더라도, 향후 지역 발전 가능성과 현재 상권의 활성화 정도를 종합적으로 판단하여 신중한 접근이 필요합니다.

권리관계는 명확하여 낙찰 후 추가 인수 부담은 없을 것으로 예상됩니다.

8. 투자 포인트

* 역세권 입지를 통한 안정적인 유동인구 및 잠재 고객 확보

* 재개발 사업 진행에 따른 장기적인 지역 가치 상승 기대

* 현재 운영 중인 점포(식당)로 인한 즉시 임대 수익 또는 사업 승계 가능성

9. 예상 입찰가

예상 입찰가는 감정가 792,000,000원을 기준으로 하되, 다음과 같은 사항을 면밀히 검토하여 결정해야 합니다.

* 본건의 현재 시장 가치 및 유사 물건 거래 사례 분석

* 공개공지 사용 문제로 인한 법적 리스크 및 예상되는 해결 비용 산정

* 향후 건물 및 지역 가치 상승 잠재력 평가

* 명도 관련 예상 비용 및 절차 고려

* 인수 보증금은 0원이므로, 위 요소들을 종합적으로 고려하여 보수적으로 접근하는 것이 권장됩니다.

정확한 예상 입찰가 산정을 위해서는 현장 조사와 전문가의 추가적인 자문이 필수적입니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.