나이스옥션 법원경매 부산 2024타경5539 [9] 부산광역시 부산진구 범천동 849-2 대동레미안센트럴시티5 2층205호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 산하늘 · 평가일 2024.10.31

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 부산광역시 부산진구 범천동 소재 지하철 범내골역 남동측 인근에 위치하는 대동
레미안센트럴시티5 1층 101호 외 14개호로서 주변은 역세권 주변의 상가지대로서 각종 상업
및 업무시설, 주상복합건물, 아파트단지 및 오피스텔 등으로 형성되어 있고, 남동측 일대는
범천1-1재개발, 범천1-2재개발사업이 진행중입니다.

교통상황

본건까지 제반 차량 접근 가능하고, 인근에 시내버스정류장 및 지하철 범내골역이 소재하
여 일반적인 대중교통사정은 양호합니다.

건물의 구조

철근콘크리트조 평슬래브지붕 20층 건물 중 1층, 2층,3층으로서,
- 외벽: 인조석 마감.
- 내벽: 식당 인테리어(101호, 103호),편의점 인테리어(102호), 카페 인테리어(104호 일부)
사무실 인테리어(104호 일부, 105호, 205호, 305호).
- 창호: 새시창호.

이용상태

- 기호(1) 101호: 식당(연선생)
- 기호(2) 102호: GS25 편의점
- 기호(3) 103호: 식당(숙향)
- 기호(4) 104호: 북측 일부는 콩카페, 남측 일부는 사무실((주)강민에스지)
- 기호(5) 105호: 기호(4) 104호의 남측 일부와 기호(5) 105호의 북측 일부는
사무실((주)강민에스지), 남측 일부는 사무실((주)호원)
- 기호(6)-기호(9) 201호-204호: 공실
- 기호(10) 205호: 사무실(메가인포자문그룹 부산지점)
- 기호(11)-기호(14) 301호-304호: 공실
- 기호(15) 305호: 사무실(노무법인 남명)

설비내역

급수 및 배수설비, 위생설비, 화재탐지 및 소화설비, 승강기설비, 주차타워설비 등이
되어있습니다.

토지의 형상 및 이용상태

사다리형의 토지이며 주상복합건물의 부지입니다.

인접 도로상태등

북동측으로 왕복3차선의 도로, 남동측으로 약6-8m 폭의 도로와 접합니다.

토지이용계획 및 제한상태

용도지역은 일반상업지역 입니다.

공부와의 차이

없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

가.임대관계: 미상입니다.
나.기타: 없습니다.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

본 물건은 부산광역시 부산진구 범천동 849-2, 대동레미안센트럴시티5 2층 205호에 소재한 근린상가입니다.

사건번호는 부산지방법원 2024타경5539 (9)이며, 부동산 임의경매로 진행됩니다.

감정가는 334,000,000원입니다.

토지 면적은 11.49㎡ (약 3.48평)이며, 건물 면적은 73.50㎡ (약 22.23평)입니다.

본 건은 토지와 건물이 일괄 매각 대상입니다.

채권자는 장유농업협동조합입니다.

주요 특이사항으로는 재개발구역에 해당하며, 공동담보 물건으로 파악됩니다.

2. 입지조건

본 물건은 부산광역시 부산진구 범천동 소재 지하철 범내골역 남동측 인근에 위치합니다.

주변은 각종 상업 및 업무시설, 주상복합건물, 아파트단지, 오피스텔 등이 밀집한 역세권 상가지대로 형성되어 있습니다.

특히 남동측 일대에서는 범천1-1재개발 및 범천1-2재개발 사업이 진행 중입니다.

제반 차량의 접근이 가능하며, 인근에 시내버스정류장 및 지하철 범내골역이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다.

토지는 북동측으로 왕복 3차선 도로, 남동측으로 약 6-8m 폭의 도로와 접하고 있으며, 토지 이용 계획상 일반상업지역에 해당합니다.

대동레미안센트럴시티5 건물 자체는 철근콘크리트조 평슬래브 지붕의 20층 건물이며, 본 건(205호)은 2층에 위치합니다.

3. 권리분석

본 건의 등기부등본 요약에 따르면 다음과 같은 권리 내역이 확인됩니다.

소유권 보존 등기는 2019년 11월 13일 김미향 외 1명 명의로 되어 있습니다.

말소기준권리는 2020년 4월 1일 접수된 농업협동조합자산관리회사 명의의 근저당권 (채권액 5,400,000,000원)으로 보입니다.

이후 2024년 10월 17일 접수된 장유농업협동조합 명의의 임의경매개시결정 (채권액 4,614,814,173원)이 현재 경매 절차의 근거가 됩니다.

또한, 2025년 4월 25일 접수된 부산진구(부산광역시) 명의의 1번황의순 지분압류 (세무 관련)도 확인됩니다.

전체 등기부채권 총액은 5,400,000,000원입니다.

권리분석상, 말소기준권리(근저당) 이하 모든 권리(근저당, 임의경매, 압류)는 경매 매각으로 소멸될 것으로 예상되어, 낙찰자는 인수하는 권리가 없을 것으로 판단됩니다.

임차인 현황 상 인수 보증금 합계는 0원입니다.

4. 상권분석

본 물건이 위치한 범천동 일대는 지하철 범내골역 역세권을 중심으로 활성화된 상업지역입니다.

주변에 다양한 상업 및 업무시설, 주상복합, 아파트, 오피스텔이 밀집해 있어 풍부한 배후 수요를 갖추고 있습니다.

건물 내부에는 식당, 편의점, 카페, 사무실 등 다양한 업종이 입점해 있으며, 본건 205호는 메가인포자문그룹 부산지점 사무실로 이용 중입니다.

남동측 일대의 재개발 사업이 진행 중이므로, 향후 지역 개발에 따른 상권 변화 및 가치 상승을 기대해 볼 수 있습니다.

5. 생활정보

지하철 범내골역 및 다수의 버스 노선이 인용되어 대중교통 이용이 매우 편리합니다.

주변에 아파트 단지와 오피스텔이 다수 있어 주거 인구가 풍부하며, 이는 상업시설 이용객 확보에 긍정적인 요인으로 작용합니다.

각종 금융기관, 병원, 편의시설 등이 인근에 밀집해 있어 생활 편의성이 우수합니다.

6. 잠재적 리스크

본 물건은 재개발 구역 내에 위치하여 향후 사업 진행 경과에 따라 건축 환경 및 도로 상황 등의 변동 가능성이 존재합니다. 재개발 사업이 지연되거나 계획이 변경될 경우 예상치 못한 리스크가 발생할 수 있습니다.

등기부 채권 총액이 54억 원으로 감정가 3.34억 원 대비 매우 높은 수준이므로, 경매 절차 진행 중 예상치 못한 문제가 발생할 가능성을 염두에 두어야 합니다.

임차인 현황 상 인수 보증금이 0원으로 명시되어 있으나, 해당 정보만으로는 실제 점유 관계 및 대항력 유무를 완전히 파악하기 어렵습니다. 명도 과정에서 예상치 못한 시간과 비용이 소요될 수 있으므로 이에 대한 철저한 사전 조사 및 대비가 필요합니다.

건물 전체는 주상복합 형태로, 공동주택과 근린상가가 혼합된 구조입니다. 이는 장기적으로 상가 업종의 안정성에 영향을 줄 수 있습니다.

본 건은 공동담보로 추정되므로, 관련 채권 및 다른 담보물건의 처리 결과가 본 경매 절차에 영향을 미칠 수 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 부산진구 범천동의 우수한 역세권 입지에 자리한 근린상가로서, 풍부한 배후 수요와 상권 활성화 가능성을 지니고 있습니다.

특히 재개발 사업 추진으로 인한 지역 발전 잠재력은 투자 가치를 높이는 요소입니다.

다만, 높은 총 채권액과 명확히 확인되지 않은 임대차 관계는 잠재적 리스크로 작용할 수 있습니다.

명도 관련 불확실성과 재개발 사업 진행 상황에 대한 면밀한 검토가 필요하며, 현장 방문을 통해 건물의 상태 및 실제 이용 현황을 직접 확인하는 것이 중요합니다.

혐오시설은 현재 제공된 정보 및 일반적인 부동산 정보 검색으로는 확인되지 않았습니다.

8. 투자 포인트

우수한 역세권 입지로 범내골역을 통한 뛰어난 접근성을 자랑합니다.

재개발 사업 예정 지역으로, 향후 지역 가치 상승 및 상권 활성화에 대한 기대감이 있습니다.

주변에 아파트, 오피스텔 등 주거 시설이 밀집하여 상업시설 이용에 대한 안정적인 배후 수요가 확보되어 있습니다.

9. 예상 입찰가

본 건의 감정가는 334,000,000원이며, 인수 보증금은 0원입니다.

예상 입찰가는 시장 상황, 경쟁 구도, 권리관계 명확성, 물건의 현 상태, 임차인 명도 용이성 등을 종합적으로 고려하여 결정되어야 합니다.

현재 제공된 정보만으로는 구체적인 예상 입찰가를 산정하기 어려우며, 실제 현장 조사를 통한 가치 평가와 함께 주변 시세, 유사 물건의 낙찰가율 등을 면밀히 분석하여 신중하게 결정하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.