나이스옥션 법원경매 부산 2024타경5539 [12] 부산광역시 부산진구 범천동 849-2 대동레미안센트럴시티5 3층303호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 산하늘 · 평가일 2024.10.31

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 부산광역시 부산진구 범천동 소재 지하철 범내골역 남동측 인근에 위치하는 대동
레미안센트럴시티5 1층 101호 외 14개호로서 주변은 역세권 주변의 상가지대로서 각종 상업
및 업무시설, 주상복합건물, 아파트단지 및 오피스텔 등으로 형성되어 있고, 남동측 일대는
범천1-1재개발, 범천1-2재개발사업이 진행중입니다.

교통상황

본건까지 제반 차량 접근 가능하고, 인근에 시내버스정류장 및 지하철 범내골역이 소재하
여 일반적인 대중교통사정은 양호합니다.

건물의 구조

철근콘크리트조 평슬래브지붕 20층 건물 중 1층, 2층,3층으로서,
- 외벽: 인조석 마감.
- 내벽: 식당 인테리어(101호, 103호),편의점 인테리어(102호), 카페 인테리어(104호 일부)
사무실 인테리어(104호 일부, 105호, 205호, 305호).
- 창호: 새시창호.

이용상태

- 기호(1) 101호: 식당(연선생)
- 기호(2) 102호: GS25 편의점
- 기호(3) 103호: 식당(숙향)
- 기호(4) 104호: 북측 일부는 콩카페, 남측 일부는 사무실((주)강민에스지)
- 기호(5) 105호: 기호(4) 104호의 남측 일부와 기호(5) 105호의 북측 일부는
사무실((주)강민에스지), 남측 일부는 사무실((주)호원)
- 기호(6)-기호(9) 201호-204호: 공실
- 기호(10) 205호: 사무실(메가인포자문그룹 부산지점)
- 기호(11)-기호(14) 301호-304호: 공실
- 기호(15) 305호: 사무실(노무법인 남명)

설비내역

급수 및 배수설비, 위생설비, 화재탐지 및 소화설비, 승강기설비, 주차타워설비 등이
되어있습니다.

토지의 형상 및 이용상태

사다리형의 토지이며 주상복합건물의 부지입니다.

인접 도로상태등

북동측으로 왕복3차선의 도로, 남동측으로 약6-8m 폭의 도로와 접합니다.

토지이용계획 및 제한상태

용도지역은 일반상업지역 입니다.

공부와의 차이

없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

가.임대관계: 미상입니다.
나.기타: 없습니다.

물건 비고

물건11(302호), 물건12(303호), 물건13(304호)는 감정평가 당시 공실이며 경계벽이 없는 상태임. 건축 당시에 경계벽이 있었는지 여부는 불분명한데, 건축물현황도에는 각호별 경계의 위치 및 모양, 경계 부분의 길이가 명확하게 기재되어 있으므로 경계의 복원이 용이하고, 경계 복원은 1면의 벽체를 설치하는 정도로 비용도 크지 않을 것으로 판단된다는 감정평가 의견이 있음(감정평가서 참조).

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 기본 사항

사건번호: 부산지방법원 2024타경5539 (12)

소재지: 부산광역시 부산진구 범천동 849-2 대동레미안센트럴시티5 3층303호

용도: 근린상가

감정가: 301,000,000원

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 농OOOOOOO

1.2. 면적 정보

토지면적: 12.14㎡ (약 3.67평)

건물면적: 77.67㎡ (약 23.49평)

건물지분: 77.675㎡ (약 23.49평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

2. 입지조건

2.1. 주변 환경

본건은 부산광역시 부산진구 범천동 소재 지하철 범내골역 남동측 인근에 위치하며, 주변은 각종 상업 및 업무시설, 주상복합건물, 아파트단지, 오피스텔 등으로 형성된 역세권 상가지대입니다. 남동측 일대에서는 범천1-1, 범천1-2 재개발사업이 진행 중입니다.

2.2. 교통

본건까지 차량 접근이 용이하며, 인근에 시내버스정류장과 지하철 범내골역이 소재하여 일반적인 대중교통 사정은 양호합니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황

본건의 말소기준권리는 2020년 4월 1일에 접수된 농업협동조합자산관리회사의 근저당권(5,400,000,000원)입니다. 이 외에 소유권보존등기(2019년 11월 13일), 장유농업협동조합의 임의경매개시결정(2024타경5539, 4,614,814,173원), 부산진구의 지분압류(2025년 4월 25일) 등이 등기되어 있습니다. 총 등기부채권액은 5,400,000,000원입니다.

3.2. 임차인 현황

제공된 정보에 따르면 인수 보증금 합계는 0원입니다. 이는 임차인이 존재하더라도 보증금 반환 의무를 인수할 필요가 없음을 의미합니다.

3.3. 인수되는 권리

제공된 정보상 매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 판단됩니다.

4. 상권분석

4.1. 지역 특성

본건은 일반상업지역에 속하며, 지하철역과 인접한 활발한 상업지구에 위치합니다. 인근 재개발 사업 진행은 향후 지역 가치 상승의 잠재력을 내포하고 있습니다.

4.2. 업종 현황

건물 내에는 식당, 편의점, 카페, 사무실 등 다양한 업종의 이용 현황이 확인됩니다. 본건은 근린상가 용도로 활용될 수 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설

지하철역과 인접한 상업지역에 위치하여 각종 편의시설 이용이 용이합니다. 건물 내에도 상업시설이 입점해 있습니다.

5.2. 주변 시설

제공된 정보에 주변의 혐오시설에 대한 언급은 없습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 공실 및 내부 상태

본건(303호)을 포함한 물건 11(302호), 물건 12(303호), 물건 13(304호)는 감정평가 당시 공실이며 경계벽이 없는 상태로 확인되었습니다. 건축 당시 경계벽 설치 여부는 불분명하나, 건축물현황도상 경계 복원이 용이하고 비용이 크지 않을 것으로 감정평가 의견이 있습니다.

6.2. 재개발 구역

재개발 구역이라는 점은 장기적인 가치 상승 요인이 될 수 있으나, 사업 진행 과정에서의 소음, 분진, 교통 불편 등 일시적인 불편이 발생할 수 있습니다.

6.3. 기타

본건은 공동담보로 설정되어 있습니다.

7. 종합 의견

부산의 주요 역세권에 위치한 근린상가 물건으로, 주변 재개발 사업 등 미래 가치 상승 요소를 가지고 있습니다. 다만, 감정평가 시 공실 및 경계벽 부재 상태였던 점은 입찰 전 반드시 확인하고 투자 계획에 반영해야 합니다. 임차인 보증금 인수 부담이 없는 점은 긍정적입니다.

8. 투자 포인트

* 초역세권 입지로 뛰어난 교통 및 접근성 확보.

* 주변 재개발 사업으로 인한 미래 가치 상승 기대.

* 건물 준공 연도가 비교적 신축(2019년)으로 양호한 건물 상태.

* 임차인 보증금 부담이 없어 즉시 명도 및 활용 계획 수립 용이.

9. 예상 입찰가

감정평가액은 301,000,000원입니다. 예상 입찰가는 물건의 현 상태, 향후 리모델링 비용, 예상 임대 수익률, 시장 상황, 경쟁 입찰자 등을 종합적으로 고려하여 신중하게 결정해야 합니다. 인수되는 보증금이 없는 점을 감안하여, 경계벽 복원 비용 및 수리 비용을 고려한 합리적인 수준에서 입찰가를 산정하는 것이 바람직합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.