나이스옥션 법원경매 부산 2024타경5539 [4] 부산광역시 부산진구 범천동 849-2 대동레미안센트럴시티5 1층104호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 산하늘 · 평가일 2024.10.31

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 부산광역시 부산진구 범천동 소재 지하철 범내골역 남동측 인근에 위치하는 대동
레미안센트럴시티5 1층 101호 외 14개호로서 주변은 역세권 주변의 상가지대로서 각종 상업
및 업무시설, 주상복합건물, 아파트단지 및 오피스텔 등으로 형성되어 있고, 남동측 일대는
범천1-1재개발, 범천1-2재개발사업이 진행중입니다.

교통상황

본건까지 제반 차량 접근 가능하고, 인근에 시내버스정류장 및 지하철 범내골역이 소재하
여 일반적인 대중교통사정은 양호합니다.

건물의 구조

철근콘크리트조 평슬래브지붕 20층 건물 중 1층, 2층,3층으로서,
- 외벽: 인조석 마감.
- 내벽: 식당 인테리어(101호, 103호),편의점 인테리어(102호), 카페 인테리어(104호 일부)
사무실 인테리어(104호 일부, 105호, 205호, 305호).
- 창호: 새시창호.

이용상태

- 기호(1) 101호: 식당(연선생)
- 기호(2) 102호: GS25 편의점
- 기호(3) 103호: 식당(숙향)
- 기호(4) 104호: 북측 일부는 콩카페, 남측 일부는 사무실((주)강민에스지)
- 기호(5) 105호: 기호(4) 104호의 남측 일부와 기호(5) 105호의 북측 일부는
사무실((주)강민에스지), 남측 일부는 사무실((주)호원)
- 기호(6)-기호(9) 201호-204호: 공실
- 기호(10) 205호: 사무실(메가인포자문그룹 부산지점)
- 기호(11)-기호(14) 301호-304호: 공실
- 기호(15) 305호: 사무실(노무법인 남명)

설비내역

급수 및 배수설비, 위생설비, 화재탐지 및 소화설비, 승강기설비, 주차타워설비 등이
되어있습니다.

토지의 형상 및 이용상태

사다리형의 토지이며 주상복합건물의 부지입니다.

인접 도로상태등

북동측으로 왕복3차선의 도로, 남동측으로 약6-8m 폭의 도로와 접합니다.

토지이용계획 및 제한상태

용도지역은 일반상업지역 입니다.

공부와의 차이

없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

가.임대관계: 미상입니다.
나.기타: 없습니다.

물건 비고

일괄매각. 104호와 105호는 건축물현황도의 경계와 다르게 임의로 구획하여 사용 중인데, 건축물현황도에는 각호별 경계의 위치 및 모양, 경계 부분의 길이가 명확하게 기재되어 있음(상세한 내용은 감정펑가서 참조).

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 사건번호: 부산지방법원 2024타경5539 (4)

* 소재지: 부산광역시 부산진구 범천동 849-2 대동레미안센트럴시티5 1층 104호

* 용도: 근린상가

* 감정가: 924,000,000원

* 토지면적: 15.88㎡ (약 4.80평)

* 토지지분: 15.88㎡ (약 4.80평)

* 건물면적: 101.55㎡ (약 30.72평)

* 건물지분: 101.55㎡ (약 30.72평)

* 매각대상: 토지/건물일괄매각

* 경매구분: 부동산임의경매

* 채권자: 농OOOOOOO (장유농업협동조합)

* 건물명: 대동레미안 센트럴시티5

* 건물 구조: 철근콘크리트조 평슬래브지붕 20층 건물 중 1층

* 건물 사용승인일: 2019년 11월 5일

* 특이사항: 재개발구역, 대항력있는임차인, 공동담보

* 주의사항: 일괄매각. 104호와 105호는 건축물현황도의 경계와 다르게 임의로 구획하여 사용 중 (상세한 내용은 감정평가서 참조).

2. 입지조건

* 위치: 부산광역시 부산진구 범천동 소재 지하철 범내골역 남동측 인근에 위치합니다.

* 주변 환경: 역세권 주변의 상가지대로서 각종 상업 및 업무시설, 주상복합건물, 아파트단지 및 오피스텔 등으로 형성되어 있으며, 남동측 일대에서는 범천1-1재개발, 범천1-2재개발사업이 진행 중입니다.

* 교통: 제반 차량 접근이 가능하며, 인근에 시내버스정류장 및 지하철 범내골역이 소재하여 일반적인 대중교통 사정이 양호합니다.

* 도로: 본건은 북동측으로 왕복 3차선의 도로, 남동측으로 약 6-8m 폭의 도로와 접하고 있습니다.

* 용도지역: 일반상업지역입니다.

3. 권리분석

* 말소기준권리: 2020년 4월 1일 접수된 농업협동조합자산관리회사 근저당권 (을1, 채권액 5,400,000,000원)입니다.

* 주요 권리사항:

* 소유권보존: 김미향 외 1명 (2019년 11월 13일 접수)

* 근저당: 농업협동조합자산관리회사 (2020년 4월 1일 접수, 5,400,000,000원) - 말소기준권리

* 임의경매개시결정: 장유농업협동조합 (2024년 10월 17일 접수, 4,614,814,173원) - 매각으로 소멸

* 압류: 부산진구 (2025년 4월 25일 접수) - 매각으로 소멸

* 등기부채권 총액: 5,400,000,000원

* 임차인 현황:

* 이윤정 (까페콩129)

* 보증금: 100,000,000원

* 차임: 1,000,000원

* 전입/사업일자: 2020년 2월 26일

* 확정일자: 2024년 11월 8일

* 배당신고일자: 2024년 11월 18일

* 대항력: 있음 (주의: 임차인의 확정일자 및 배당신고일자가 경매개시결정일보다 늦어 배당받지 못할 경우 보증금 인수 가능성 높음)

* 주식회사강민에스지 (강순오)

* 보증금: 10,000,000원

* 차임: 1,000,000원

* 전입/사업일자: 2021년 5월 4일

* 대항력: 없음

* 주식회사호원 (김진숙)

* 보증금: 0원

* 차임: 0원

* 전입/사업일자: 2023년 4월 11일

* 대항력: 없음

* 인수 보증금 합계: 0원 (제시된 정보 기준, 단 대항력있는 임차인으로 인한 인수 가능 보증금은 별도 검토 필요)

4. 상권분석

* 업종 분포: 1층에는 식당(연선생, 숙향), GS25 편의점, 카페(콩카페) 및 사무실((주)강민에스지) 등이 입점해 있으며, 2, 3층에도 사무실 및 공실이 혼재되어 있습니다.

* 상권 특성: 부산진구 범천동의 역세권 상권으로, 주변에 다양한 상업 및 업무시설, 주상복합, 아파트단지, 오피스텔 등이 밀집해 있어 유동인구가 있는 지역입니다.

* 개발 호재: 남동측 일대에 범천1-1, 범천1-2 재개발사업이 진행 중으로, 향후 지역 개발에 따른 상권 활성화 및 가치 상승을 기대해 볼 수 있습니다.

5. 생활정보

* 교통 편의성: 지하철 1호선 범내골역이 도보 거리에 위치하고 있으며, 다수의 시내버스 노선이 운행되어 대중교통 이용이 매우 편리합니다.

* 생활 편의시설: 상업지역 내에 위치하여 각종 은행, 병원, 관공서, 쇼핑 시설 등을 이용하기 편리합니다.

* 주거 환경: 주변에 아파트 단지, 오피스텔 등이 혼재되어 있어 주거 및 업무 관련 편의시설 접근성이 좋습니다.

6. 잠재적 리스크

* 대항력 있는 임차인: 이윤정 씨는 보증금 1억원에 대항력이 있어, 명도 과정에서 보증금 전액을 배당받지 못할 경우 낙찰자가 인수해야 할 위험이 있습니다. (현 자료상 확정일자 및 배당신고일자가 경매개시결정일보다 늦어 배당 가능성이 매우 낮으므로 인수 가능성이 높습니다.)

* 임의 구획 사용: 104호와 105호가 건축물 현황도와 다르게 임의로 구획되어 사용되고 있어, 추후 원상복구 명령이나 관련 민원 발생 소지가 있습니다. 상세 내용은 반드시 감정평가서를 통해 확인해야 합니다.

* 건물 주 용도와 상이: 건축물대장상 건물 전체의 주용도는 '공동주택'으로 되어 있으나, 본건은 '근린상가'로 경매 진행 중입니다. 실제 이용 용도와 공부상 용도 간의 일치 여부 및 활용상의 제약 가능성을 확인해야 합니다.

* 높은 채권 총액: 등기부채권 총액이 54억원으로 매우 높아, 경매 절차 진행 시 유찰 가능성 또는 재매각 가능성이 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 부산진구 범천동의 역세권 대로변에 위치한 상가 건물로, 교통이 편리하고 주변 상권이 발달해 있어 투자 가치가 있습니다. 특히 재개발 사업 진행 지역에 포함되어 있어 향후 지역 발전 잠재력을 가지고 있습니다. 그러나 대항력 있는 임차인의 존재, 임의 구획 사용으로 인한 문제 가능성, 건물 주 용도와 본건 용도의 상이함, 그리고 높은 채권 총액 등은 낙찰 후 인수해야 할 위험 요인이 될 수 있으므로, 입찰 전 철저한 권리분석 및 현장 조사가 필수적입니다.

8. 투자 포인트

* 최상의 입지: 지하철 범내골역 인근 역세권으로, 배후 수요와 유동인구를 확보할 수 있는 좋은 입지입니다.

* 재개발 잠재력: 주변 재개발 사업 추진으로 인한 지역 가치 상승 및 상권 활성화 기대감이 높습니다.

* 일괄 매각: 토지와 건물을 함께 취득하여 효율적인 활용이 가능합니다.

* 현재 이용 현황: 상가, 사무실 등으로 다양하게 활용되고 있어 즉시 임대 수익 창출 가능성이 있습니다.

9. 예상 입찰가

* 감정가: 924,000,000원

* 고려사항:

* 본 물건은 대항력 있는 임차인(이윤정, 보증금 1억원)이 있어, 명도 및 보증금 인수 관련 비용을 충분히 고려해야 합니다. 만약 해당 임차인이 배당을 받지 못할 경우, 이 금액은 낙찰 후 추가로 부담해야 하는 비용이므로 입찰가 산정 시 반드시 차감해야 합니다.

* 104호와 105호의 임의 구획 사용으로 인한 명도 및 원상복구 비용, 법적 분쟁 가능성을 감안해야 합니다.

* 재개발 사업의 진행 상황, 상권 변화 추이, 향후 공실률 및 임대료 수준 등을 종합적으로 분석하여 수익률을 산정해야 합니다.

* 높은 채권 총액으로 인한 경매 진행 상황을 주시하며, 여러 차례 유찰될 가능성도 염두에 두어야 합니다.

* 결론: 상기 리스크 요인들을 면밀히 분석하고, 예상되는 인수 보증금 및 제반 부대 비용을 고려하여 신중하게 입찰가를 결정하시기 바랍니다. 감정가는 참고용으로 활용하되, 낙찰가율, 수익률 분석 등을 통해 적정 입찰가를 산정하는 것이 중요합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.