나이스옥션 법원경매 부산 2024타경5539 [13] 부산광역시 부산진구 범천동 849-2 대동레미안센트럴시티5 3층304호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 산하늘 · 평가일 2024.10.31

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 부산광역시 부산진구 범천동 소재 지하철 범내골역 남동측 인근에 위치하는 대동
레미안센트럴시티5 1층 101호 외 14개호로서 주변은 역세권 주변의 상가지대로서 각종 상업
및 업무시설, 주상복합건물, 아파트단지 및 오피스텔 등으로 형성되어 있고, 남동측 일대는
범천1-1재개발, 범천1-2재개발사업이 진행중입니다.

교통상황

본건까지 제반 차량 접근 가능하고, 인근에 시내버스정류장 및 지하철 범내골역이 소재하
여 일반적인 대중교통사정은 양호합니다.

건물의 구조

철근콘크리트조 평슬래브지붕 20층 건물 중 1층, 2층,3층으로서,
- 외벽: 인조석 마감.
- 내벽: 식당 인테리어(101호, 103호),편의점 인테리어(102호), 카페 인테리어(104호 일부)
사무실 인테리어(104호 일부, 105호, 205호, 305호).
- 창호: 새시창호.

이용상태

- 기호(1) 101호: 식당(연선생)
- 기호(2) 102호: GS25 편의점
- 기호(3) 103호: 식당(숙향)
- 기호(4) 104호: 북측 일부는 콩카페, 남측 일부는 사무실((주)강민에스지)
- 기호(5) 105호: 기호(4) 104호의 남측 일부와 기호(5) 105호의 북측 일부는
사무실((주)강민에스지), 남측 일부는 사무실((주)호원)
- 기호(6)-기호(9) 201호-204호: 공실
- 기호(10) 205호: 사무실(메가인포자문그룹 부산지점)
- 기호(11)-기호(14) 301호-304호: 공실
- 기호(15) 305호: 사무실(노무법인 남명)

설비내역

급수 및 배수설비, 위생설비, 화재탐지 및 소화설비, 승강기설비, 주차타워설비 등이
되어있습니다.

토지의 형상 및 이용상태

사다리형의 토지이며 주상복합건물의 부지입니다.

인접 도로상태등

북동측으로 왕복3차선의 도로, 남동측으로 약6-8m 폭의 도로와 접합니다.

토지이용계획 및 제한상태

용도지역은 일반상업지역 입니다.

공부와의 차이

없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

가.임대관계: 미상입니다.
나.기타: 없습니다.

물건 비고

물건11(302호), 물건12(303호), 물건13(304호)는 감정평가 당시 공실이며 경계벽이 없는 상태임. 건축 당시에 경계벽이 있었는지 여부는 불분명한데, 건축물현황도에는 각호별 경계의 위치 및 모양, 경계 부분의 길이가 명확하게 기재되어 있으므로 경계의 복원이 용이하고, 경계 복원은 1면의 벽체를 설치하는 정도로 비용도 크지 않을 것으로 판단된다는 감정평가 의견이 있음(감정평가서 참조).

AI 물건분석

1. 물건기본정보

사건번호: 부산지방법원 2024타경5539 (13)

소재지: 부산광역시 부산진구 범일로192번길 10 (범천동) 대동레미안센트럴시티5 3층304호

용도: 근린상가

감정가: 275,000,000원

토지면적: 11.11㎡ (약 3.36평)

건물면적: 71.09㎡ (약 21.50평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 농OOOOOOO (장유농업협동조합)

건물 구조: 철근콘크리트조 평슬래브지붕 20층 건물 중 3층

준공일: 2019년 11월 5일

1.1. 입지조건

위치: 부산광역시 부산진구 범천동 소재, 지하철 범내골역 남동측 인근에 위치.

주변 환경: 각종 상업 및 업무시설, 주상복합건물, 아파트단지 및 오피스텔 등이 밀집한 역세권 상가지대. 남동측 일대는 범천1-1재개발, 범천1-2재개발사업이 진행 중.

교통: 제반 차량 접근 용이하며, 인근에 시내버스정류장 및 지하철 범내골역이 소재하여 대중교통 이용이 편리함.

도로: 북동측 왕복 3차선 도로, 남동측 약 6-8m 폭 도로와 접함.

1.2. 권리분석

말소기준권리: 2020년 4월 1일 농업협동조합자산관리회사 근저당 (을1)

본건 임의경매 개시: 2024년 10월 17일 장유농업협동조합 (갑2)

소멸 예정 권리: 말소기준권리 이하 모든 권리(근저당, 임의경매, 압류 등)는 매각으로 소멸될 것으로 예상됨.

인수 대상 권리: 매각으로 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 판단됨.

임차인 현황: 임대관계 미상이며, 인수 보증금 합계는 0원임.

1.3. 상권분석

지역 특성: 지하철 범내골역을 중심으로 형성된 상업지구이며, 주거 및 업무 시설과 함께 복합적으로 발달.

주변 상가 분포: 다양한 업종의 상가와 오피스가 입점해 있으며, 본건이 위치한 건물 내에서도 식당, 편의점, 카페, 사무실 등이 운영 중.

개발 호재: 인근 범천1-1, 범천1-2 재개발 사업 진행으로 향후 지역 가치 상승 잠재력이 있음.

1.4. 생활정보

편의시설: 인근 상업시설 및 마트, 병원 등 접근성이 양호함.

교통: 지하철 1호선 범내골역을 이용한 도심 접근이 편리하며, 다수의 버스 노선 운행.

주변 환경: 주거, 상업, 업무 시설이 혼합된 복합 지역으로 생활 편의성이 높음.

1.5. 잠재적 리스크

공실 및 내부 구조: 본건(304호)은 감정평가 당시 공실 상태였으며, 인접 호실(302호, 303호)과 경계벽이 없는 상태였음. 건축 당시 경계벽 유무 불분명. 경계 복원은 1면 벽체 설치 정도로 비용이 크지 않을 것으로 감정평가됨. (상세 내용은 감정평가서 참조 필요)

공동담보 물건: 본건은 공동담보로 진행되는 물건으로, 다른 공동담보 물건의 낙찰 여부 및 가격이 본건 경매 절차에 영향을 줄 수 있음.

높은 채권 총액: 등기부채권 총액이 54억 원으로 높은 편이므로, 채권자의 경매 진행 의지가 강함을 시사함.

재개발 사업 불확실성: 재개발 사업은 계획 변경, 기간 연장 등 다양한 변수가 존재할 수 있어 장기적인 관점에서 지켜볼 필요가 있음.

1.6. 종합의견

본건은 부산진구 범천동의 역세권에 위치한 집합상가로, 뛰어난 입지 조건과 재개발 사업이라는 잠재적 가치를 지니고 있음.

권리 관계는 비교적 명확하여 낙찰 후 인수 부담이 적을 것으로 예상됨.

다만, 경계벽 부재 및 공실 상태, 공동담보라는 점은 투자 전 반드시 확인하고 고려해야 할 사항임.

합리적인 가격 산정 및 내부 상태 확인을 통해 투자가치를 판단해야 함.

1.7. 투자포인트

초역세권 입지: 지하철 범내골역 인접으로 유동인구 및 접근성 우수.

미래 가치 상승 기대: 주변 재개발 사업으로 인한 지역 활성화 및 가치 상승 잠재력.

실사용 또는 임대 수익: 소형 면적으로 직접 사용하거나 소액 투자용으로 적합.

안정적인 권리 분석: 말소기준권리보다 선순위 권리가 없어 낙찰 후 권리 관계가 명확함.

1.8. 예상입찰가

본건은 감정가 275,000,000원부터 시작합니다.

예상 입찰가는 인수되는 보증금이 없음을 고려하고, 주변 실거래가, 공실 현황, 경계벽 복원 비용, 재개발 사업 진행 상황 등을 종합적으로 분석하여 결정해야 합니다.

상권 분석 및 향후 임대/매매 시세 예측을 통해 신중하게 접근하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.