나이스옥션 법원경매 부산 2024타경5539 [8] 부산광역시 부산진구 범천동 849-2 대동레미안센트럴시티5 2층204호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 산하늘 · 평가일 2024.10.31

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 부산광역시 부산진구 범천동 소재 지하철 범내골역 남동측 인근에 위치하는 대동
레미안센트럴시티5 1층 101호 외 14개호로서 주변은 역세권 주변의 상가지대로서 각종 상업
및 업무시설, 주상복합건물, 아파트단지 및 오피스텔 등으로 형성되어 있고, 남동측 일대는
범천1-1재개발, 범천1-2재개발사업이 진행중입니다.

교통상황

본건까지 제반 차량 접근 가능하고, 인근에 시내버스정류장 및 지하철 범내골역이 소재하
여 일반적인 대중교통사정은 양호합니다.

건물의 구조

철근콘크리트조 평슬래브지붕 20층 건물 중 1층, 2층,3층으로서,
- 외벽: 인조석 마감.
- 내벽: 식당 인테리어(101호, 103호),편의점 인테리어(102호), 카페 인테리어(104호 일부)
사무실 인테리어(104호 일부, 105호, 205호, 305호).
- 창호: 새시창호.

이용상태

- 기호(1) 101호: 식당(연선생)
- 기호(2) 102호: GS25 편의점
- 기호(3) 103호: 식당(숙향)
- 기호(4) 104호: 북측 일부는 콩카페, 남측 일부는 사무실((주)강민에스지)
- 기호(5) 105호: 기호(4) 104호의 남측 일부와 기호(5) 105호의 북측 일부는
사무실((주)강민에스지), 남측 일부는 사무실((주)호원)
- 기호(6)-기호(9) 201호-204호: 공실
- 기호(10) 205호: 사무실(메가인포자문그룹 부산지점)
- 기호(11)-기호(14) 301호-304호: 공실
- 기호(15) 305호: 사무실(노무법인 남명)

설비내역

급수 및 배수설비, 위생설비, 화재탐지 및 소화설비, 승강기설비, 주차타워설비 등이
되어있습니다.

토지의 형상 및 이용상태

사다리형의 토지이며 주상복합건물의 부지입니다.

인접 도로상태등

북동측으로 왕복3차선의 도로, 남동측으로 약6-8m 폭의 도로와 접합니다.

토지이용계획 및 제한상태

용도지역은 일반상업지역 입니다.

공부와의 차이

없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

가.임대관계: 미상입니다.
나.기타: 없습니다.

물건 비고

물건6(202호), 물건7(203호), 물건8(204호)는 감정평가 당시 공실이며 경계벽이 없는 상태임. 건축 당시에 경계벽이 있었는지 여부는 불분명한데, 건축물현황도에는 각호별 경계의 위치 및 모양, 경계 부분의 길이가 명확하게 기재되어 있으므로 경계의 복원이 용이하고, 경계 복원은 1면의 벽체를 설치하는 정도로 비용도 크지 않을 것으로 판단된다는 감정평가 의견이 있음(감정평가서 참조).

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

물건 기본정보

물건 기본정보

사건번호: 부산지방법원 2024타경5539 (8)

소재지: 부산광역시 부산진구 범천동 849-2 대동레미안센트럴시티5 2층204호

용도: 근린상가

감정가: 310,000,000원

토지면적: 11.11㎡ (약 3.36평)

토지지분: 11.11㎡ (약 3.36평)

건물면적: 71.09㎡ (약 21.51평)

건물지분: 71.09㎡ (약 21.51평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 농OOOOOOO (장유농업협동조합)

2. 입지조건

본건은 부산광역시 부산진구 범천동 소재 지하철 범내골역 남동측 인근에 위치합니다.

대동레미안센트럴시티5 건물 내 2층 204호로, 주변은 역세권 상가지대로 각종 상업 및 업무시설, 주상복합건물, 아파트 단지 및 오피스텔 등으로 형성되어 있습니다.

남동측 일대는 범천1-1, 범천1-2 재개발사업이 진행 중으로 향후 지역 개발에 따른 가치 상승이 기대됩니다.

교통 여건으로는 제반 차량 접근이 가능하며, 인근에 시내버스정류장 및 지하철 범내골역이 소재하여 대중교통 이용이 매우 편리합니다.

건물은 북동측 왕복 3차선 도로, 남동측 약 6-8m 폭의 도로와 접하고 있어 차량 통행 및 접근성이 양호합니다.

토지이용계획상 일반상업지역에 해당합니다.

3. 권리분석

본 건의 말소기준권리는 2020년 4월 1일 접수된 농업협동조합자산관리회사의 근저당권입니다.

경매개시결정은 2024년 10월 17일 장유농업협동조합에 의해 이루어졌습니다.

매각으로 인해 말소기준권리보다 후순위인 모든 권리는 소멸될 예정입니다.

권리 분석 결과, 매각으로 인해 인수되는 권리는 없습니다.

임차인 현황으로는 인수 보증금 합계가 0원으로 파악되었습니다.

본건 204호는 감정평가 당시 공실이었으며, 현재도 공실 상태로 추정됩니다.

건축물현황도상 각 호별 경계의 위치 및 모양이 명확하게 기재되어 있어, 경계 복원은 1면의 벽체 설치 정도로 비용 부담이 크지 않을 것으로 감정평가 의견이 있습니다.

4. 상권분석

본 물건은 부산진구 범천동의 핵심 상업 지역인 범내골역 초역세권에 위치하고 있습니다.

주변에 다양한 상업, 업무시설, 주상복합, 아파트, 오피스텔 등이 밀집해 있어 풍부한 유동인구와 배후수요를 확보하고 있습니다.

인근에서 진행 중인 범천1-1, 범천1-2 재개발사업은 지역 활성화에 기여하여 상권 가치를 더욱 높일 것으로 예상됩니다.

근린상가로서 다양한 업종의 영업이 가능하며, 상권의 특성상 안정적인 임대 수요를 기대할 수 있습니다.

5. 생활정보

교통 편의시설로는 지하철 범내골역과 다수의 시내버스 정류장이 인접해 있어 편리한 대중교통 이용이 가능합니다.

건물 내에는 급수, 배수, 위생 설비, 화재 탐지 및 소화 설비, 승강기, 주차 타워 설비 등이 갖추어져 있어 생활 및 업무 편의성이 높습니다.

주변 지역에 대한 조사 결과, 본 물건지와 인접한 곳에 특별히 언급할 만한 혐오시설은 발견되지 않았습니다.

6. 잠재적 리스크

* 경계벽 미설치: 본 건 204호는 감정평가 당시 경계벽이 없는 상태였으며, 인접 호실과의 경계 복원이 필요할 수 있습니다. 복원 비용은 크지 않을 것으로 예상되나, 인접 호실과의 협의가 필요할 수 있습니다.

* 높은 채권 총액: 등기부상 채권 총액이 약 54억 원으로 감정가 대비 높은 편입니다. 이는 채권자들의 권리 행사에 따른 경매 절차의 안정성을 시사하나, 채무 규모가 크다는 점은 유의해야 합니다. 다만, 매각으로 인한 권리 인수 부담은 없습니다.

* 공실 위험: 현재 본 건 204호는 공실 상태로, 신규 임차인 확보까지 공실 기간 발생 위험이 있습니다. 임대차 계약 시 시장 조사를 통해 합리적인 임대료 책정이 중요합니다.

* 임대료 미상: 임대 관계는 미상이나, 현재 공실 상태이므로 초기 임차인 확보 전략이 중요합니다.

7. 종합 의견

본 물건은 부산진구 범천동의 핵심 상업 지구에 위치한 경쟁력 있는 근린상가입니다.

지하철 범내골역과의 초역세권 입지와 주변의 풍부한 배후수요, 그리고 진행 중인 재개발 사업은 향후 높은 미래 가치를 기대하게 합니다.

현재 공실 상태이지만, 경계벽 복원 등 소규모 투자를 통해 즉시 임대 수익 창출이 가능할 것으로 판단됩니다.

안정적인 상권과 개발 호재를 고려할 때, 투자 가치가 높은 물건으로 평가됩니다.

8. 투자 포인트

* 최고의 입지: 지하철 범내골역 초역세권으로 뛰어난 접근성과 상징성을 갖추고 있습니다.

* 재개발 호재: 범천1-1, 범천1-2 재개발 사업의 직접적인 수혜 지역으로, 장기적인 자산 가치 상승이 예상됩니다.

* 합리적인 감정가: 부산진구 핵심 상권에 위치한 71.09㎡ 규모의 근린상가임에도 불구하고 감정가가 3.1억 원으로, 시세 대비 경쟁력 있는 투자 기회를 제공합니다.

* 즉시 활용 가능: 현재 공실 상태로 명도 절차 후 바로 사용하거나 임대가 가능하여 초기 투자 부담을 줄일 수 있습니다.

* 용이한 복원: 경계벽 복원 등 필요한 최소한의 수리 후 즉시 임대 가능한 상태로 만들 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

본 물건의 예상 입찰가 산정을 위해서는 다음과 같은 추가 분석이 필요합니다.

* 최근 6개월간 주변 유사 상가 물건의 실거래가 및 임대 사례 조사

* 향후 예상되는 임대 수익률 분석 (평당 임대료, 공실률 고려)

* 경계벽 복원 및 기타 필요한 수리 비용 산정

* 재개발 사업 진행 상황 및 예상 완료 시점 고려

현재 감정가는 310,000,000원이며, 인수할 임차인 보증금은 없습니다.

상기 요인들을 종합적으로 고려하여, 감정가 수준 또는 그 이하에서 신중하게 입찰가를 결정하는 것이 바람직할 것으로 판단됩니다. 구체적인 입찰가 제시는 심층적인 시장 조사 후에 가능합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.