나이스옥션 법원경매 부산 2024타경5539 [14] 부산광역시 부산진구 범천동 849-2 대동레미안센트럴시티5 3층305호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 산하늘 · 평가일 2024.10.31

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 부산광역시 부산진구 범천동 소재 지하철 범내골역 남동측 인근에 위치하는 대동
레미안센트럴시티5 1층 101호 외 14개호로서 주변은 역세권 주변의 상가지대로서 각종 상업
및 업무시설, 주상복합건물, 아파트단지 및 오피스텔 등으로 형성되어 있고, 남동측 일대는
범천1-1재개발, 범천1-2재개발사업이 진행중입니다.

교통상황

본건까지 제반 차량 접근 가능하고, 인근에 시내버스정류장 및 지하철 범내골역이 소재하
여 일반적인 대중교통사정은 양호합니다.

건물의 구조

철근콘크리트조 평슬래브지붕 20층 건물 중 1층, 2층,3층으로서,
- 외벽: 인조석 마감.
- 내벽: 식당 인테리어(101호, 103호),편의점 인테리어(102호), 카페 인테리어(104호 일부)
사무실 인테리어(104호 일부, 105호, 205호, 305호).
- 창호: 새시창호.

이용상태

- 기호(1) 101호: 식당(연선생)
- 기호(2) 102호: GS25 편의점
- 기호(3) 103호: 식당(숙향)
- 기호(4) 104호: 북측 일부는 콩카페, 남측 일부는 사무실((주)강민에스지)
- 기호(5) 105호: 기호(4) 104호의 남측 일부와 기호(5) 105호의 북측 일부는
사무실((주)강민에스지), 남측 일부는 사무실((주)호원)
- 기호(6)-기호(9) 201호-204호: 공실
- 기호(10) 205호: 사무실(메가인포자문그룹 부산지점)
- 기호(11)-기호(14) 301호-304호: 공실
- 기호(15) 305호: 사무실(노무법인 남명)

설비내역

급수 및 배수설비, 위생설비, 화재탐지 및 소화설비, 승강기설비, 주차타워설비 등이
되어있습니다.

토지의 형상 및 이용상태

사다리형의 토지이며 주상복합건물의 부지입니다.

인접 도로상태등

북동측으로 왕복3차선의 도로, 남동측으로 약6-8m 폭의 도로와 접합니다.

토지이용계획 및 제한상태

용도지역은 일반상업지역 입니다.

공부와의 차이

없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

가.임대관계: 미상입니다.
나.기타: 없습니다.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

본건은 부산지방법원에서 진행하는 2024타경5539 (14) 사건의 부동산 임의경매 물건입니다.

소재지는 부산광역시 부산진구 범천동 849-2 대동레미안센트럴시티5 3층305호이며, 용도는 근린상가입니다.

감정평가액은 299,000,000원입니다.

토지 면적은 11.49㎡(약 3.48평)이며, 건물 면적은 73.50㎡(약 22.23평)입니다.

매각 대상은 토지와 건물이 일괄 매각되는 건입니다.

채권자는 농OOOOOOO입니다.

특이사항으로는 재개발구역 및 공동담보 물건에 해당합니다.

1.1. 입지조건

본건은 부산광역시 부산진구 범천동에 위치하며, 지하철 1호선 범내골역에서 남동측으로 인접한 역세권 지역에 자리하고 있습니다.

주변은 다양한 상업 및 업무시설, 주상복합건물, 아파트 단지, 오피스텔 등으로 형성된 상가지대입니다.

특히, 남동측 일대에서는 범천1-1 및 범천1-2 재개발사업이 진행 중에 있어 향후 지역 가치 상승이 기대되는 입지입니다.

차량 접근이 용이하며, 인근에 시내버스정류장과 지하철 범내골역이 소재하여 대중교통 이용이 매우 편리한 편입니다.

1.2. 권리분석

본건의 말소기준권리는 을1 근저당으로, 농업협동조합자산관리회사가 설정한 5,400,000,000원입니다.

매각으로 인해 소멸되지 않는 권리로는 지상권이 있으나, 상세한 내용은 파악되지 않았습니다.

등기부채권 총액은 5,400,000,000원입니다.

임차인 현황을 살펴보면,

* 임차인: 노무법인 남명 (손 )

* 보증금: 20,000,000원

* 차임: 900,000원

* 전입/사업일자: 2023-01-27

* 확정일자: 2023-01-27

* 배당신고일자: 2024-11-12

* 대항력: 없음

* 비고: 인수되는 보증금은 없는 것으로 파악되었습니다.

1.3. 상권분석

본건은 부산의 주요 도심 중 하나인 부산진구 범천동의 역세권 상업지구에 위치하여 유동인구가 많고 상권이 활성화되어 있습니다.

지하철 범내골역이라는 교통 요지에 자리하고 있으며, 주변에 주거 시설 및 업무 시설이 밀집해 있어 안정적인 수요 확보가 가능합니다.

또한, 인근 재개발 사업은 장기적으로 지역의 가치를 높이고 상권 활성화에 긍정적인 영향을 줄 수 있는 호재로 작용할 것으로 보입니다.

건물 내 1층에는 식당, 편의점 등 상가로서 활발하게 이용되는 업종이 입점해 있으며, 2층과 3층 일부에는 공실이 존재합니다.

1.4. 생활정보

본건은 상업 및 업무 시설이 밀집한 지역에 위치하여 다양한 생활 편의시설 이용이 용이합니다.

교통 환경으로는 지하철 1호선 범내골역을 도보로 이용할 수 있으며, 여러 노선의 시내버스가 운행되어 부산 시내 어디든 편리하게 이동 가능합니다.

주변에 아파트 단지와 오피스텔 등이 다수 분포하여 거주민들의 생활 편의 또한 높은 지역입니다.

1.5. 잠재적 리스크

재개발구역에 포함되어 있어 사업 진행 과정에서 발생하는 소음, 먼지 등 일시적인 불편함이 있을 수 있으며, 개발 계획 변경 등의 변동 가능성도 염두에 두어야 합니다.

공동담보 물건으로, 채무자의 재정 상황이나 다른 채권자의 권리 행사에 따라 경매 진행 과정에 영향을 받을 수 있습니다.

건물 내 2층 및 3층 일부 공실은 현재 상권 활성화 정도 또는 공실률을 시사할 수 있으며, 향후 임대 수익률에 영향을 미칠 수 있습니다.

등기부채권 총액이 54억 원에 달하여 채무 규모가 상당한 편이므로, 권리 관계를 더욱 면밀히 분석할 필요가 있습니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 부산진구 범천동의 우수한 역세권 입지에 위치한 근린상가로, 주변 상업 시설 밀집 및 재개발 사업이라는 미래 가치 상승 요소를 갖추고 있습니다.

훌륭한 교통 접근성과 배후 수요를 바탕으로 안정적인 상권 형성이 기대되며, 다양한 업종이 입점 가능한 잠재력을 지니고 있습니다.

현재 일부 공실이 존재하나, 1층의 활발한 업종들은 상권의 생명력을 보여줍니다.

단, 공동담보 물건이라는 점과 재개발 사업이라는 변수는 고려해야 할 리스크 요인입니다.

1.7. 투자 포인트

* 역세권 입지: 지하철 범내골역을 도보로 이용 가능한 뛰어난 교통 편의성.

* 개발 호재: 재개발 사업 진행으로 인한 향후 지역 가치 상승 잠재력.

* 탄탄한 배후 수요: 상업 시설 및 주거 시설 밀집으로 인한 풍부한 고객층 확보 가능성.

* 상권 활성화: 다양한 업종의 입점으로 활발한 상권 내에서의 시너지 효과 기대.

1.8. 예상 입찰가

본건의 감정가는 299,000,000원입니다.

본 경매 건은 인수되는 보증금이 없으므로, 감정가를 기준으로 시장 상황, 물건의 현황, 권리 관계, 낙찰가율 등을 종합적으로 고려하여 입찰가를 산정하는 것이 중요합니다.

주변 유사 물건의 시세 및 최근 경매 낙찰 사례를 면밀히 조사하고, 임대 수익률 및 예상 공실률 등을 분석하여 신중하게 입찰가를 결정하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.