나이스옥션 법원경매 부산 2024타경5539 [3] 부산광역시 부산진구 범천동 849-2 대동레미안센트럴시티5 1층103호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 산하늘 · 평가일 2024.10.31

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 부산광역시 부산진구 범천동 소재 지하철 범내골역 남동측 인근에 위치하는 대동
레미안센트럴시티5 1층 101호 외 14개호로서 주변은 역세권 주변의 상가지대로서 각종 상업
및 업무시설, 주상복합건물, 아파트단지 및 오피스텔 등으로 형성되어 있고, 남동측 일대는
범천1-1재개발, 범천1-2재개발사업이 진행중입니다.

교통상황

본건까지 제반 차량 접근 가능하고, 인근에 시내버스정류장 및 지하철 범내골역이 소재하
여 일반적인 대중교통사정은 양호합니다.

건물의 구조

철근콘크리트조 평슬래브지붕 20층 건물 중 1층, 2층,3층으로서,
- 외벽: 인조석 마감.
- 내벽: 식당 인테리어(101호, 103호),편의점 인테리어(102호), 카페 인테리어(104호 일부)
사무실 인테리어(104호 일부, 105호, 205호, 305호).
- 창호: 새시창호.

이용상태

- 기호(1) 101호: 식당(연선생)
- 기호(2) 102호: GS25 편의점
- 기호(3) 103호: 식당(숙향)
- 기호(4) 104호: 북측 일부는 콩카페, 남측 일부는 사무실((주)강민에스지)
- 기호(5) 105호: 기호(4) 104호의 남측 일부와 기호(5) 105호의 북측 일부는
사무실((주)강민에스지), 남측 일부는 사무실((주)호원)
- 기호(6)-기호(9) 201호-204호: 공실
- 기호(10) 205호: 사무실(메가인포자문그룹 부산지점)
- 기호(11)-기호(14) 301호-304호: 공실
- 기호(15) 305호: 사무실(노무법인 남명)

설비내역

급수 및 배수설비, 위생설비, 화재탐지 및 소화설비, 승강기설비, 주차타워설비 등이
되어있습니다.

토지의 형상 및 이용상태

사다리형의 토지이며 주상복합건물의 부지입니다.

인접 도로상태등

북동측으로 왕복3차선의 도로, 남동측으로 약6-8m 폭의 도로와 접합니다.

토지이용계획 및 제한상태

용도지역은 일반상업지역 입니다.

공부와의 차이

없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

가.임대관계: 미상입니다.
나.기타: 없습니다.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 부산지방법원 2024타경5539 (3)

소재지: 부산광역시 부산진구 범천동 849-2 대동레미안센트럴시티5 1층 103호

용도: 근린상가

감정가: 1,698,000,000원

토지면적: 13.46㎡ (약 4.07평)

건물면적: 86.13㎡ (약 26.05평)

매각대상: 토지/건물 일괄 매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 농OOOOOOO

특이사항: 재개발구역, 공동담보

2. 입지조건

본건은 부산광역시 부산진구 범천동 소재 지하철 범내골역 남동측 인근에 위치합니다.

주변은 역세권 상가지대로서 각종 상업 및 업무시설, 주상복합건물, 아파트단지 및 오피스텔 등으로 형성되어 있습니다.

건물까지 차량 접근이 용이하며, 인근에 시내버스정류장 및 지하철 범내골역이 소재하여 일반적인 대중교통 사정은 양호합니다.

남동측 일대에서는 범천1-1재개발, 범천1-2재개발사업이 진행 중입니다.

건축 구조는 철근콘크리트조 평슬래브지붕 20층 건물 중 1층으로서, 외벽은 인조석 마감, 내벽은 식당 인테리어로 마감되어 있습니다.

창호는 새시창호입니다.

3. 권리분석

본건의 말소기준권리는 2020년 4월 1일 접수된 농업협동조합자산관리회사의 근저당권 (설정액 5,400,000,000원)입니다.

이후 접수된 등기사항(임의경매개시결정, 지분압류)은 모두 매각으로 인해 말소될 예정입니다.

등기부채권 총액은 5,400,000,000원입니다.

임차인 현황:

* 임차인: 장 (숙향궁중비빔밥)

* 보증금: 50,000,000원

* 차임: 2,000,000원

* 전입/사업자등록일: 2020-08-03

* 확정일자: 2024-11-01

* 배당신고일자: 2024-12-19

* 대항력: 없음

상기 임차인은 대항력이 없으므로, 인수되는 보증금은 0원입니다.

매각으로 소멸되지 않는 권리사항으로는 지상권이 명시되어 있으나, 현재 등기부상 해당 권리가 확인되지 않습니다.

4. 상권분석

본건은 부산진구 핵심 상권 내 지하철 범내골역 역세권에 위치한 상가지대입니다.

주변에는 다양한 상업 및 업무시설, 주상복합, 아파트, 오피스텔 등이 밀집해 있어 유동인구가 풍부한 지역입니다.

현재 1층 103호는 '숙향'이라는 상호의 식당으로 이용 중입니다.

남동측 일대에서 진행 중인 재개발사업은 향후 지역 가치 상승에 긍정적인 영향을 줄 수 있습니다.

5. 생활정보

대중교통 이용이 편리하며, 주변 편의시설 및 상업시설 이용이 용이합니다.

주변에 병원, 은행, 마트 등 생활 편의시설이 잘 갖추어져 있을 것으로 예상됩니다.

(주변 혐오시설 관련 정보는 제공된 자료에 없으며, 일반적인 상업지역의 특성을 고려할 때 특별히 우려될 만한 시설은 없을 것으로 판단됩니다.)

6. 잠재적 리스크

재개발구역에 포함되어 있어 사업 진행에 따른 변수가 존재할 수 있습니다. 구체적인 재개발 계획 및 진행 상황 확인이 필요합니다.

공동담보 물건으로, 담보물건이 다수 존재할 경우 경매 진행 상황에 영향을 받을 수 있습니다.

건물 내 일부 점포가 공실 상태(201호-204호, 301호-304호)인 점은 상권의 경기 상황 또는 건물 관리 문제 등을 시사할 수 있으므로 추가 확인이 필요합니다.

7. 종합 의견

본건은 부산진구 핵심 상권에 위치하여 교통 및 생활 편의성이 우수하며, 역세권 상가로서의 기본적인 가치가 높습니다.

인근 재개발 사업 진행으로 인한 미래 가치 상승이 기대됩니다.

권리상 인수할 부담이 없으며, 명도가 원활하게 진행될 것으로 예상됩니다.

다만, 재개발 사업의 구체적인 진행 상황과 건물 내 공실 문제를 면밀히 검토해야 합니다.

8. 투자 포인트

역세권에 위치하여 높은 유동인구를 확보할 수 있어 상가로서의 가치가 높습니다.

인근 재개발 사업으로 인한 잠재적 시세 상승 가능성이 있습니다.

현재 감정가 대비 저가 낙찰 시 시세 차익을 기대할 수 있습니다.

1층 상가로서 가시성과 접근성이 좋습니다.

9. 예상 입찰가

본건은 인수할 권리 및 임차인 보증금이 없는 물건으로, 감정가 1,698,000,000원을 기준으로 입찰가를 산정할 수 있습니다.

주변 시세, 재개발 사업 진행 현황, 건물 공실률 등을 종합적으로 고려하여 보수적으로 접근하는 것이 좋습니다.

(구체적인 예상 입찰가는 추가적인 현장 조사 및 시세 조사를 통해 결정해야 합니다.)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.