나이스옥션 법원경매 부산 2024타경5539 [11] 부산광역시 부산진구 범천동 849-2 대동레미안센트럴시티5 3층302호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 산하늘 · 평가일 2024.10.31

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 부산광역시 부산진구 범천동 소재 지하철 범내골역 남동측 인근에 위치하는 대동
레미안센트럴시티5 1층 101호 외 14개호로서 주변은 역세권 주변의 상가지대로서 각종 상업
및 업무시설, 주상복합건물, 아파트단지 및 오피스텔 등으로 형성되어 있고, 남동측 일대는
범천1-1재개발, 범천1-2재개발사업이 진행중입니다.

교통상황

본건까지 제반 차량 접근 가능하고, 인근에 시내버스정류장 및 지하철 범내골역이 소재하
여 일반적인 대중교통사정은 양호합니다.

건물의 구조

철근콘크리트조 평슬래브지붕 20층 건물 중 1층, 2층,3층으로서,
- 외벽: 인조석 마감.
- 내벽: 식당 인테리어(101호, 103호),편의점 인테리어(102호), 카페 인테리어(104호 일부)
사무실 인테리어(104호 일부, 105호, 205호, 305호).
- 창호: 새시창호.

이용상태

- 기호(1) 101호: 식당(연선생)
- 기호(2) 102호: GS25 편의점
- 기호(3) 103호: 식당(숙향)
- 기호(4) 104호: 북측 일부는 콩카페, 남측 일부는 사무실((주)강민에스지)
- 기호(5) 105호: 기호(4) 104호의 남측 일부와 기호(5) 105호의 북측 일부는
사무실((주)강민에스지), 남측 일부는 사무실((주)호원)
- 기호(6)-기호(9) 201호-204호: 공실
- 기호(10) 205호: 사무실(메가인포자문그룹 부산지점)
- 기호(11)-기호(14) 301호-304호: 공실
- 기호(15) 305호: 사무실(노무법인 남명)

설비내역

급수 및 배수설비, 위생설비, 화재탐지 및 소화설비, 승강기설비, 주차타워설비 등이
되어있습니다.

토지의 형상 및 이용상태

사다리형의 토지이며 주상복합건물의 부지입니다.

인접 도로상태등

북동측으로 왕복3차선의 도로, 남동측으로 약6-8m 폭의 도로와 접합니다.

토지이용계획 및 제한상태

용도지역은 일반상업지역 입니다.

공부와의 차이

없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

가.임대관계: 미상입니다.
나.기타: 없습니다.

물건 비고

물건11(302호), 물건12(303호), 물건13(304호)는 감정평가 당시 공실이며 경계벽이 없는 상태임. 건축 당시에 경계벽이 있었는지 여부는 불분명한데, 건축물현황도에는 각호별 경계의 위치 및 모양, 경계 부분의 길이가 명확하게 기재되어 있으므로 경계의 복원이 용이하고, 경계 복원은 1면의 벽체를 설치하는 정도로 비용도 크지 않을 것으로 판단된다는 감정평가 의견이 있음(감정평가서 참조).

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 기본사항

사건번호: 부산지방법원 2024타경5539 (11)

소재지: 부산광역시 부산진구 범천동 849-2 대동레미안센트럴시티5 3층302호

용도: 근린상가

감정가: 615,000,000원

매각대상: 토지/건물일괄매각

경매구분: 부동산임의경매

1.2. 면적

토지면적: 23.64㎡ (약 7.15평)

토지지분: 23.64㎡ (약 7.15평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 151.24㎡ (약 45.75평)

건물지분: 151.24㎡ (약 45.75평)

건물 제시외면적: 0.00㎡

1.3. 특이사항

재개발구역, 공동담보

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주변환경

본건은 부산광역시 부산진구 범천동 소재 지하철 범내골역 남동측 인근에 위치하며, 주변은 역세권 상가지대로 각종 상업 및 업무시설, 주상복합건물, 아파트단지 및 오피스텔 등으로 형성되어 있습니다. 또한, 남동측 일대에서는 범천1-1재개발 및 범천1-2재개발사업이 진행 중입니다.

2.2. 교통

본건까지 차량 접근이 가능하며, 인근에 시내버스정류장과 지하철 범내골역이 소재하여 대중교통 이용이 매우 편리합니다.

2.3. 도로

북동측으로는 왕복 3차선 도로, 남동측으로는 약 6-8m 폭의 도로와 접하고 있어 차량 통행 및 접근성이 양호합니다.

2.4. 토지이용계획

용도지역은 일반상업지역입니다.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

을1 근저당: 2020-04-01 접수, 농업협동조합자산관리회사 (말소기준권리)

3.2. 경매개시결정

갑2 임의경매: 2024-10-17 접수, 장유농업협동조합 (말소)

3.3. 기타 권리

갑4 지분압류: 2025-04-25 접수, 부산진구(부산광역시) (말소)

3.4. 등기부채권총액

5,400,000,000원

3.5. 임차인 현황

인수 보증금 합계: 0원

임대관계: 미상

4. 상권분석

4.1. 상권 특징

본건이 소재한 범천동 일대는 지하철 범내골역을 중심으로 형성된 역세권 상업지구입니다. 각종 상업 및 업무시설, 주상복합, 아파트, 오피스텔 등이 밀집해 있어 유동인구 및 배후수요가 풍부합니다.

4.2. 개발 호재

주변 범천1-1재개발, 범천1-2재개발사업 진행으로 향후 지역 가치 상승이 기대됩니다.

4.3. 현재 이용 상태 (요약)

감정평가 당시 본건(302호)을 포함한 301호-304호는 공실 상태였습니다.

5. 생활정보

5.1. 건물 내 주요 이용 상태 (참고)

* 101호: 식당(연선생)

* 102호: GS25 편의점

* 103호: 식당(숙향)

* 104호: 콩카페, 사무실((주)강민에스지)

* 105호: 사무실((주)강민에스지, (주)호원)

* 205호: 사무실(메가인포자문그룹 부산지점)

* 305호: 사무실(노무법인 남명)

* 201호-204호, 301호-304호: 공실

5.2. 건물 설비

급수 및 배수설비, 위생설비, 화재탐지 및 소화설비, 승강기설비, 주차타워설비 등이 갖추어져 있습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 공실 및 경계벽 문제

본건(302호)을 포함한 302호-304호는 감정평가 당시 공실이었으며, 경계벽이 없는 상태입니다. 건축 당시 경계벽 설치 여부는 불분명하나, 건축물현황도에 경계가 명확히 기재되어 있어 경계 복원이 용이하고 비용이 크지 않을 것으로 감정평가서에 의견이 제시되어 있습니다. 복원 시에는 1면의 벽체 설치 정도의 비용이 소요될 것으로 판단됩니다.

6.2. 재개발 사업 영향

재개발 구역 내 위치하여 사업 진행에 따라 건축물 및 주변 환경에 변동이 발생할 수 있습니다.

6.3. 공동담보 물건

본건은 공동담보로 진행되는 물건으로, 다른 공동담보 물건의 처리 결과에 따라 경매 진행 및 낙찰 결과에 영향을 줄 수 있습니다.

7. 종합 의견

본건은 부산 도심의 역세권에 위치하며, 주변 재개발 사업으로 인한 미래가치 상승이 기대되는 근린상가 물건입니다. 교통이 편리하고 상업 및 업무시설이 밀집한 지역적 이점이 있습니다. 다만, 현재 공실 상태이며 경계벽 복원 필요성이 있는 점은 주의가 필요합니다. 이러한 점을 고려하여 적절한 투자가 이루어진다면 잠재력을 발휘할 수 있을 것으로 판단됩니다.

8. 투자 포인트

8.1. 역세권 입지

지하철 범내골역 인근으로 우수한 접근성과 유동인구를 확보할 수 있습니다.

8.2. 지역 개발 잠재력

주변 재개발 사업은 지역의 전반적인 가치 상승을 이끌어낼 수 있는 중요한 호재입니다.

8.3. 복합 상권

주거, 업무, 상업시설이 혼합된 지역으로 다양한 업종의 사업이 가능하며, 안정적인 수요 확보에 유리합니다.

9. 예상 입찰가

예상 입찰가는 상세한 시장 조사, 유사 물건 사례 분석, 현장 방문을 통한 추가적인 가치 평가를 바탕으로 산정되어야 합니다. 현재 제공된 정보만으로는 정확한 예상 입찰가 산정에 한계가 있습니다. 다만, 제시된 감정가(615,000,000원)를 기준으로 시장 상황 및 본건의 특수성을 고려하여 신중하게 결정해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.