나이스옥션 법원경매 부산 2024타경5539 [7] 부산광역시 부산진구 범천동 849-2 대동레미안센트럴시티5 2층203호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 산하늘 · 평가일 2024.10.31

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 부산광역시 부산진구 범천동 소재 지하철 범내골역 남동측 인근에 위치하는 대동
레미안센트럴시티5 1층 101호 외 14개호로서 주변은 역세권 주변의 상가지대로서 각종 상업
및 업무시설, 주상복합건물, 아파트단지 및 오피스텔 등으로 형성되어 있고, 남동측 일대는
범천1-1재개발, 범천1-2재개발사업이 진행중입니다.

교통상황

본건까지 제반 차량 접근 가능하고, 인근에 시내버스정류장 및 지하철 범내골역이 소재하
여 일반적인 대중교통사정은 양호합니다.

건물의 구조

철근콘크리트조 평슬래브지붕 20층 건물 중 1층, 2층,3층으로서,
- 외벽: 인조석 마감.
- 내벽: 식당 인테리어(101호, 103호),편의점 인테리어(102호), 카페 인테리어(104호 일부)
사무실 인테리어(104호 일부, 105호, 205호, 305호).
- 창호: 새시창호.

이용상태

- 기호(1) 101호: 식당(연선생)
- 기호(2) 102호: GS25 편의점
- 기호(3) 103호: 식당(숙향)
- 기호(4) 104호: 북측 일부는 콩카페, 남측 일부는 사무실((주)강민에스지)
- 기호(5) 105호: 기호(4) 104호의 남측 일부와 기호(5) 105호의 북측 일부는
사무실((주)강민에스지), 남측 일부는 사무실((주)호원)
- 기호(6)-기호(9) 201호-204호: 공실
- 기호(10) 205호: 사무실(메가인포자문그룹 부산지점)
- 기호(11)-기호(14) 301호-304호: 공실
- 기호(15) 305호: 사무실(노무법인 남명)

설비내역

급수 및 배수설비, 위생설비, 화재탐지 및 소화설비, 승강기설비, 주차타워설비 등이
되어있습니다.

토지의 형상 및 이용상태

사다리형의 토지이며 주상복합건물의 부지입니다.

인접 도로상태등

북동측으로 왕복3차선의 도로, 남동측으로 약6-8m 폭의 도로와 접합니다.

토지이용계획 및 제한상태

용도지역은 일반상업지역 입니다.

공부와의 차이

없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

가.임대관계: 미상입니다.
나.기타: 없습니다.

물건 비고

물건6(202호), 물건7(203호), 물건8(204호)는 감정평가 당시 공실이며 경계벽이 없는 상태임. 건축 당시에 경계벽이 있었는지 여부는 불분명한데, 건축물현황도에는 각호별 경계의 위치 및 모양, 경계 부분의 길이가 명확하게 기재되어 있으므로 경계의 복원이 용이하고, 경계 복원은 1면의 벽체를 설치하는 정도로 비용도 크지 않을 것으로 판단된다는 감정평가 의견이 있음(감정평가서 참조).

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 부산지방법원 2024타경5539 (7)

소재지: 부산광역시 부산진구 범천동 849-2 대동레미안센트럴시티5 2층203호

신축 주소: 부산광역시 부산진구 범일로192번길 10 (범천동)

용도: 근린상가 (건축물대장상 주용도는 공동주택으로 기재되어 있습니다.)

감정가: 338,000,000원

토지면적: 12.14㎡ (약 3.67평)

토지 지분: 12.14㎡ (약 3.67평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 77.67㎡ (약 23.49평)

건물 지분: 77.675㎡ (약 23.49평)

건물 제시외면적: 0.00㎡

매각 대상: 토지/건물 일괄매각

경매 구분: 부동산 임의경매

채권자: 장유농업협동조합

건물 층수: 지하 2층, 지상 20층 건물 중 2층 203호

1.1. 입지조건

주변 환경: 본건은 부산광역시 부산진구 범천동 소재 지하철 범내골역 남동측 인근에 위치하며, 역세권 주변의 상가지대로서 각종 상업 및 업무시설, 주상복합건물, 아파트단지, 오피스텔 등이 밀집해 있습니다. 남동측 일대에는 범천1-1재개발, 범천1-2재개발사업이 진행 중입니다.

교통: 본건까지 제반 차량 접근이 가능하며, 인근에 시내버스정류장 및 지하철 범내골역이 소재하여 일반적인 대중교통 이용이 매우 양호합니다.

도로: 본건 건물은 북동측으로 왕복 3차선 도로, 남동측으로 약 6-8m 폭의 도로와 접하고 있습니다.

토지 용도 지역: 일반상업지역입니다.

1.2. 권리분석

말소기준권리: 2020년 4월 1일 접수된 농업협동조합자산관리회사의 근저당권 (을1)입니다.

인수되는 권리: 매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 없습니다.

등기부 현황:

* 소유권보존: 2019년 11월 13일 (김미향 외 1명)

* 근저당권: 2020년 4월 1일 (농업협동조합자산관리회사, 54억원, 말소기준권리)

* 임의경매: 2024년 10월 17일 (장유농업협동조합, 약 46.1억원)

* 1번 황의순지분압류: 2025년 4월 25일 (부산진구, 말소)

등기부채권 총액: 5,400,000,000원

임차인 현황:

* 임대관계는 미상입니다.

* 인수 보증금 합계: 0원.

* (주의사항) 물건6(202호), 물건7(203호), 물건8(204호)는 감정평가 당시 공실 상태였으며, 건축 당시에 경계벽이 있었는지 여부는 불분명합니다. 감정평가서에 따르면 경계 복원이 용이하고 비용이 크지 않을 것으로 판단됩니다.

1.3. 상권분석

주변 상권: 지하철 범내골역 인근 역세권 상권으로, 다양한 상업 및 업무시설, 주상복합, 아파트, 오피스텔 등이 밀집해 있어 유동인구가 풍부한 지역입니다.

건물 이용 현황 (본건 물건 203호 포함):

* 1층: 식당 (연선생), GS25 편의점, 식당 (숙향), 북측 일부 콩카페/남측 일부 사무실 ((주)강민에스지), 사무실 ((주)강민에스지, (주)호원) 등으로 이용 중입니다.

* 2층: 201호-204호 (본건 포함) 공실, 205호 사무실 (메가인포자문그룹 부산지점)으로 이용 중입니다.

* 3층: 301호-304호 공실, 305호 사무실 (노무법인 남명)로 이용 중입니다.

재개발 영향: 본건의 남동측 일대에서는 범천1-1재개발, 범천1-2재개발사업이 진행 중으로, 향후 지역의 활성화 및 가치 상승이 기대됩니다.

1.4. 생활정보

편의시설: 인근 상업시설 이용이 편리하며, 지하철역 및 버스정류장이 가까워 쇼핑, 외식 등 생활 편의시설 접근성이 매우 우수합니다.

주거환경: 상업 및 업무시설과 주거시설이 복합된 지역으로, 직주근접성이 양호하여 주거 및 업무 환경으로 적합합니다.

혐오시설: 제공된 정보 및 일반적인 지역 분석으로는 주변에 혐오시설에 대한 언급은 없습니다.

1.5. 잠재적 리스크

경계벽 불분명: 본건(203호)을 포함한 202호, 204호는 감정평가 시 공실이었고 경계벽 상태가 불분명하여, 낙찰 후 명확한 경계 복원을 위한 추가적인 비용(벽체 설치 등)이 발생할 수 있습니다. 비록 감정평가에서는 복원이 용이하고 비용이 크지 않을 것으로 예상하고 있으나, 실제 공사 견적 확인이 필요합니다.

공실 위험: 본건인 203호를 포함하여 201호부터 204호까지가 현재 공실 상태로 파악됩니다. 이에 따라 임대 공실 장기화 가능성을 염두에 두어야 합니다.

임대 관계 미상: 임차인 현황 상 임대 관계가 '미상'으로 기재되어 있어, 실제 임대차 현황 및 명도 가능성, 수익률 산출에 대한 추가적인 확인이 필수적입니다. 금액이 미상인 임대차 관계도 주의가 필요합니다.

재개발 사업 변동성: 재개발 사업은 진행 과정에서 계획 변경, 지연 등 예상치 못한 변동성이 발생할 수 있으며, 이는 부동산 가치에 영향을 줄 수 있습니다.

공동담보: 특수물건정보에 '공동담보'가 기재되어 있어, 본건 외 다른 부동산과 공동으로 담보가 설정되어 있을 가능성이 있습니다.

1.6. 종합 의견

본건은 지하철 범내골역 초역세권에 위치한 근린상가로서, 탁월한 교통망과 풍부한 주변 상업 및 주거 배후 수요를 갖추고 있어 투자 가치가 높다고 판단됩니다. 특히, 대규모 재개발 사업이 진행 중인 지역에 속해 있어 향후 지역 가치 상승이 기대되는 유망 물건입니다.

다만, 감정평가 당시 공실이었던 점과 경계벽의 불분명함으로 인한 명도 및 원상복구 관련 잠재적 비용 발생 가능성은 신중한 검토가 필요합니다. 또한, 임대 관계가 미상인 점은 임대 수익률 예측을 어렵게 하므로, 철저한 현장 조사와 임대 시장 분석이 요구됩니다.

1.7. 투자 포인트

우수한 역세권 입지로 인한 높은 접근성 및 풍부한 유동인구 확보 용이.

범천 재개발 구역 내 위치하여 미래 가치 상승 잠재력 보유.

주변 상업시설 및 주거시설의 배후 수요가 풍부하여 임대 용이성 기대.

말소기준권리보다 후순위 권리들이 모두 말소되어 권리관계가 명확하며, 낙찰 후 인수 부담이 적음.

감정평가상 제시된 경계 복원 용이성 및 적은 비용은 투자 부담을 완화할 수 있는 요소임.

1.8. 예상 입찰가

감정가: 338,000,000원

본 건은 재개발 예정 지역의 역세권 상가로서 잠재적 가치가 높으나, 현재 공실 상태 및 경계벽 관련 사항은 입찰 시 고려해야 할 요소입니다. 또한, 실제 시장 상황, 경쟁 입찰 현황, 명도 및 복원 비용 등을 종합적으로 고려하여 최종 입찰가를 결정해야 합니다.

보수적으로 감정가의 80% 수준인 약 270,400,000원부터 시작하여, 현장 조사 및 권리 분석을 바탕으로 신중하게 접근하는 것을 권장합니다.

(주의) 본 예상 입찰가는 현재 제공된 정보만을 바탕으로 한 예시이며, 실제 입찰 참여 전 반드시 전문가와 상담 후 현장 조사, 임대 시세 조사, 명도 비용 추정 등을 거쳐 최종 입찰가를 결정하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.