나이스옥션 법원경매 광주 2024타경68010 [25] 광주광역시 북구 양산동 1046 6층602호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 가승 · 평가일 2024.04.22

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 광주광역시 북구 양산동 소재 "KT&G광주공장" 북측 인근에 위치하며, 주위는
다세대주택, 다가구주택, 단독주택, 근린생활시설 등이 혼재된 정비된 주택지대로서,
제반 주위환경은 대체로 무난함.

교통상황

본건 단지까지 차량접근이 가능하며, 주변에 시내버스승강장이 소재하여 일반적인 교통상황
은 무난한 편임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지상7층 건물(명칭:속칭"더힐") 내
제2층 제202호-제206호(기호2 - 기호6),
제3층 제301호,제303호-제306호(기호7, 기호9 - 기호12),
제4층 제401호-제405호(기호13 - 기호17),
제5층 제501호-제505호(기호19 - 기호23),
제6층 제601호-제603호(기호25 - 기호27),
제7층 제701호(기호28),

외벽 : 대리석등 석재치장 마감 등,
내벽 : 벽지, 타일 등 인테리어 마감 등,
바닥 : 강화마루마감+타일 깔기 등 인테리어 마감 등,
창호 : 하이새시창호임.

이용상태

공히 다세대주택(명칭 : 속칭 "더힐")임.

설비내역

기본적인 위생설비 및 급배수설비, 난방설비, 화재탐지설비, 승강기설비 등 구비되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

완경사지대내 북측, 남측 인접지 및 남동측 접면도로 대비 대체로 등고평탄한 장방형의
공동주택부지임.

인접 도로상태등

본건 단지 남동측으로 왕복 2차로의 아스팔트 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제2종일반주거지역, 소로2류(폭 8m-10m)(접합), 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(양지초등학교)<교육환경 보호에 관한 법률>, 비행안전제3구역
(전술)(2018-10-19)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 토지구획정리사업지구<토지구획정리
사업법>임.

공부와의 차이

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기타참고사항(임대관례 및 기타)

본 건 기호 28) 부동산의 용도는 집합건축물대장 및 건축물현황도상 "기타창고시설"이나 현
황 "다세대주택"임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본건은 광주광역시 북구 양산동 소재 "KT&G광주공장" 북측 인근에 위치하고 있습니다. 주위는 다세대주택, 다가구주택, 단독주택, 근린생활시설 등이 혼재된 정비된 주택지대로서, 전반적인 주위 환경은 무난한 편입니다 [cite: user prompt].

2.2. 교통상황

본건 단지까지 차량 접근이 용이하며, 주변에 시내버스승강장이 소재하고 있어 일반적인 교통 상황은 무난한 편입니다 [cite: user prompt].

2.3. 토지이용계획 및 제한상태

본건 토지는 도시지역, 제2종일반주거지역에 속해 있으며, 소로2류(폭 8m-10m)에 접하고 있습니다. 또한, 양지초등학교 인근으로 상대보호구역에 해당하며, 비행안전제3구역(전술)으로 지정되어 있습니다 [cite: user prompt].

2.4. 주변 시설

* 양산호수공원이 인접하여 주민들의 휴식 및 여가 공간으로 활용됩니다.

* 북구복합문화커뮤니티센터가 인근에 위치하여 문화 시설 이용이 편리합니다.

* 양산동은 2020년 이후 '따순마을'로 불리며 인구 증가와 함께 지역 발전을 이루고 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 임차인 현황

* 임차인: 박*

* 보증금: 16,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2021-02-01

* 확정일자: 2021-02-04

* 배당신고일자: 2024-07-01

* 대항력: 없음

본 임차인은 대항력이 없으며, 인수해야 할 보증금은 0원입니다 [cite: user prompt].

3.2. 말소기준권리

본건의 말소기준권리는 채권자 농OOOOOOO의 임의경매 신청이며, 매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 없습니다 [cite: user prompt].

4. 상권분석

본건은 주거지역 내에 위치하며, 주변에 다세대주택, 단독주택, 근린생활시설 등이 혼재되어 있어 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다 [cite: user prompt]. 양산호수공원과 북구복합문화커뮤니티센터가 인근에 위치하여 주거 환경이 양호합니다.

5. 생활정보

* 교육시설: 양지초등학교가 인근에 있어 교육 환경이 양호한 편입니다. 다만, 양지초등학교 인근으로 상대보호구역에 해당합니다 [cite: user prompt].

* 편의시설: 양산호수공원, 북구복합문화커뮤니센터 등 주민 편의 시설이 인접해 있습니다.

* 교통: 차량 접근이 가능하며 시내버스 승강장이 가까워 대중교통 이용도 편리합니다 [cite: user prompt].

6. 잠재적 리스크

* 중복사건: 본건은 중복사건으로 분류되어 있어 추가적인 확인이 필요합니다 [cite: user prompt].

* 비행안전제3구역: 군사 시설 보호법에 따라 비행안전제3구역으로 지정되어 있어 건축물 이용 및 신축 등에 제한이 있을 수 있습니다 [cite: user prompt].

* 건축물 현황 차이: 집합건축물대장상 "기타창고시설"로 등재된 호실이 현황 "다세대주택"으로 이용 중인 경우가 있습니다 [cite: user prompt]. 이는 본건 602호에 직접적인 영향은 없으나, 건물 내 유사한 상황이 존재할 가능성을 시사합니다.

* 과거 환경 문제: 과거 양산동 지역에서 악취를 유발하는 도축장 폐기물 처리 시설이 있었으나, 현재는 폐쇄되었습니다.

7. 종합 의견

본건 광주광역시 북구 양산동 1046, 6층602호(더힐)는 준공 2018년의 비교적 신축 건물에 위치한 오피스텔입니다. KT&G 광주공장 인근에 자리하며, 주변 주거 환경이 잘 정비되어 있고 양산호수공원, 복합문화커뮤니티센터 등 편의 시설 접근성이 좋습니다. 교통 또한 편리한 편입니다 [cite: user prompt]. 임차인은 대항력이 없으며 인수할 보증금은 없습니다.

다만, 비행안전제3구역에 속해 있어 건축물 이용에 일부 제한이 있을 수 있으며, 중복사건이라는 특이사항이 존재합니다. 또한, 건물 내 일부 호실의 공부상 용도와 현황 용도가 다른 점은 추가 확인이 필요합니다.

8. 투자 포인트

* 신축 건물: 2018년에 준공된 비교적 현대적인 건물입니다.

* 편리한 생활 인프라: 양산호수공원, 문화센터 등 근린 시설 및 녹지 공간이 잘 갖추어져 있습니다.

* 양호한 교통 환경: 차량 접근성과 대중교통 이용이 편리합니다 [cite: user prompt].

* 안정적인 권리 관계: 임차인은 대항력이 없어 보증금 인수 부담이 없습니다 [cite: user prompt].

9. 예상 입찰가

본건의 감정가는 276,000,000원입니다 [cite: user prompt]. 주변 유사 면적(84.83㎡ / 약 25.66평)의 오피스텔 및 아파트 매매 시세는 약 1억 7천만 원에서 1억 8천 5백만 원 수준으로 조사되었습니다. 하지만 본건은 2018년 준공된 '더힐' 건물이며, 감정가가 시세 대비 높게 책정된 점, 그리고 비행안전구역 지정 등 리스크 요인을 고려할 때, 보수적인 접근이 필요합니다.

이에 종합적인 분석 결과, 예상 입찰가는 200,000,000원으로 산정합니다. 이 가격은 조사된 시장 시세 대비 상단부에 위치하면서도 감정가 대비 합리적인 수준으로, 물건의 가치와 리스크를 고려한 금액입니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.