나이스옥션 법원경매 광주 2024타경68010 [27] 광주광역시 북구 양산동 1046 7층701호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 가승 · 평가일 2024.04.22

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 광주광역시 북구 양산동 소재 "KT&G광주공장" 북측 인근에 위치하며, 주위는
다세대주택, 다가구주택, 단독주택, 근린생활시설 등이 혼재된 정비된 주택지대로서,
제반 주위환경은 대체로 무난함.

교통상황

본건 단지까지 차량접근이 가능하며, 주변에 시내버스승강장이 소재하여 일반적인 교통상황
은 무난한 편임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지상7층 건물(명칭:속칭"더힐") 내
제2층 제202호-제206호(기호2 - 기호6),
제3층 제301호,제303호-제306호(기호7, 기호9 - 기호12),
제4층 제401호-제405호(기호13 - 기호17),
제5층 제501호-제505호(기호19 - 기호23),
제6층 제601호-제603호(기호25 - 기호27),
제7층 제701호(기호28),

외벽 : 대리석등 석재치장 마감 등,
내벽 : 벽지, 타일 등 인테리어 마감 등,
바닥 : 강화마루마감+타일 깔기 등 인테리어 마감 등,
창호 : 하이새시창호임.

이용상태

공히 다세대주택(명칭 : 속칭 "더힐")임.

설비내역

기본적인 위생설비 및 급배수설비, 난방설비, 화재탐지설비, 승강기설비 등 구비되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

완경사지대내 북측, 남측 인접지 및 남동측 접면도로 대비 대체로 등고평탄한 장방형의
공동주택부지임.

인접 도로상태등

본건 단지 남동측으로 왕복 2차로의 아스팔트 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제2종일반주거지역, 소로2류(폭 8m-10m)(접합), 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(양지초등학교)<교육환경 보호에 관한 법률>, 비행안전제3구역
(전술)(2018-10-19)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 토지구획정리사업지구<토지구획정리
사업법>임.

공부와의 차이

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기타참고사항(임대관례 및 기타)

본 건 기호 28) 부동산의 용도는 집합건축물대장 및 건축물현황도상 "기타창고시설"이나 현
황 "다세대주택"임.

물건 비고

전세사기피해자 지원 및 주거안정에 관한 특별법(제20조)에 의거 전세사기 피해자의 우선매수권 있음

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

2024타경68010 (27)

광주광역시 북구 양산동 1046 7층701호

용도: 다세대주택

감정가: 368,000,000원

토지면적: 66.38㎡ (약 20.08평)

건물면적: 113.00㎡ (약 34.18평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 농업협동조합자산관리회사

채무자: (정보 제공되지 않음)

특이사항: 중복사건, 공유자우선매수신고, 공동담보

주의사항: 전세사기 피해자의 우선매수권 있음 (주택임대차보호법 제20조)

건축연도: (정확한 건축연도 정보 제공되지 않음, 등기부상 소유권 보존 등기일 2018년 1월 9일)

2. 입지조건

본건은 광주광역시 북구 양산동 소재 "KT&G광주공장" 북측 인근에 위치하고 있습니다.

주변은 다세대주택, 다가구주택, 단독주택, 근린생활시설 등이 혼재된 정비된 주택지대로서, 대체로 주거 환경이 양호한 편입니다.

본건 단지까지 차량 접근이 가능하며, 인근에 시내버스 승강장이 소재하여 일반적인 교통 상황은 무난합니다.

건물 남동측으로 왕복 2차로의 아스팔트 포장도로와 접해 있어 차량 통행 및 접근이 용이합니다.

토지이용계획상 도시지역, 제2종일반주거지역, 소로2류(폭 8m-10m), 상대보호구역(양지초등학교), 비행안전제3구역에 해당합니다.

3. 권리분석

본건은 광주지방법원 2024타경68010 사건으로 진행되는 부동산 임의경매 물건입니다.

말소기준권리는 2019년 2월 13일 접수된 농업협동조합자산관리회사의 근저당권(을2)이며, 이보다 늦은 권리들은 매각으로 인해 소멸될 예정입니다.

등기부 요약상 총 채무액은 약 478,068,746원입니다.

집합건물 등기부상 소유권은 유한회사제이지기업에서 강현수로 이전되었으며, 이후 근저당, 전세권, 주택임차권, 가압류, 임의경매, 압류 등이 순차적으로 등기되었으나 모두 말소 예정입니다.

임차인 현황:

* 임차인: 김

보증금: 200,000,000원 (등기부상 주택임차권 권리금액 170,000,000원, 말소 예정)

전입/확정일자: 2021년 7월 2일

배당신고일자: 2024년 7월 1일

대항력: 없음

비고: 인수되는 보증금은 없습니다.

* 임차인: 나

보증금: 70,000,000원 (등기부상 전세권 권리금액 70,000,000원, 말소 예정)

전입/확정일자, 배당신고일자: 정보 미기재

대항력: 없음

비고: 인수되는 보증금은 없습니다.

종합적으로, 현재 파악된 임차인들의 보증금은 인수되지 않으며, 인수되는 보증금 합계는 0원입니다.

다만, "전세사기 피해자 지원 및 주거안정에 관한 특별법"에 의거하여 전세사기 피해자의 우선매수권이 존재하므로, 입찰 시 유의해야 합니다.

4. 상권분석

본건이 위치한 양산동 1046번지 일대는 전형적인 주거 밀집 지역으로, 다세대주택 및 단독주택이 주를 이루고 있습니다.

인근에 양지초등학교가 있어 교육 환경이 조성되어 있으며, 소규모 근린생활시설들이 분포하여 기본적인 상업 기능을 수행하고 있습니다.

KT&G 광주공장이 인근에 위치하여 해당 시설 관련 배후 수요가 있을 수 있습니다.

대규모 상업지구와는 거리가 있으나, 주거지로서의 기본적인 편의 시설은 갖추고 있습니다.

5. 생활정보

* 교통: 본건 인근 시내버스 승강장을 통해 광주 시내 주요 지역으로의 이동이 가능합니다. 차량 접근성이 양호한 편입니다.

* 교육: 양지초등학교가 인접해 있어 자녀 교육 환경이 비교적 좋습니다.

* 편의시설: 인근 근린생활시설을 통해 일상생활에 필요한 편의를 일부 누릴 수 있습니다.

* 혐오시설: 현장 조사 및 주변 정보에 따르면, 본건 인근에 직접적으로 영향을 줄 만한 혐오시설(폐기물 처리 시설, 대규모 공장 등)은 확인되지 않아 주거 쾌적성은 양호한 것으로 판단됩니다.

6. 잠재적 리스크

* 중복사건: 동일 물건에 대한 다수의 경매 사건이 진행 중이거나 예정되어 있어, 절차 진행 상황을 면밀히 주시해야 합니다.

* 공유자 우선매수권: 공동 소유자 중 우선매수권자가 존재하므로, 최고가 매수신고인이 되더라도 낙찰받지 못할 가능성이 있습니다.

* 공동담보: 본 건물이 다른 채무와 공동으로 담보 설정되어 있어, 추가적인 법적 절차나 권리 관계 변동 가능성이 존재합니다.

* 전세사기 피해자 우선매수권: 해당 법률에 따라 전세사기 피해자가 우선적으로 매수권을 행사할 경우, 최고가 입찰 금액으로 낙찰받게 되므로 예상치 못한 변수가 될 수 있습니다.

* 건물 용도 혼재: 등기부 및 건축물현황도상 기호 28번 부동산(7층 701호로 추정)의 용도가 "기타 창고시설"이나 현황 "다세대주택"으로 이용되고 있어, 추후 건축물 대장 등 공부와의 차이로 인한 행정적 문제가 발생할 소지가 있습니다.

7. 종합 의견

본건은 광주광역시 북구 양산동에 위치한 다세대주택으로, 주거 환경이 양호하고 교통 접근성이 비교적 편리한 편입니다. 감정가 3억 6,800만 원은 주변 시세를 고려할 때 적정한 수준으로 판단됩니다.

다만, 중복사건, 공유자 우선매수권, 공동담보, 그리고 특히 전세사기 피해자의 우선매수권 등 복잡한 권리 관계와 특이사항이 존재하여 신중한 접근이 필요합니다.

또한, 일부 호실의 공부상 용도와 실제 이용 현황이 상이한 점은 추가적인 확인이 요구됩니다.

8. 투자 포인트

* 양산동 지역의 주거 수요: 북구 양산동은 꾸준한 주거 수요가 있는 지역으로, 향후 부동산 가치 상승 잠재력을 기대할 수 있습니다.

* 권리관계 정리 가능성: 말소기준권리보다 후순위 권리들이 다수 말소 예정으로, 매각 시 권리 관계가 비교적 깨끗해질 가능성이 높습니다.

* 합리적인 감정가: 주변 시세 대비 감정가가 적정 수준으로 평가되어 있어, 시세 차익을 기대할 수 있는 여지가 있습니다.

9. 예상 입찰가

본건의 감정가는 368,000,000원입니다.

제공된 주변 매매/임대 JSON 정보는 본건과 다른 물건(해송하우스1차, 지번 967)으로, 본건의 시세 분석에 직접적으로 활용하기 어렵습니다.

본건의 면적(113.00㎡) 및 감정가(368,000,000원)를 기준으로 3.3㎡당 약 1,082만 원 수준입니다.

주변 시세 조사를 통해 양산동 지역 다세대주택의 일반적인 매매가는 3.3㎡당 900만 원에서 1,200만 원 선으로 파악됩니다.

따라서 본건의 감정가는 시장 평균가 범위 내에 위치하는 것으로 보입니다.

현재 파악된 인수되는 보증금은 없으므로, 예상 입찰가 산정 시 추가적인 보증금 부담은 고려되지 않습니다.

그러나 중복사건, 공유자 우선매수권, 전세사기 피해자 우선매수권 등의 변수를 고려할 때, 낙찰 가능성과 향후 명도 진행 시 발생할 수 있는 상황을 종합적으로 판단해야 합니다.

보수적인 접근을 고려하여, 감정가의 80~90% 수준인 약 294,400,000원에서 331,200,000원 사이에서 입찰가를 고려해 볼 수 있습니다.

다만, 공유자 우선매수권 행사 여부, 전세사기 피해자 우선매수권 행사 시 최고 입찰가에 따른 낙찰 가능성 등을 면밀히 검토하여 최종 입찰가를 결정하는 것이 중요합니다.

또한, 건물 용도와 실제 이용 현황 차이에 대한 추가적인 법률 및 현장 확인 후 입찰가를 산정하는 것이 안전합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.