나이스옥션 법원경매 광주 2024타경68010 [17] 광주광역시 북구 양산동 1046 4층406호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 가승 · 평가일 2024.04.22

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 광주광역시 북구 양산동 소재 "KT&G광주공장" 북측 인근에 위치하며, 주위는
다세대주택, 다가구주택, 단독주택, 근린생활시설 등이 혼재된 정비된 주택지대로서,
제반 주위환경은 대체로 무난함.

교통상황

본건 단지까지 차량접근이 가능하며, 주변에 시내버스승강장이 소재하여 일반적인 교통상황
은 무난한 편임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지상7층 건물(명칭:속칭"더힐") 내
제2층 제202호-제206호(기호2 - 기호6),
제3층 제301호,제303호-제306호(기호7, 기호9 - 기호12),
제4층 제401호-제405호(기호13 - 기호17),
제5층 제501호-제505호(기호19 - 기호23),
제6층 제601호-제603호(기호25 - 기호27),
제7층 제701호(기호28),

외벽 : 대리석등 석재치장 마감 등,
내벽 : 벽지, 타일 등 인테리어 마감 등,
바닥 : 강화마루마감+타일 깔기 등 인테리어 마감 등,
창호 : 하이새시창호임.

이용상태

공히 다세대주택(명칭 : 속칭 "더힐")임.

설비내역

기본적인 위생설비 및 급배수설비, 난방설비, 화재탐지설비, 승강기설비 등 구비되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

완경사지대내 북측, 남측 인접지 및 남동측 접면도로 대비 대체로 등고평탄한 장방형의
공동주택부지임.

인접 도로상태등

본건 단지 남동측으로 왕복 2차로의 아스팔트 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제2종일반주거지역, 소로2류(폭 8m-10m)(접합), 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(양지초등학교)<교육환경 보호에 관한 법률>, 비행안전제3구역
(전술)(2018-10-19)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 토지구획정리사업지구<토지구획정리
사업법>임.

공부와의 차이

--

기타참고사항(임대관례 및 기타)

본 건 기호 28) 부동산의 용도는 집합건축물대장 및 건축물현황도상 "기타창고시설"이나 현
황 "다세대주택"임.

물건 비고

전세사기피해자 지원 및 주거안정에 관한 특별법(제20조)에 의거 전세사기 피해자의 우선매수권 있음

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 경매 물건 개요

사건번호: 광주지방법원 2024타경68010 (17)

소재지: 광주광역시 북구 양산동 1046, 4층 406호

용도: 오피스텔 (집합건축물대장 및 건축물현황도상 "기타창고시설"이나 현황 "다세대주택"으로 등재된 부분이 있으나, 본건은 오피스텔로 분류됨)

감정가: 69,000,000원

토지 면적: 12.85㎡ (약 3.9평)

건물 면적: 21.88㎡ (약 6.6평)

매각 대상: 토지 및 건물 일괄 매각

경매 구분: 부동산 임의 경매

채권자: 농OOOOOOOOOO

1.2. 건물 및 토지 정보

토지 제시외 면적: 0.00㎡

토지 지분: 12.85㎡ (약 3.9평)

건물 제시외 면적: 0.00㎡

건물 지분: 21.875㎡ (약 6.6평)

건축물 명칭: 속칭 "더힐"

건물 구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지상 7층 건물 내

1.3. 특이사항 및 주의사항

특이사항: 중복사건, 공유자우선매수신고

주의사항: 전세사기피해자 지원 및 주거안정에 관한 특별법(제20조)에 의거 전세사기 피해자의 우선매수권 있음

특수물건정보: 중복사건, 공유자우선매수신고

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본건은 광주광역시 북구 양산동 소재 "KT&G광주공장" 북측 인근에 위치합니다. 주변은 다세대주택, 다가구주택, 단독주택, 근린생활시설 등이 혼재된 정비된 주택지대로서, 전반적인 주위 환경은 양호한 편입니다.

2.2. 교통상황

차량 접근이 용이하며, 주변에 시내버스 승강장이 소재하여 일반적인 교통 상황은 무난합니다. 광주 도시철도 2호선 개통 예정 역 (226, 227, 228 정거장)이 인근에 위치할 것으로 예상됩니다.

2.3. 건물 및 토지 상세

건물: 철근콘크리트구조의 지상 7층 건물 ("더힐") 내 제4층 제406호입니다. 외벽은 대리석 등 석재 치장 마감, 내벽은 벽지, 타일 등 인테리어 마감, 바닥은 강화마루 및 타일 마감, 창호는 하이새시창호로 구성되어 있습니다. 설비로는 기본적인 위생, 급배수, 난방, 화재탐지, 승강기 설비 등이 구비되어 있습니다.

토지: 완경사지대 내 북측, 남측 인접지 및 남동측 접면도로 대비 대체로 등고평탄한 장방형의 공동주택 부지입니다. 본 건 단지 남동측으로 왕복 2차로의 아스팔트 포장도로와 접해 있습니다.

2.4. 토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제2종일반주거지역, 소로2류(폭 8m-10m)(접합), 상대보호구역(양지초등학교)<교육환경 보호에 관한 법률>, 비행안전제3구역(전술)(2018-10-19)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 토지구획정리사업지구<토지구획정리사업법>에 해당합니다.

3. 권리분석

3.1. 임차인 현황

임차인: 정은하

보증금: 84,000,000원

차임: 0원

전입일자 (사업일자): 2024-01-15

확정일자: 2024-01-15

배당신고일자: 2024-04-25

대항력: 없음

3.2. 인수되는 권리 분석

매각으로 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 보입니다. (지상권 개요: 없음).

임차인 정은하 씨는 전입일자 및 확정일자를 갖추었으나 대항력은 없는 것으로 분석됩니다. 따라서 보증금 84,000,000원은 경매 절차를 통해 인수되지 않는 금액으로 간주됩니다. 인수 보증금 합계는 0원입니다.

3.3. 특별 인수 사항

전세사기 피해자 지원 및 주거안정에 관한 특별법에 따라 전세사기 피해자의 우선매수권이 존재합니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 상권 특징

본건이 위치한 광주 북구 양산동 일대는 주택지대와 근린생활시설이 혼재된 지역입니다. KT&G 광주공장 인근에 위치하며, 주변에 다세대, 다가구, 단독주택 및 근린생활시설이 분포하고 있습니다. 양산동은 북구에서 인구가 많은 지역 중 하나로, 상권 활성화를 위한 복합문화커뮤니티센터가 건립되어 주민 편의 증진에 기여하고 있습니다.

4.2. 오피스텔 시세 동향

"더힐" 오피스텔의 특정 시세 정보는 검색되지 않았습니다. 다만, 유사한 시기의 건물인 "연산동 연산더힐"의 경우 2020년 준공, 152세대 규모로 12평, 13평형의 오피스텔이 거래되고 있습니다. 또한, "양산동 한국" 아파트의 경우 23평형이 매매 1.1억, 전세 1억 수준으로 시세가 형성되어 있습니다. 본건의 오피스텔(21.88㎡, 약 6.6평)은 소형 평형으로, 유사 평형대의 오피스텔 시세는 지역별 편차가 크므로 추가적인 개별 조사가 필요합니다.

5. 생활정보

5.1. 교육시설

단지 인근에 광주양산초등학교가 위치하며, 학생 수 404명 규모의 공립 초등학교입니다. 또한, 양산중학교도 인근에 있어 교육 환경은 양호한 편입니다.

5.2. 편의시설 및 교통

양산호수공원이 주민들의 산책 및 휴식 공간으로 이용되고 있으며, 북구복합문화커뮤니티센터가 건립되어 도서관, 공연장 등 다양한 문화시설을 제공합니다. 주변에 다수의 시내버스 노선이 운행 중이며, 광주 도시철도 2호선 개통 예정 역이 인근에 위치할 것으로 예상됩니다.

주요 편의시설 정보:

* 더 편한세상 (음식점) - 양산택지로 22

* 카스광장 (음식점) - 양산택지로 37

* 와우(양산점) (음식점/호프) - 양산로 45-1

* 하오짱 (음식점, 배달전문) - 양산택지로 33번길 25-2

5.3. 혐오시설

주변 지역에 대한 혐오시설(쓰레기 소각장, 유해 시설 등)에 대한 직접적인 언급이나 검색 결과는 확인되지 않았습니다. KT&G 광주공장이 인근에 위치하나, 이는 일반적으로 혐오시설로 분류되지 않습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 중복사건 및 공유자 우선매수

중복사건으로 진행되고 있으며, 공유자 우선매수 신고가 되어 있어 입찰 과정에서 변수가 발생할 수 있습니다. 이는 경쟁 구도를 심화시키거나 예상치 못한 상황을 초래할 수 있습니다.

6.2. 전세사기 피해자 우선매수권

전세사기 피해자 지원 및 주거안정에 관한 특별법에 따라 전세사기 피해자의 우선매수권이 존재하여, 최종 낙찰가에 영향을 미칠 수 있는 요인입니다.

6.3. 건물 용도 불일치 가능성

감정평가서 요약에 따르면, 기호 28번 부동산(7층 701호)은 집합건축물대장상 "기타창고시설"이나 현황 "다세대주택"으로 등재되어 있다고 명시되어 있습니다. 본건(4층 406호)은 오피스텔로 분류되었으나, 건물 내 일부 용도 불일치 사례가 존재하여 전반적인 건물 관리에 대한 주의가 필요할 수 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 광주광역시 북구 양산동에 위치한 오피스텔로, 주거지 내에 자리하고 있으며 교통 및 생활 편의 시설 접근성이 양호합니다. 인근에 초등학교와 중학교가 있어 교육 환경도 갖추고 있습니다. 감정가는 6,900만원으로, 이는 현재 주변 부동산 시세 대비 어느 정도의 투자 가치가 있을지 판단해야 하는 부분입니다. 임차인이 있으나 대항력이 없어 보증금 인수 부담은 없으며, 인수되는 권리도 없는 것으로 분석됩니다.

그러나 중복사건, 공유자 우선매수 신고, 전세사기 피해자 우선매수권 등의 존재는 입찰 과정에서 고려해야 할 중요한 변수입니다. 또한, 건물 내 일부 용도 불일치 사례가 보고된 점도 유의해야 합니다.

8. 투자 포인트

* 양산동 지역은 북구 내에서 인구가 많은 지역 중 하나이며, 편의시설 확충 등 지역 개발이 이루어지고 있습니다.

* 소형 오피스텔로서 1인 가구 또는 소규모 가구의 임대 수요를 기대할 수 있습니다.

* 주변 교통망 개선(도시철도 2호선 예정)은 미래 가치 상승 요인이 될 수 있습니다.

* 대항력 있는 임차인이 없어 명도 관련 부담이 적습니다.

9. 예상 입찰가

본건의 감정가는 69,000,000원입니다. 그러나 본 물건은 중복사건, 공유자 우선매수 신고, 전세사기 피해자 우선매수권 등의 특수성을 가지고 있어 입찰 시 이러한 변수들을 면밀히 검토해야 합니다.

현재 파악된 주변 유사 평형 오피스텔의 시세 정보가 부족하여 정확한 시세 분석에 한계가 있습니다. 다만, "양산동 한국" 아파트 23평형이 1.1억 수준이라는 점, "연산동 연산더힐" 오피스텔의 경우 12-13평형이 거래된다는 점을 참고할 때, 본 건 6.6평형 오피스텔의 시장 가치는 감정가와 크게 다르지 않거나 소폭 상승할 가능성을 배제할 수 없습니다.

임차인의 보증금(84,000,000원)이 감정가(69,000,000원)보다 높으나, 대항력이 없어 매수인에게 인수되지 않으므로 이는 직접적인 부담은 아닙니다. 다만, 이러한 큰 보증금 액수는 시세에 대한 임차인의 기대치 혹은 임대인의 상황 등을 간접적으로 시사할 수 있습니다.

고려해야 할 사항:

* 감정가: 69,000,000원

* 주변 시세: 정확한 비교 대상 부족, 다만 유사 지역 아파트 시세 등을 고려 시 1억원 내외 범위 예상 가능 (추가 조사 필요)

* 특별 인수 사항: 전세사기 피해자 우선매수권, 공유자 우선매수권 등의 변수

종합적으로 볼 때, 감정가인 6,900만원을 기준으로 시작하되, 주변 시세와 경매 진행 상황, 우선매수권 행사 여부 등을 종합적으로 고려하여 신중하게 입찰가를 결정해야 합니다. 보수적으로 접근한다면 감정가 수준에서, 적극적으로는 시세 범위를 감안하여 7,000만원 ~ 8,000만원 선에서 검토해볼 수 있습니다. 다만, 이는 절대적인 가격이 아니며, 실제 현장 조사와 추가적인 시세 조사를 통해 최종 결정하는 것이 바람직합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.