나이스옥션 법원경매 광주 2024타경68010 [14] 광주광역시 북구 양산동 1046 4층403호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 가승 · 평가일 2024.04.22

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 광주광역시 북구 양산동 소재 "KT&G광주공장" 북측 인근에 위치하며, 주위는
다세대주택, 다가구주택, 단독주택, 근린생활시설 등이 혼재된 정비된 주택지대로서,
제반 주위환경은 대체로 무난함.

교통상황

본건 단지까지 차량접근이 가능하며, 주변에 시내버스승강장이 소재하여 일반적인 교통상황
은 무난한 편임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지상7층 건물(명칭:속칭"더힐") 내
제2층 제202호-제206호(기호2 - 기호6),
제3층 제301호,제303호-제306호(기호7, 기호9 - 기호12),
제4층 제401호-제405호(기호13 - 기호17),
제5층 제501호-제505호(기호19 - 기호23),
제6층 제601호-제603호(기호25 - 기호27),
제7층 제701호(기호28),

외벽 : 대리석등 석재치장 마감 등,
내벽 : 벽지, 타일 등 인테리어 마감 등,
바닥 : 강화마루마감+타일 깔기 등 인테리어 마감 등,
창호 : 하이새시창호임.

이용상태

공히 다세대주택(명칭 : 속칭 "더힐")임.

설비내역

기본적인 위생설비 및 급배수설비, 난방설비, 화재탐지설비, 승강기설비 등 구비되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

완경사지대내 북측, 남측 인접지 및 남동측 접면도로 대비 대체로 등고평탄한 장방형의
공동주택부지임.

인접 도로상태등

본건 단지 남동측으로 왕복 2차로의 아스팔트 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제2종일반주거지역, 소로2류(폭 8m-10m)(접합), 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(양지초등학교)<교육환경 보호에 관한 법률>, 비행안전제3구역
(전술)(2018-10-19)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 토지구획정리사업지구<토지구획정리
사업법>임.

공부와의 차이

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기타참고사항(임대관례 및 기타)

본 건 기호 28) 부동산의 용도는 집합건축물대장 및 건축물현황도상 "기타창고시설"이나 현
황 "다세대주택"임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 광주지방법원 2024타경68010 (14)

소재지: 광주광역시 북구 양산동 1046 4층 403호

용도: 다세대주택

감정가: 73,000,000원

토지면적: 13.43㎡ (약 4.44평)

토지지분: 13.43㎡ (약 4.44평)

건물면적: 22.87㎡ (약 7.56평)

건물지분: 22.87㎡ (약 7.56평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 농업협동조합 (구체적인 조합명은 제공되지 않음)

특이사항: 중복사건, 공동담보

주의사항: 제공되지 않음

특수물건정보: 중복사건, 공동담보

2. 입지조건

본건은 광주광역시 북구 양산동에 위치하며, "KT&G광주공장" 북측 인근에 자리하고 있습니다.

주변은 다세대주택, 다가구주택, 단독주택 및 근린생활시설이 혼재된 정비된 주택지대로서, 대체로 무난한 주위환경을 갖추고 있습니다.

단지까지 차량 접근이 가능하며, 인근에 시내버스승강장이 소재하여 일반적인 교통 여건은 양호한 편입니다.

토지는 완경사지에 위치하나, 북측, 남측 인접지와 남동측 접면 도로 대비 대체로 등고평탄한 장방형 공동주택 부지입니다.

인접 도로로는 단지 남동측으로 왕복 2차로의 아스팔트 포장도로와 접해 있습니다.

3. 권리분석

본건의 등기부등본 요약 정보는 다음과 같습니다.

- 2018년 01월 09일: 소유권보존 (유한회사제이지기업)

- 2018년 02월 06일: 소유권이전 (강현수, 매매)

- 2019년 02월 13일: 근저당권 (농업협동조합자산관리회사, 25,500,000원) - 말소

- 2020년 08월 14일: 전세권설정 (백가봉, 85,000,000원) - 말소

- 2024년 03월 27일: 가압류 (전남낙농업협동조합, 10,968,746원) - 말소

- 2024년 04월 15일: 임의경매 (전남낙농업협동조합, 889,674,217원) - 말소 (광주지방법원 2024타경68010)

- 2024년 12월 10일: 압류 (북구(광주광역시), 세무) - 말소

총 채권액 합계는 121,468,746원입니다.

임차인 현황:

* 임차인: 백가봉

* 보증금: 85,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자(사업일자): 2020-08-14

* 확정일자: 2020-08-14

* 배당신고일자: 2024-06-27

* 대항력: 없음

* 인수 보증금 합계: 0원

명시된 임차인 백가봉은 대항력이 없는 것으로 확인됩니다. 따라서 임차인의 보증금 85,000,000원은 경매 낙찰자가 인수할 의무가 없습니다. 임차인은 배당 절차를 통해 보증금 일부 또는 전부를 회수해야 합니다.

4. 상권분석

본건은 주택지대가 밀집한 지역에 위치하며, 인근에 근린생활시설이 혼재되어 있어 기본적인 상업 기능은 갖추고 있습니다.

주거지대 내에 위치하므로, 소규모 점포나 서비스업종이 입점할 가능성이 있습니다.

다만, 대규모 상업지구와는 거리가 있어 활발한 상권 형성은 제한적일 수 있습니다.

5. 생활정보

* 교통: 차량 접근이 용이하며, 인근에 버스 승강장이 있어 대중교통 이용이 편리합니다.

* 편의시설: 주택지대이므로 기본적인 편의시설은 주변에 있을 것으로 예상됩니다.

* 교육시설: 주변에 학교가 위치하고 있음을 알 수 있습니다 (상대보호구역 정보 참조).

* 녹지: 별도 정보는 없으나, 주택지대 특성상 인근에 공원이나 녹지 공간이 있을 수 있습니다.

6. 잠재적 리스크

* 공부와의 차이: 본건 기호 28) 부동산은 집합건축물대장 및 건축물현황도상 "기타창고시설"이나, 현황은 "다세대주택"으로 이용 중입니다. 이는 추후 건축물 관련 문제 발생 시 이슈가 될 수 있습니다.

* 중복사건 및 공동담보: 해당 물건은 중복 사건 및 공동담보로 진행되고 있어, 경매 절차 및 낙찰 후 소유권 이전 과정에서 추가적인 확인이 필요할 수 있습니다.

* 임차인 보증금: 임차인 백가봉의 보증금(85,000,000원)이 감정가(73,000,000원)보다 높으나, 대항력이 없어 낙찰자가 인수하지 않습니다. 다만, 임차인의 배당 우선순위 및 배당 가능 금액에 따라 후폭풍이 있을 수 있습니다.

* 건축물 현황: 철근콘크리트 구조 7층 건물 내 4층 403호이며, 총 7개 층에 여러 호실이 있는 집합건물입니다. 건물의 노후도나 관리 상태에 따라 추가적인 수리 비용이 발생할 수 있습니다.

7. 종합 의견

본건은 광주광역시 북구 양산동에 위치한 다세대주택으로, 소형 면적임에도 불구하고 감정가 7천3백만원으로 책정되었습니다.

주변 주택가와 교통 여건은 양호한 편이며, 매각으로 인해 대부분의 권리가 소멸되는 권리상 안전한 물건에 해당합니다.

가장 큰 특징은 임차인의 보증금이 감정가를 상회하나, 대항력이 없어 낙찰자가 인수하지 않는다는 점입니다. 이는 낙찰자에게 부담을 덜어주는 요소입니다.

다만, 공부상 용도가 '기타창고시설'임에도 실제로는 '다세대주택'으로 이용되고 있다는 점은 잠재적인 리스크로 고려해야 합니다. 이 부분은 현장 방문 시 면밀히 확인하고, 필요시 건축물대장 등 관련 서류를 재확인하여 법적인 문제를 사전에 파악하는 것이 중요합니다.

중복사건 및 공동담보라는 특이사항 역시 추가적인 확인이 필요합니다.

8. 투자 포인트

* 권리 인수 부담 없음: 임차인의 대항력이 없어 보증금 인수 부담이 없습니다.

* 소형 면적: 22.87㎡ (약 7.56평)의 소형 면적으로, 1인 가구나 소규모 투자가에게 적합할 수 있습니다.

* 양호한 입지: 주택 밀집 지역에 위치하며 교통이 편리합니다.

9. 예상 입찰가

제공된 최근 매매 정보(22,630,000원 거래가, 47.56㎡ 면적)는 본건과 면적, 건물명(해송하우스1차 vs 속칭 더힐), 지번(967 vs 1046) 등 차이가 있어 직접적인 시세 비교가 어렵습니다. 또한, 해당 거래의 건물 준공연도(2026년)가 미래 시점인 점을 미루어 보아, 제공된 JSON 데이터의 신뢰성이 낮다고 판단됩니다.

따라서 감정가 73,000,000원을 기준으로, 권리 인수 부담이 없다는 점을 고려하여 투자를 결정할 수 있습니다. 다만, 공부상 용도 불일치(창고 vs 주택) 리스크를 감안하여 보수적인 접근이 필요합니다.

예상 입찰가 범위: 65,000,000원 ~ 75,000,000원

권장 입찰가: 약 67,000,000원

본 입찰가는 감정가와 임차인 현황, 권리분석 등을 종합적으로 고려한 추정치이며, 실제 시장 상황, 현장 조사 결과, 동종 물건의 최근 거래 사례 등에 따라 변동될 수 있습니다. 입찰 전 반드시 권리 분석 및 물건 현황을 철저히 재확인하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.