나이스옥션 법원경매 광주 2024타경68010 [15] 광주광역시 북구 양산동 1046 4층404호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 가승 · 평가일 2024.04.22

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 광주광역시 북구 양산동 소재 "KT&G광주공장" 북측 인근에 위치하며, 주위는
다세대주택, 다가구주택, 단독주택, 근린생활시설 등이 혼재된 정비된 주택지대로서,
제반 주위환경은 대체로 무난함.

교통상황

본건 단지까지 차량접근이 가능하며, 주변에 시내버스승강장이 소재하여 일반적인 교통상황
은 무난한 편임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지상7층 건물(명칭:속칭"더힐") 내
제2층 제202호-제206호(기호2 - 기호6),
제3층 제301호,제303호-제306호(기호7, 기호9 - 기호12),
제4층 제401호-제405호(기호13 - 기호17),
제5층 제501호-제505호(기호19 - 기호23),
제6층 제601호-제603호(기호25 - 기호27),
제7층 제701호(기호28),

외벽 : 대리석등 석재치장 마감 등,
내벽 : 벽지, 타일 등 인테리어 마감 등,
바닥 : 강화마루마감+타일 깔기 등 인테리어 마감 등,
창호 : 하이새시창호임.

이용상태

공히 다세대주택(명칭 : 속칭 "더힐")임.

설비내역

기본적인 위생설비 및 급배수설비, 난방설비, 화재탐지설비, 승강기설비 등 구비되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

완경사지대내 북측, 남측 인접지 및 남동측 접면도로 대비 대체로 등고평탄한 장방형의
공동주택부지임.

인접 도로상태등

본건 단지 남동측으로 왕복 2차로의 아스팔트 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제2종일반주거지역, 소로2류(폭 8m-10m)(접합), 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(양지초등학교)<교육환경 보호에 관한 법률>, 비행안전제3구역
(전술)(2018-10-19)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 토지구획정리사업지구<토지구획정리
사업법>임.

공부와의 차이

--

기타참고사항(임대관례 및 기타)

본 건 기호 28) 부동산의 용도는 집합건축물대장 및 건축물현황도상 "기타창고시설"이나 현
황 "다세대주택"임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 소재지

광주광역시 북구 양산동 1046 4층 404호

1.2. 용도

다세대주택

1.3. 건물 구조 및 면적

건물 구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지상7층 건물(명칭:속칭"더힐") 내 제4층 제404호

건물 면적: 18.34㎡ (5.55평)

건물 외벽: 대리석등 석재치장 마감 등

건물 내벽: 벽지, 타일 등 인테리어 마감 등

건물 바닥: 강화마루마감+타일 깔기 등 인테리어 마감 등

건물 창호: 하이새시창호임.

1.4. 토지 면적

토지 면적: 10.78㎡ (3.26평)

토지 형상 및 이용상태: 완경사지대내 북측, 남측 인접지 및 남동측 접면도로 대비 대체로 등고평탄한 장방형의 공동주택부지임.

1.5. 감정가

59,000,000 원

1.6. 경매 기본 정보

사건번호: 광주지방법원 2024타경68010 (15)

경매 구분: 부동산임의경매

채권자: 농OOOOOOO

매각 대상: 토지/건물일괄매각

특이사항: 중복사건

특수 물건 정보: 중복사건

2. 입지조건

2.1. 주변 환경

본건은 광주광역시 북구 양산동 소재 "KT&G광주공장" 북측 인근에 위치하며, 주위는 다세대주택, 다가구주택, 단독주택, 근린생활시설 등이 혼재된 정비된 주택지대로서, 제반 주위환경은 대체로 무난함.

2.2. 교통 상황

본건 단지까지 차량접근이 가능하며, 주변에 시내버스승강장이 소재하여 일반적인 교통상황은 무난한 편임.

인접 도로 상태: 본건 단지 남동측으로 왕복 2차로의 아스팔트 포장도로와 접함.

3. 권리분석

3.1. 임차인 현황

* 임차인: (주)장보고마트

보증금: 73,500,000 원

차임: 0 원

전입일자(사업일자): 2022-02-08

확정일자: 2021-07-23

배당신고일자: 2024-06-28

대항력: 없음

비고:

* 임차인: 고

보증금: 0 원

차임: 0 원

전입일자(사업일자): 2022-02-08

확정일자:

배당신고일자:

대항력: 없음

비고:

3.2. 인수되는 권리

* 인수 보증금 합계: 0원 (말소기준권리보다 후순위이거나 임의경매의 특성상 낙찰자가 인수하는 보증금은 없는 것으로 보입니다.)

* 매각으로 소멸되지 않는 권리: 없음 (별도 명시되지 않음)

* 물건 명세서 참고사항:

작성일: 2026-09-07

비고: (별도 명시된 사항 없음)

4. 상권분석

본 물건은 주거지 대로 내에 위치하며, 주변에 다세대, 다가구, 단독주택 및 일부 근린생활시설이 혼재되어 있어 지역 내 소비 수요를 기반으로 하는 상권으로 판단됩니다.

다만, 소형 주거 공간으로 상업적 활용보다는 주거 목적으로 적합해 보입니다.

5. 생활정보

* 주거 환경:

주변이 주택 밀집 지역으로 형성되어 있어 조용하고 안정적인 주거 환경을 제공합니다.

* 교통:

단지 내 차량 접근이 용이하며, 인근 시내버스 승강장 이용이 가능하여 대중교통 이용도 편리한 편입니다.

* 편의/교육 시설:

양산동 지역 내 편의시설 및 상업시설 접근이 가능하며, 인근에 양지초등학교가 소재하여 교육 환경도 고려할 수 있습니다. (상세 내용은 별도 확인 필요)

6. 잠재적 리스크

* 중복 사건: 동일 물건에 대한 중복 경매 사건이 존재하여 절차상의 복잡성이나 혼선이 발생할 수 있습니다.

* 건축물 현황 불일치: 집합건축물대장 및 건축물현황도 상 용도는 '기타창고시설'이나 현황은 '다세대주택'으로 이용 중입니다. 이는 향후 건축물 관련 민원, 재산권 행사 등에 제약이 될 수 있는 잠재적 위험 요소입니다.

* 소형 면적: 건물 전용 면적이 약 5.55평으로 매우 작아, 임대 시 특정 수요층에 한정될 수 있으며, 향후 재매각 시 환금성에 제약이 있을 수 있습니다.

* 비행안전구역: 비행안전제3구역(전술)에 포함되어 있어, 건물 신축, 증축, 용도 변경 등 특정 개발 행위에 제한이 있을 수 있습니다. (구체적인 제한 사항은 군 관련 기관에 확인 필요)

7. 종합 의견

본 물건은 광주광역시 북구 양산동에 위치한 소형 다세대주택으로, 주거지 내에 자리하고 있어 생활 환경은 무난한 편입니다. 비교적 저렴한 감정가에 경매로 나왔으나, 건축물 현황 불일치, 중복 사건, 비행안전구역 편입 등의 잠재적 리스크를 내포하고 있습니다. 특히, 건축물 용도 불일치는 인수 후 명확한 해결이 필요한 부분입니다.

적절한 권리분석과 현장 조사를 통해 숨겨진 가치나 리스크를 명확히 파악하는 것이 중요합니다.

8. 투자 포인트

* 낮은 감정가: 감정가가 5,900만원으로 비교적 낮아 소액 투자가 가능합니다.

* 주거지 입지: 안정적인 주택가에 위치하여 꾸준한 수요를 기대할 수 있습니다.

* 명확한 권리관계 (인수되는 보증금 없음): 인수되는 보증금이 없어 명확한 권리 관계를 바탕으로 투자를 결정할 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

제공된 JSON 데이터는 본건(다세대주택, 18.34㎡)과는 건축 연도 및 건물 유형(연립주택)이 다른 '해송하우스1차'의 거래 정보(22,630만원/47.5625㎡)로, 직접적인 시세 비교에는 한계가 있습니다.

본 건의 감정가는 5,900만원이며, 이는 주변 유사 다세대주택의 시세(일반적으로 7,000만원 ~ 10,000만원 범위로 추정) 대비 다소 낮게 책정된 것으로 보입니다.

다만, 건축물 현황 불일치, 중복 사건 등 리스크 요인을 고려할 때, 감정가 이상으로 적극적인 입찰은 신중하게 접근해야 합니다.

리스크 요인 해소 및 시장 상황을 종합적으로 고려하여, 낙찰 후 명도 및 하자 보수 비용 등을 감안한 적정 입찰가는 감정가 대비 100% ~ 110% 범위 내에서, 즉 5,900만원 ~ 6,500만원 수준을 고려해 볼 수 있습니다.

정확한 예상 입찰가 산정을 위해서는 현장 방문을 통한 건물 상태 및 주변 시세 재확인이 필수적입니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.