나이스옥션 법원경매 광주 2024타경68010 [16] 광주광역시 북구 양산동 1046 4층405호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 가승 · 평가일 2024.04.22

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 광주광역시 북구 양산동 소재 "KT&G광주공장" 북측 인근에 위치하며, 주위는
다세대주택, 다가구주택, 단독주택, 근린생활시설 등이 혼재된 정비된 주택지대로서,
제반 주위환경은 대체로 무난함.

교통상황

본건 단지까지 차량접근이 가능하며, 주변에 시내버스승강장이 소재하여 일반적인 교통상황
은 무난한 편임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지상7층 건물(명칭:속칭"더힐") 내
제2층 제202호-제206호(기호2 - 기호6),
제3층 제301호,제303호-제306호(기호7, 기호9 - 기호12),
제4층 제401호-제405호(기호13 - 기호17),
제5층 제501호-제505호(기호19 - 기호23),
제6층 제601호-제603호(기호25 - 기호27),
제7층 제701호(기호28),

외벽 : 대리석등 석재치장 마감 등,
내벽 : 벽지, 타일 등 인테리어 마감 등,
바닥 : 강화마루마감+타일 깔기 등 인테리어 마감 등,
창호 : 하이새시창호임.

이용상태

공히 다세대주택(명칭 : 속칭 "더힐")임.

설비내역

기본적인 위생설비 및 급배수설비, 난방설비, 화재탐지설비, 승강기설비 등 구비되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

완경사지대내 북측, 남측 인접지 및 남동측 접면도로 대비 대체로 등고평탄한 장방형의
공동주택부지임.

인접 도로상태등

본건 단지 남동측으로 왕복 2차로의 아스팔트 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제2종일반주거지역, 소로2류(폭 8m-10m)(접합), 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(양지초등학교)<교육환경 보호에 관한 법률>, 비행안전제3구역
(전술)(2018-10-19)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 토지구획정리사업지구<토지구획정리
사업법>임.

공부와의 차이

--

기타참고사항(임대관례 및 기타)

본 건 기호 28) 부동산의 용도는 집합건축물대장 및 건축물현황도상 "기타창고시설"이나 현
황 "다세대주택"임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 광주지방법원 2024타경68010 (16)

소재지: 광주광역시 북구 양산동 1046 4층 405호

용도: 다세대주택

감정가: 66,000,000원

토지면적: 12.18㎡ (약 3.68평)

건물면적: 20.73㎡ (약 6.27평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 농OOOOOOO

건물 명칭 (속칭): 더힐

1.1. 건물 및 토지 현황

본건은 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지상7층 건물(명칭:속칭"더힐") 내 제4층 제405호입니다.

외벽은 대리석 등 석재치장 마감이며, 내벽은 벽지, 타일 등 인테리어 마감, 바닥은 강화마루마감+타일 깔기 등으로 마감되어 있습니다. 창호는 하이새시창호입니다.

토지는 완경사지대 내 북측, 남측 인접지 및 남동측 접면도로 대비 대체로 등고평탄한 장방형의 공동주택부지입니다.

본건 단지 남동측으로 왕복 2차로의 아스팔트 포장도로와 접하고 있습니다.

1.2. 토지 이용 계획 및 제한 상태

본건 토지는 도시지역, 제2종일반주거지역, 소로2류(폭 8m-10m)(접합) 지역에 속합니다.

또한, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(양지초등학교)<교육환경 보호에 관한 법률>, 비행안전제3구역(전술)(2018-10-19)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 토지구획정리사업지구<토지구획정리사업법>에 해당됩니다.

1.3. 공부와의 차이 및 기타 사항

본 건의 경우, 집합건축물대장 및 건축물현황도상 용도가 "다세대주택"으로 명시되어 있으며, 공부와의 특별한 차이는 보고서에 기재되지 않았습니다.

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위 환경

본건은 광주광역시 북구 양산동 소재 "KT&G광주공장" 북측 인근에 위치하고 있습니다.

주위는 다세대주택, 다가구주택, 단독주택, 근린생활시설 등이 혼재된 정비된 주택지대로서, 제반 주위환경은 대체로 무난한 편입니다.

2.2. 교통 상황

본건 단지까지 차량 접근이 가능하며, 주변에 시내버스승강장이 소재하여 일반적인 교통상황은 무난한 편입니다.

3. 권리분석

3.1. 권리 내역

부동산 임의경매로 진행되며, 매각으로 인해 대부분의 권리는 소멸될 것으로 예상됩니다.

감정평가서상 매각으로 소멸되지 않는 권리는 기재되지 않았습니다.

3.2. 임차인 현황

* 임차인: 이

* 보증금: 80,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자(사업일자): 2023-05-02

* 확정일자: (미기재)

* 배당신고일자: (미기재)

* 대항력: 없음

* 비고: (없음)

인수 보증금 합계: 0원

본 건 임차인은 대항력이 없으므로, 보증금 80,000,000원에 대한 인수 금액은 없습니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 시세 및 동향

제공된 최근 매매 JSON 정보는 "해송하우스1차"라는 다른 건물에 대한 것으로, 준공연도는 2026년으로 기재되어 있습니다. 이는 본건 물건("더힐")과 직접적인 비교 대상이 아니며, 시점 및 건물 특성이 다를 수 있음을 유의해야 합니다.

해당 JSON 정보 분석 결과:

건물명: 해송하우스1차

면적 (전용): 47.5625㎡ (약 14.38평)

거래 금액: 22,630 (226,300,000원 으로 추정)

거래일자: 2026년 4월 7일

위 정보를 바탕으로 추정된 해당 지역 신축 연립/다세대주택의 시세는 약 4,757,750원/㎡ 입니다.

본건 물건의 건물 면적(20.73㎡)에 이 시세를 적용할 경우, 예상 시장 가치는 약 98,540,000원 수준으로 산출됩니다.

이는 본건의 감정가 66,000,000원 대비 높은 수치입니다.

4.2. 지역 분석

광주광역시 북구 양산동 지역은 주택 및 근린생활시설이 혼재된 주거지역으로, 비교적 정비된 환경을 갖추고 있습니다. 교통 접근성이 양호하고 생활 편의시설 이용이 용이한 지역입니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설

주변에 근린생활시설이 다수 소재하여 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다.

5.2. 교육시설

본건은 양지초등학교 인근에 위치하며, 관련 교육환경 보호구역으로 지정되어 있습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 중복사건

본 건은 중복사건으로 분류되어 있습니다. 이는 경매 절차가 복잡하거나 채권 관계가 다수 존재할 수 있음을 시사하므로, 입찰 전 추가적인 확인이 필요합니다.

6.2. 토지 이용 제한

비행안전제3구역, 상대보호구역 등 여러 법률에 의한 토지 이용 제한 사항이 존재합니다. 이는 향후 건축 또는 개발 시 영향을 줄 수 있습니다.

6.3. 기타 법적/물리적 문제

건물 내 일부 호수에서 건축물대장과 실제 용도가 상이한 사례가 언급되어 있으나, 본 건(405호)의 경우 다세대주택 용도로 파악됩니다. 다만, 건물 전체의 관리 상태 및 잠재적 하자 여부는 현장 확인이 필요합니다.

7. 종합 의견

본건은 광주광역시 북구 양산동에 위치한 다세대주택으로, 감정가 대비 주변 시세가 높게 형성될 가능성이 있는 물건입니다. 소형 면적으로 초기 투자 부담이 적을 수 있으나, 중복사건 및 토지 이용 제한 등의 리스크 요인을 내포하고 있습니다. 임차인의 대항력이 없어 낙찰자가 인수해야 할 보증금은 없습니다.

8. 투자 포인트

* 감정가 대비 높은 주변 시세 추정치: 제공된 JSON 데이터 기반 분석 시, 본건 감정가는 실제 시장 가치보다 낮을 가능성이 있습니다.

* 소형 면적: 1인 가구 또는 소형 주거 공간을 찾는 수요층에게 적합할 수 있습니다.

* 양호한 주거 환경 및 교통: 기본적인 생활 인프라 접근성이 좋습니다.

9. 예상 입찰가

본건의 감정가는 66,000,000원입니다.

주변 시세 분석 결과(2026년 준공 예정 건물 기준) 예상 시장 가치는 약 98,540,000원 수준으로 추정됩니다.

중복사건 및 토지 이용 제한 등의 리스크 요인을 고려하고, 일반적인 경매 낙찰가율 및 경쟁률을 감안할 때, 예상 입찰가는 75,000,000원에서 90,000,000원 사이에서 형성될 수 있습니다.

정확한 입찰가 산정을 위해서는 물건 명세서, 현장 조사, 법원 경매 정보 등을 면밀히 검토해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.