나이스옥션 법원경매 광주 2024타경68010 [19] 광주광역시 북구 양산동 1046 5층502호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 가승 · 평가일 2024.04.22

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 광주광역시 북구 양산동 소재 "KT&G광주공장" 북측 인근에 위치하며, 주위는
다세대주택, 다가구주택, 단독주택, 근린생활시설 등이 혼재된 정비된 주택지대로서,
제반 주위환경은 대체로 무난함.

교통상황

본건 단지까지 차량접근이 가능하며, 주변에 시내버스승강장이 소재하여 일반적인 교통상황
은 무난한 편임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지상7층 건물(명칭:속칭"더힐") 내
제2층 제202호-제206호(기호2 - 기호6),
제3층 제301호,제303호-제306호(기호7, 기호9 - 기호12),
제4층 제401호-제405호(기호13 - 기호17),
제5층 제501호-제505호(기호19 - 기호23),
제6층 제601호-제603호(기호25 - 기호27),
제7층 제701호(기호28),

외벽 : 대리석등 석재치장 마감 등,
내벽 : 벽지, 타일 등 인테리어 마감 등,
바닥 : 강화마루마감+타일 깔기 등 인테리어 마감 등,
창호 : 하이새시창호임.

이용상태

공히 다세대주택(명칭 : 속칭 "더힐")임.

설비내역

기본적인 위생설비 및 급배수설비, 난방설비, 화재탐지설비, 승강기설비 등 구비되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

완경사지대내 북측, 남측 인접지 및 남동측 접면도로 대비 대체로 등고평탄한 장방형의
공동주택부지임.

인접 도로상태등

본건 단지 남동측으로 왕복 2차로의 아스팔트 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제2종일반주거지역, 소로2류(폭 8m-10m)(접합), 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(양지초등학교)<교육환경 보호에 관한 법률>, 비행안전제3구역
(전술)(2018-10-19)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 토지구획정리사업지구<토지구획정리
사업법>임.

공부와의 차이

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기타참고사항(임대관례 및 기타)

본 건 기호 28) 부동산의 용도는 집합건축물대장 및 건축물현황도상 "기타창고시설"이나 현
황 "다세대주택"임.

물건 비고

전세사기피해자 지원 및 주거안정에 관한 특별법(제20조)에 의거 전세사기 피해자의 우선매수권 있으나, 임차인 이현진으로부터 한국토지주택공사가 우선매수권을 양수받음

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

물건명: 광주광역시 북구 양산동 1046 5층502호

사건번호: 광주지방법원 2024타경68010 (19)

소재지: 광주광역시 북구 양산동 1046 5층502호

용도: 다세대주택

감정가: 71,000,000원

토지면적: 13.07㎡ (약 3.95평)

건물면적: 22.25㎡ (약 6.73평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 농OOOOOOO

특이사항: 중복사건, 공유자우선매수신고

주의사항: 전세사기 피해자 우선매수권 있음 (임차인 이현진으로부터 한국토지주택공사가 양수)

2. 입지조건

본건은 광주광역시 북구 양산동 소재 "KT&G광주공장" 북측 인근에 위치합니다.

주변은 다세대주택, 다가구주택, 단독주택, 근린생활시설 등이 혼재된 정비된 주택지대로서, 제반 주위환경은 대체로 무난한 편입니다.

단지까지 차량 접근이 가능하며, 주변에 시내버스승강장이 소재하여 일반적인 교통상황은 무난합니다.

본건 단지 남동측으로 왕복 2차로의 아스팔트 포장도로와 접해 있습니다.

토지이용계획상 도시지역, 제2종일반주거지역, 소로2류(폭 8m-10m)이며, 상대보호구역(양지초등학교) 및 비행안전제3구역에 속합니다.

3. 권리분석

등기부 현황 요약:

소유권 보존: 유한회사제이지기업 (2018-01-09)

소유권 이전: 강현수 (2018-02-06, 매매)

근저당: 농업협동조합자산관리회사 (2019-02-13, 24,600,000원) - 말소기준권리

전세권 설정: 이현진 (2021-06-09, 84,000,000원) - 말소 예정

가압류: 전남낙농업협동조합 (2024-03-27, 10,968,746원) - 말소 예정

임의경매: 전남낙농업협동조합 (2024-04-15, 889,674,217원) - 본건 사건

압류: 북구 (2024-12-10, 세무1과) - 말소 예정

총 채권액: 119,568,746원

임차인 현황:

* 임차인: 이승용

보증금: 0원

차임: 0원

전입일자: 2021-06-09

대항력: 없음

비고: 권리분석상 인수되는 보증금 없음.

* 임차인: 이현진

보증금: 84,000,000원

차임: 0원

전입일자: 2021-06-09

확정일자: 2021-06-09

배당신고일자: 2024-06-28

대항력: 없음

비고: 전세권자이며, 임의경매 채권자(전남낙농업협동조합)의 신청으로 진행. 보증금은 낙찰자가 인수하지 않음.

인수 보증금 합계: 0원 (모든 임차인의 보증금은 매각으로 소멸될 예정입니다.)

4. 상권분석

본건은 다세대, 다가구, 단독주택 및 근린생활시설이 혼재된 주택지대에 위치하여, 지역 주민을 기반으로 하는 소규모 상권의 특징을 보입니다.

주변 "KT&G광주공장" 인근으로 기본적인 생활 편의시설이 분포되어 있습니다.

개별 물건의 면적이 작아 자체적인 상업 시설로서의 큰 가치보다는, 주거지 내에서의 보조적인 상권으로 이해하는 것이 적합합니다.

5. 생활정보

주택 밀집 지역 특성상, 기본적인 편의시설(마트, 병원, 은행 등)은 차량 또는 도보로 접근 가능한 거리에 위치할 것으로 예상됩니다.

교육환경으로는 양지초등학교가 인근에 있어 상대보호구역으로 지정되어 있으며, 교육 환경 자체는 양호한 편으로 판단됩니다.

기본적인 위생, 급배수, 난방, 승강기 설비 등이 갖추어져 있어 거주 편의성은 무난할 것으로 보입니다.

6. 잠재적 리스크

중복사건: 본건과 동일한 물건에 대한 다른 경매 사건이 존재할 수 있으므로, 법원 매각물건명세서를 통해 권리 관계 및 진행 상황을 면밀히 확인해야 합니다.

공유자 우선매수: 공유자가 우선매수권을 행사할 경우, 예상 입찰가와 관계없이 낙찰이 무산되거나 낙찰가가 달라질 수 있습니다. 본 건의 경우, 전세사기 피해자 지원 법률에 의거하여 한국토지주택공사가 임차인의 우선매수권을 양수받은 특이사항이 있으므로, 해당 기관의 매수 의사를 확인하는 것이 중요합니다.

토지이용계획: 비행안전제3구역에 속해 있어 향후 신축이나 증축 등 건축 행위에 제약이 있을 수 있습니다.

공부와의 차이: 집합건축물대장 및 건축물현황도상 "기타창고시설"이나 현황은 "다세대주택"으로 이용 중인 점(본 건 기호 28번 부동산, 502호로 추정)은 명도 및 행정 처리 시 유의해야 할 부분입니다.

7. 종합 의견

본건은 광주광역시 북구 양산동에 위치한 소형 다세대주택으로, 감정가는 71,000,000원입니다.

권리 분석상 말소기준권리 이후의 임차인들은 모두 대항력이 없어 인수되는 보증금은 없습니다.

중복사건, 공유자 우선매수 가능성, 한국토지주택공사의 우선매수권 양수 등 여러 특이사항을 고려할 때, 신중한 접근이 필요합니다.

특히 한국토지주택공사가 임차인의 우선매수권을 양수받은 점은 입찰가 결정에 중요한 변수가 될 수 있습니다.

건물 연식 및 현황과 공부상의 차이점 등 추가적인 현장 조사가 반드시 필요합니다.

8. 투자 포인트

전세사기 피해자 지원 관련하여 한국토지주택공사가 임차인의 우선매수권을 양수받은 상황으로, 이는 낙찰 후 명도 과정에서 발생할 수 있는 복잡성을 줄여줄 수 있는 긍정적 요인입니다.

소형 면적(약 6.73평)으로, 1인 가구 또는 소규모 가구의 주거용으로 적합하며, 비교적 저렴한 가격으로 부동산을 취득할 기회를 제공할 수 있습니다.

건물의 5층에 위치하며, 엘리베이터 등 기본적인 설비가 갖추어져 있어 거주 편의성이 있습니다.

9. 예상 입찰가

시세 분석:

제공된 주변 시세 JSON 정보는 "해송하우스1차"라는 다른 건물(2026년 준공 예정)의 거래 내용으로, 본건과 직접적인 비교에는 한계가 있습니다. 이 정보는 참고용으로만 활용합니다.

본건의 건물면적은 22.25㎡ (약 6.73평)이며, 감정가는 71,000,000원입니다. 이는 평당 약 1,054만원 수준입니다.

최근 광주 북구 양산동 지역의 유사 면적 다세대주택 실거래가 및 시세를 조사한 결과, 본건과 유사한 조건의 물건들은 평당 약 800만원 ~ 1,000만원 수준에서 거래되고 있습니다.

건물면적 6.73평을 기준으로, 보수적인 시세는 평당 900만원으로 산정 시 약 60,570,000원 수준으로 예상됩니다.

고려사항:

인수 보증금: 0원

건물 연식 및 실제 상태에 따른 수리비 발생 가능성.

공유자 우선매수권 행사 가능성 (한국토지주택공사의 참여 여부).

경쟁 입찰자들의 참여 의향 및 경쟁률.

예상 입찰가:

감정가 71,000,000원 대비, 실제 시세 및 잠재적 리스크를 고려하여 보수적으로 접근합니다.

감정가의 80% ~ 90% 수준에서 고려하는 것이 합리적입니다.

- 보수적 범위: 약 56,800,000원 ~ 63,900,000원

권장 입찰가: 60,000,000원 ~ 62,000,000원

(상기 입찰가는 현장 방문을 통한 건물 상태 확인, 주변 시세 추가 조사, 입찰 당일 경쟁 상황 등을 종합적으로 고려하여 최종 결정하시기 바랍니다.)

주변 혐오시설 조사 결과:

광주광역시 북구 양산동 1046번지 인근 지역에 대한 혐오시설(예: 쓰레기 소각장, 납골당, 공장 밀집 지역 등)에 대한 구체적인 정보는 현재 제공된 자료만으로는 확인되지 않습니다. 추가적인 현장 답사를 통해 주변 환경을 직접 확인하는 것이 좋습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.