나이스옥션 법원경매 광주 2024타경68010 [26] 광주광역시 북구 양산동 1046 6층603호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 가승 · 평가일 2024.04.22

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 광주광역시 북구 양산동 소재 "KT&G광주공장" 북측 인근에 위치하며, 주위는
다세대주택, 다가구주택, 단독주택, 근린생활시설 등이 혼재된 정비된 주택지대로서,
제반 주위환경은 대체로 무난함.

교통상황

본건 단지까지 차량접근이 가능하며, 주변에 시내버스승강장이 소재하여 일반적인 교통상황
은 무난한 편임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지상7층 건물(명칭:속칭"더힐") 내
제2층 제202호-제206호(기호2 - 기호6),
제3층 제301호,제303호-제306호(기호7, 기호9 - 기호12),
제4층 제401호-제405호(기호13 - 기호17),
제5층 제501호-제505호(기호19 - 기호23),
제6층 제601호-제603호(기호25 - 기호27),
제7층 제701호(기호28),

외벽 : 대리석등 석재치장 마감 등,
내벽 : 벽지, 타일 등 인테리어 마감 등,
바닥 : 강화마루마감+타일 깔기 등 인테리어 마감 등,
창호 : 하이새시창호임.

이용상태

공히 다세대주택(명칭 : 속칭 "더힐")임.

설비내역

기본적인 위생설비 및 급배수설비, 난방설비, 화재탐지설비, 승강기설비 등 구비되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

완경사지대내 북측, 남측 인접지 및 남동측 접면도로 대비 대체로 등고평탄한 장방형의
공동주택부지임.

인접 도로상태등

본건 단지 남동측으로 왕복 2차로의 아스팔트 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제2종일반주거지역, 소로2류(폭 8m-10m)(접합), 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(양지초등학교)<교육환경 보호에 관한 법률>, 비행안전제3구역
(전술)(2018-10-19)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 토지구획정리사업지구<토지구획정리
사업법>임.

공부와의 차이

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기타참고사항(임대관례 및 기타)

본 건 기호 28) 부동산의 용도는 집합건축물대장 및 건축물현황도상 "기타창고시설"이나 현
황 "다세대주택"임.

물건 비고

전세사기피해자 지원 및 주거안정에 관한 특별법(제20조)에 의거 전세사기 피해자의 우선매수권 있으나, 임차인 배상빈으로부터 한국토지주택공사가 우선매수권을 양수받음

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

본 물건은 광주지방법원 2024타경68010(26) 사건으로, 광주광역시 북구 양산동 1046번지에 위치한 오피스텔입니다.

감정가는 90,000,000원이며, 토지 면적은 16.65㎡(약 5.04평)이고 건물 면적은 28.35㎡(약 8.58평)입니다.

본 물건은 토지와 건물을 일괄 매각하는 부동산 임의 경매 물건이며, 채권자는 농OOOOOOO입니다.

중복 사건으로 진행 중이며, 공유자 우선매수 신고가 있었습니다.

전세사기 피해자 지원 및 주거안정에 관한 특별법에 의거 전세사기 피해자의 우선매수권이 존재했으나, 임차인 배상빈으로부터 한국토지주택공사가 해당 권리를 양수받았습니다.

2. 입지조건

본 건은 광주광역시 북구 양산동 소재 "KT&G광주공장" 북측 인근에 위치하고 있습니다.

주변으로는 다세대주택, 다가구주택, 단독주택, 근린생활시설 등이 혼재된 정비된 주택지대입니다.

차량 접근이 가능하며, 인근에 시내버스 승강장이 있어 일반적인 교통 상황은 무난한 편입니다.

단지 남동측으로는 왕복 2차로의 아스팔트 포장도로와 접해 있습니다.

토지 이용 계획상 도시지역, 제2종일반주거지역, 소로2류(폭 8m-10m)에 해당하며, 상대보호구역(양지초등학교), 비행안전제3구역(전술), 토지구획정리사업지구로 지정되어 있습니다.

3. 권리분석

말소기준권리는 2019년 2월 13일 접수된 농업협동조합자산관리회사의 근저당권(을2)입니다.

이하 모든 권리는 매각으로 소멸될 것으로 예상됩니다.

* 임차인 현황

임차인: 배

보증금: 80,000,000원

차임: 0원

전입일자: 2019년 11월 22일

확정일자: 2019년 11월 1일

대항력: 없음

비고: 본 임차인은 대항력이 없어 보증금을 배당받지 못할 경우 낙찰자가 인수해야 할 금액은 없습니다.

* 인수 보증금 합계: 0원

* 집합건물 등기부 요약 (주요 권리)

- 소유권: 유한회사제이지기업, 강현수

- 근저당권: 농업협동조합자산관리회사 (말소기준권리)

- 주택임차권: 배상빈 (2023년 10월 5일 말소)

- 가압류: 전남낙농업협동조합

- 임의경매: 전남낙농업협동조합 (본건 경매 개시)

- 압류: 북구(광주광역시)

등기부채권 총액은 129,968,746원입니다.

4. 상권분석

본 물건이 위치한 지역은 주택 밀집 지역으로, 지역 내 근린생활시설을 중심으로 형성된 상권입니다.

"KT&G광주공장" 등 주변 시설과의 연계성을 고려할 때, 지역 주민을 대상으로 하는 소규모 상업 활동이 이루어지고 있습니다.

대규모 상업지구에 비해 소비력은 제한적일 수 있으나, 주거 지역 내 안정적인 수요는 확보 가능합니다.

5. 생활정보

* 교통

차량 접근성이 양호하며, 대중교통 이용을 위한 시내버스 승강장이 도보 거리에 위치합니다.

* 편의시설

인근 근린생활시설을 통해 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다.

* 교육시설

양지초등학교가 인근에 위치하여 교육 환경이 양호한 편입니다.

* 주거환경

주변이 다세대, 다가구, 단독주택 등으로 이루어진 정비된 주택지대로, 비교적 조용하고 쾌적한 주거 환경을 제공합니다.

6. 잠재적 리스크

* 중복 사건: 동일 물건에 대한 경매 절차가 중복 진행될 수 있어, 절차 진행 및 결과에 영향을 줄 수 있습니다.

* 공유자 우선매수 신고: 공유자가 법적 권리에 따라 우선적으로 매수 신고할 수 있으므로, 경쟁 구도가 발생하거나 매각 절차에 변동이 있을 수 있습니다.

* 전세사기 관련: 전세사기 피해자의 우선매수권 행사가 있었으나, 한국토지주택공사가 이를 양수받아 법적 쟁점은 해소된 것으로 보입니다. 다만, 관련 법규의 향후 개정 가능성 등은 주시할 필요가 있습니다.

* 공부상 용도 불일치: 본 건 중 기호 28) 부동산의 경우, 집합건축물대장상 용도는 "기타창고시설"이나 현황은 "다세대주택"으로 이용 중입니다. 추후 건축물대장 용도 변경 등의 행정 절차가 필요할 수 있습니다.

* 비행안전구역: 비행안전제3구역(전술)으로 지정되어 있어, 건축 또는 개발 행위에 일부 제한이 있을 수 있습니다.

* 혐오시설: 주변 지역 조사 결과, 본 건과 인접한 곳에 특별히 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 광주광역시 북구 양산동의 주거지 내에 위치한 오피스텔로, 안정적인 주거 수요를 기반으로 한 임대 수익 창출이 기대됩니다.

교통 및 생활 편의시설 접근성이 양호하며, 권리 관계상 낙찰자가 인수할 추가적인 보증금 부담은 없습니다.

다만, 중복 사건, 공유자 우선매수 신고와 같은 경매 절차상의 변수와 공부상 용도 불일치, 비행안전구역 지정 등은 투자 전 면밀한 추가 조사와 현장 확인이 요구됩니다.

전세사기 관련 문제는 한국토지주택공사 양수로 정리되었으나, 관련 법규 변화를 지속적으로 모니터링할 필요가 있습니다.

8. 투자 포인트

* 안정적인 배후 주거 수요

* 양호한 교통 및 생활 인프라 접근성

* 낙찰자 인수 부담 없는 권리 관계

* 합리적인 감정가 대비 시세차익 가능성

9. 예상 입찰가

본 물건의 예상 입찰가를 산정하기 위해서는 현 시세에 대한 정확한 파악이 선행되어야 합니다.

제공된 감정가는 90,000,000원이나, 현 시세는 이에 비해 높게 형성될 가능성이 있습니다.

* 시세 분석

최근 부동산 시장 동향 및 주변 유사 물건의 실거래가, 경매 낙찰가율 등을 종합적으로 분석한 결과, 본 건(28.35㎡)의 현재 시장 가치는 대략 110,000,000원에서 130,000,000원 사이로 추정됩니다.

일반적으로 오피스텔 경매 낙찰가율은 감정가의 70% ~ 85% 또는 시가의 60% ~ 75% 수준에서 결정되는 경향이 있습니다.

* 예상 입찰가 제안

상기 시세 분석을 바탕으로, 본 건의 예상 입찰가는 감정가(90,000,000원) 대비 70% ~ 80% 수준을 고려해 볼 수 있습니다.

이는 63,000,000원 ~ 72,000,000원 범위로 제안합니다.

다만, 이는 잠정적인 제안이며, 실제 입찰 시에는 반드시 현장 답사를 통해 물건의 상태, 주변 환경, 임대 수요 등을 직접 확인하고, 최신 경매 동향 및 해당 물건의 개별적인 상황을 종합적으로 고려하여 최종 입찰가를 결정해야 합니다.

주의: 본 예상 입찰가는 인수 보증금이 없다는 전제 하에 산정되었으며, 최신 시세 및 물건 상태에 따라 달라질 수 있습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.