나이스옥션 법원경매 광주 2024타경68010 [23] 광주광역시 북구 양산동 1046 5층506호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 가승 · 평가일 2024.04.22

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 광주광역시 북구 양산동 소재 "KT&G광주공장" 북측 인근에 위치하며, 주위는
다세대주택, 다가구주택, 단독주택, 근린생활시설 등이 혼재된 정비된 주택지대로서,
제반 주위환경은 대체로 무난함.

교통상황

본건 단지까지 차량접근이 가능하며, 주변에 시내버스승강장이 소재하여 일반적인 교통상황
은 무난한 편임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지상7층 건물(명칭:속칭"더힐") 내
제2층 제202호-제206호(기호2 - 기호6),
제3층 제301호,제303호-제306호(기호7, 기호9 - 기호12),
제4층 제401호-제405호(기호13 - 기호17),
제5층 제501호-제505호(기호19 - 기호23),
제6층 제601호-제603호(기호25 - 기호27),
제7층 제701호(기호28),

외벽 : 대리석등 석재치장 마감 등,
내벽 : 벽지, 타일 등 인테리어 마감 등,
바닥 : 강화마루마감+타일 깔기 등 인테리어 마감 등,
창호 : 하이새시창호임.

이용상태

공히 다세대주택(명칭 : 속칭 "더힐")임.

설비내역

기본적인 위생설비 및 급배수설비, 난방설비, 화재탐지설비, 승강기설비 등 구비되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

완경사지대내 북측, 남측 인접지 및 남동측 접면도로 대비 대체로 등고평탄한 장방형의
공동주택부지임.

인접 도로상태등

본건 단지 남동측으로 왕복 2차로의 아스팔트 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제2종일반주거지역, 소로2류(폭 8m-10m)(접합), 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(양지초등학교)<교육환경 보호에 관한 법률>, 비행안전제3구역
(전술)(2018-10-19)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 토지구획정리사업지구<토지구획정리
사업법>임.

공부와의 차이

--

기타참고사항(임대관례 및 기타)

본 건 기호 28) 부동산의 용도는 집합건축물대장 및 건축물현황도상 "기타창고시설"이나 현
황 "다세대주택"임.

물건 비고

전세사기피해자 지원 및 주거안정에 관한 특별법(제20조)에 의거 전세사기 피해자의 우선매수권 있으나, 임차인 김단우로부터 한국토지주택공사가 우선매수권을 양수받음

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 기본 정보

사건번호: 광주지방법원 2024타경68010 (23)

경매 구분: 부동산 임의경매

매각 대상: 토지/건물 일괄매각

채권자: 농OOOOOOOOOO (전남낙농업협동조합)

1.2. 물건 현황

소재지: 광주광역시 북구 양산동 1046 5층 506호

용도: 오피스텔 (집합건축물대장상 '기타창고시설'이나 현황 '다세대주택'으로 이용 중인 호수 존재)

감정가: 69,000,000원

토지 면적: 12.85㎡ (약 3.89평)

건물 면적: 21.88㎡ (약 6.62평)

건물 구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지상 7층 건물 (명칭: 속칭 "더힐")

2. 입지조건

2.1. 주변 환경

본건은 광주광역시 북구 양산동 소재 "KT&G광주공장" 북측 인근에 위치하며, 주위는 다세대주택, 다가구주택, 단독주택, 근린생활시설 등이 혼재된 정비된 주택지대입니다.

2.2. 교통 및 접근성

본건 단지까지 차량 접근이 가능하며, 주변에 시내버스승강장이 소재하여 일반적인 교통 상황은 무난한 편입니다.

2.3. 토지 및 도로 상태

토지는 완경사지대 내 북측, 남측 인접지 및 남동측 접면도로 대비 대체로 등고평탄한 장방형의 공동주택부지입니다. 본건 단지 남동측으로는 왕복 2차로의 아스팔트 포장도로와 접해 있습니다.

2.4. 토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제2종일반주거지역, 소로2류(폭 8m-10m)(접합), 상대보호구역(양지초등학교)<교육환경 보호에 관한 법률>, 비행안전제3구역(전술)(2018-10-19)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 토지구획정리사업지구<토지구획정리사업법>에 해당합니다.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

말소기준권리는 2019년 2월 13일 접수된 농업협동조합자산관리회사의 근저당권(을2)입니다.

3.2. 인수되는 권리

매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 지상권입니다.

3.3. 임차인 현황

* 임차인: 김 (김단우)

* 보증금: 85,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2020-09-29

* 확정일자: 2020-09-29

* 배당신고일자: 2023-07-21

* 대항력: 없음

* 비고: 주택임차권(을6)은 말소 예정입니다.

3.4. 등기부 요약 (말소 예정 권리 포함)

* 소유권보존 (갑1, 2018-01-09) - 유한회사제이지기업

* 소유권이전 (갑2, 2018-02-06) - 강현수

* 근저당권 (을2, 2019-02-13) - 농업협동조합자산관리회사, 금24,600,000원 (말소기준권리)

* 주택임차권 (을6, 2023-07-21) - 김단우, 금85,000,000원 (전입 2020-09-29, 확정 2020-09-29) - 말소 예정

* 강제경매 (갑3, 2024-01-22) - 김단우 - 말소 예정

* 가압류 (갑4, 2024-03-27) - 전남낙농업협동조합, 금10,968,746원 - 말소 예정

* 임의경매 (갑5, 2024-04-15) - 전남낙농업협동조합, 889,674,217원 - 말소 예정 (본 경매 사건)

* 압류 (갑6, 2024-12-10) - 북구(광주광역시) - 말소 예정

등기부채권 총액: 120,568,746원

3.5. 기타 특이사항

* 중복사건, 공유자우선매수신고, 공동담보 물건입니다.

* 전세사기 피해자 지원 및 주거안정에 관한 특별법(제20조)에 의거 전세사기 피해자의 우선매수권이 존재하나, 임차인 김단우로부터 한국토지주택공사가 우선매수권을 양수받았습니다.

* 본 건 기호 28) 부동산(이는 본 물건 506호와는 다른 호수로 보이나, 감정평가서 요약에 언급됨)은 집합건축물대장 및 건축물현황도상 "기타창고시설"이나 현황 "다세대주택"으로 이용 중입니다.

4. 상권분석

4.1. 지역 특성

본건이 소재한 양산동 지역은 다세대주택, 다가구주택, 단독주택 등이 혼재된 주택 밀집 지역으로, 일부 근린생활시설이 분포하여 지역 주민의 기본적인 생활 편의를 제공합니다. "KT&G광주공장" 북측 인근에 위치하며, 개발이 진행된 정비된 주택지대로 파악됩니다.

4.2. 주변 시설

인근에 양지초등학교가 위치하여 교육 환경을 갖추고 있으며, 대중교통 이용이 가능한 점을 고려할 때 주거 기능에 적합한 환경입니다.

5. 생활정보

5.1. 주거 편의

주거 밀집 지역 특성상 기본적인 생활 편의시설 접근이 가능하며, 대중교통망을 통해 광주 시내로의 이동이 용이합니다.

5.2. 교육 환경

양지초등학교가 인근에 위치하고 있어 자녀 교육에 유리한 환경을 제공합니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 권리관계 복잡성

공유자 우선매수신고, 공동담보, 중복사건 등 복잡한 권리관계가 존재하여 입찰 및 명도 과정에서 예상치 못한 문제가 발생할 수 있습니다.

6.2. 전세사기 관련 법규

전세사기 피해자 지원 특별법에 따른 우선매수권 양수 사실이 있으나, 관련 법규의 복잡성으로 인해 추가적인 법적 검토가 필요할 수 있습니다.

6.3. 건축물대장과의 현황 차이

일부 호수의 경우 건축물대장상의 용도와 실제 이용 현황이 달라 추후 건축법 위반 또는 시정명령 등의 문제가 발생할 소지가 있습니다.

6.4. 지역 개발 및 제한

비행안전구역 등 일부 개발 제한 사항이 존재하여 향후 지역 개발에 영향을 미칠 수 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 광주광역시 북구 양산동에 위치한 오피스텔(현황 다세대주택)로, 주택가에 자리 잡고 있어 기본적인 주거 환경 및 교통 편의성은 양호한 편입니다. 그러나 공유자 우선매수, 공동담보, 다수의 경매 진행 등으로 권리 분석이 복잡하며, 전세사기 관련 법규의 적용 가능성 및 건축물대장과의 현황 불일치 등 잠재적 리스크를 내포하고 있습니다.

8. 투자 포인트

8.1. 입지

광주 북구의 주거 밀집 지역 내에 위치하여 안정적인 수요가 기대됩니다.

8.2. 낮은 감정가 대비 채권 총액

감정가 6,900만원 대비 등기부채권 총액 120,568,746원임을 고려할 때, 재매각 시 최저가가 낮아질 가능성 및 경매 절차 진행에 따른 가격 변동 가능성이 있습니다.

8.3. 잠재적 가치

지역 내 재개발 또는 신규 개발 호재가 있을 경우, 본 물건의 가치가 상승할 가능성이 있습니다.

9. 예상 입찰가

9.1. 시세 분석

본건과 직접적으로 비교 가능한 최근 실거래가 또는 시세 자료가 충분히 확보되지 않아 정확한 시세 분석에는 한계가 있습니다. 다만, 인근 지역의 아파트 거래 사례를 볼 때, 2026년 9월 기준 20평형대 아파트가 1억 2,500만원 내외의 시세를 형성하고 있는 것으로 파악됩니다. 본 물건은 전용면적 약 6.62평(21.88㎡)의 소형 오피스텔/도시형생활주택으로, 시세 반영 시 감정가(6,900만원)보다는 높은 가격대를 형성할 수 있으나, 직접적인 시세 데이터를 확보하지 못하여 정확한 추정이 어렵습니다.

9.2. 예상 입찰가 산정

현재 제공된 정보만으로는 최적의 입찰가를 산정하기 어렵습니다. 본 물건의 감정가는 6,900만원이며, 인수되는 보증금은 없습니다. 일반적으로 경매에서는 감정가의 70~80% 수준에서 시작하는 경우가 많으나, 이는 시장 상황, 경쟁률, 물건의 하자 여부 등에 따라 크게 달라질 수 있습니다.

따라서, 정확한 입찰가 산정을 위해서는

* 인근 유사 물건의 최근 실거래가 및 매물 시세 조사

* 현장 방문을 통한 물건 상태 및 주변 환경 점검

* 경매 절차상 예상되는 추가 비용 및 낙찰 후 명도 가능성 검토

등의 추가적인 정보 수집 및 분석이 필수적입니다. 본 보고서에서는 시세 분석 자료 부족으로 인해 구체적인 예상 입찰가를 제시하기 어렵습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.