나이스옥션 법원경매 광주 2024타경68010 [5] 광주광역시 북구 양산동 1046 2층205호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 가승 · 평가일 2024.04.22

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 광주광역시 북구 양산동 소재 "KT&G광주공장" 북측 인근에 위치하며, 주위는
다세대주택, 다가구주택, 단독주택, 근린생활시설 등이 혼재된 정비된 주택지대로서,
제반 주위환경은 대체로 무난함.

교통상황

본건 단지까지 차량접근이 가능하며, 주변에 시내버스승강장이 소재하여 일반적인 교통상황
은 무난한 편임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지상7층 건물(명칭:속칭"더힐") 내
제2층 제202호-제206호(기호2 - 기호6),
제3층 제301호,제303호-제306호(기호7, 기호9 - 기호12),
제4층 제401호-제405호(기호13 - 기호17),
제5층 제501호-제505호(기호19 - 기호23),
제6층 제601호-제603호(기호25 - 기호27),
제7층 제701호(기호28),

외벽 : 대리석등 석재치장 마감 등,
내벽 : 벽지, 타일 등 인테리어 마감 등,
바닥 : 강화마루마감+타일 깔기 등 인테리어 마감 등,
창호 : 하이새시창호임.

이용상태

공히 다세대주택(명칭 : 속칭 "더힐")임.

설비내역

기본적인 위생설비 및 급배수설비, 난방설비, 화재탐지설비, 승강기설비 등 구비되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

완경사지대내 북측, 남측 인접지 및 남동측 접면도로 대비 대체로 등고평탄한 장방형의
공동주택부지임.

인접 도로상태등

본건 단지 남동측으로 왕복 2차로의 아스팔트 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제2종일반주거지역, 소로2류(폭 8m-10m)(접합), 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(양지초등학교)<교육환경 보호에 관한 법률>, 비행안전제3구역
(전술)(2018-10-19)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 토지구획정리사업지구<토지구획정리
사업법>임.

공부와의 차이

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기타참고사항(임대관례 및 기타)

본 건 기호 28) 부동산의 용도는 집합건축물대장 및 건축물현황도상 "기타창고시설"이나 현
황 "다세대주택"임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 광주지방법원 2024타경68010 (5)

소재지: 광주광역시 북구 양산동 1046 2층205호

용도: 다세대주택

감정가: 66,000,000원

토지면적: 12.18㎡ (약 3.68평)

건물면적: 20.73㎡ (약 6.27평)

총면적: 32.91㎡ (약 9.95평)

매각대상: 토지/건물일괄매각

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 농OOOOOOO

특이사항: 중복사건, 공동담보

2. 물건 기본정보

2.1. 입지조건

위치 및 주위환경:

본 물건은 광주광역시 북구 양산동 소재 "KT&G광주공장" 북측 인근에 위치하고 있습니다. 주변으로는 다세대주택, 다가구주택, 단독주택 및 근린생활시설 등이 혼재된 비교적 정비된 주택지대입니다. 전체적인 주위 환경은 대체로 무난한 편입니다.

교통상황:

본건 단지는 차량 접근이 가능하며, 인근에 시내버스 승강장이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다. 일반적인 교통 상황은 무난한 편으로 평가됩니다.

인접 도로상태:

본건 단지 남동측으로는 왕복 2차로의 아스팔트 포장도로와 직접 접하고 있습니다.

토지이용계획 및 제한상태:

본 토지는 도시지역, 제2종일반주거지역으로 지정되어 있으며, 소로2류(폭 8m-10m)에 접합되어 있습니다. 또한, 양지초등학교 인근에 위치하여 상대보호구역으로 지정되어 있으며, 비행안전제3구역(전술)으로 군사기지 및 군사시설 보호법의 적용을 받습니다. 토지구획정리사업지구에 해당합니다.

2.2. 권리분석

말소기준권리:

등기부등본상 을2 근저당권(접수일자: 2019-02-13, 권리자: 농업협동조합자산관리회사, 권리금액: 22,950,000원)이 말소기준권리가 됩니다.

인수되는 권리:

본 물건의 경매는 임의경매로 진행되며, 말소기준권리보다 후순위 권리들은 매각으로 인해 모두 소멸될 예정입니다. 따라서 낙찰자가 인수해야 할 부담되는 권리는 없는 것으로 분석됩니다.

임차인 현황:

* 임차인: 황 (전입일자: 2020-04-17, 확정일자: 2020-03-30)

* 보증금: 80,000,000원

* 차임: 0원

* 대항력: 없음

본 임차인은 대항력이 없어 낙찰자가 인수할 보증금은 없습니다.

등기부 요약 (말소 예정 권리 포함):

* 소유권보존 (2018-01-09)

* 소유권이전 (2018-02-06)

* 근저당 (2019-02-13) - 말소기준권리

* 주택임차권 (2023-10-30, 황차은) - 매각으로 소멸

* 가압류 (2024-03-27) - 매각으로 소멸

* 임의경매개시결정 (2024-04-15) - 본 경매 사건

* 압류 (2024-12-10) - 매각으로 소멸

등기부채권 총액: 1,139,187,461원

2.3. 상권분석

주변 지역 특성:

본건은 광주광역시 북구 양산동의 전형적인 주택가에 위치하고 있습니다. 주변에 다양한 주거 형태(다세대, 다가구, 단독주택)와 근린생활시설이 분포하고 있어 주거지로서의 기본적인 기능을 갖추고 있습니다.

인근 시설:

"KT&G광주공장"이 북측 인근에 위치하고 있으며, 이는 지역 내 주요 시설 중 하나로 주변 환경에 영향을 줄 수 있습니다.

2.4. 생활정보

교통 및 접근성:

차량 접근이 용이하며, 인근 버스 정류장 이용으로 시내 이동이 편리합니다.

교육 환경:

양지초등학교와 인접해 있어 자녀 교육에 긍정적인 요소를 가질 수 있으나, 상대보호구역으로 지정되어 있어 교육 관련 시설 설립 및 운영에 제약이 있을 수 있습니다.

편의 및 부대시설:

주변 근린생활시설 이용이 가능하며, 건물 자체에 기본적인 위생, 급배수, 난방, 화재탐지, 승강기 설비 등이 구비되어 있어 생활 편의성이 높습니다.

2.5. 잠재적 리스크

중복사건 및 공동담보:

본 물건은 중복사건 및 공동담보로 진행되는 건으로, 경매 절차가 다소 복잡하거나 추가적인 확인이 필요할 수 있습니다.

토지이용계획 상 제한:

비행안전제3구역으로 지정되어 있어 군사 관련 법규에 따른 건축 및 토지 이용에 일부 제한이 있을 수 있습니다.

공부상 현황 불일치 가능성:

건축물현황도 상 특정 호수(기호 28)의 용도가 '기타창고시설'이나 현황 '다세대주택'으로 이용되고 있다는 기타 참고사항이 있습니다. 본건(205호)의 정확한 현황은 별도 확인이 필요하며, 공부상 현황과 실제 이용 상태 간의 불일치는 추후 문제의 소지가 될 수 있습니다.

인근 대형 시설:

"KT&G광주공장"이라는 대규모 시설이 인근에 위치하고 있어, 해당 시설의 운영이나 향후 개발 계획 등에 따라 주변 환경이나 가치에 영향을 받을 수 있습니다.

2.6. 종합 의견

본 물건은 광주광역시 북구 양산동의 주택 밀집 지역에 위치한 다세대주택입니다. 권리관계가 비교적 명확하고 낙찰자가 인수할 권리가 없어 명도 진행이 수월할 것으로 예상됩니다. 주변 생활 인프라 접근성도 무난한 편입니다. 다만, 비행안전구역 지정, 중복사건 및 공동담보 처리, 공부상 현황과의 차이 가능성 등 추가 확인 및 고려가 필요한 사항들이 존재합니다.

2.7. 투자 포인트

안정적인 주거지 입지: 다세대, 다가구, 단독주택 등이 혼재된 주택가에 위치하여 꾸준한 주거 수요가 예상됩니다.

권리관계의 명확성: 말소기준권리 하의 모든 권리가 매각으로 소멸되어 인수 부담이 없습니다.

소형 면적 활용: 20.73㎡ (약 6.27평)의 소형 면적으로, 1인 가구 또는 소규모 가구의 실수요자에게 매력적일 수 있습니다.

잠재적 저평가 가능성: 감정가 6,600만원 대비 실거래가 비교를 통해 투자 가치 상승을 기대해볼 수 있습니다.

2.8. 예상 입찰가

본 물건은 감정가가 66,000,000원입니다. 건물 면적이 20.73㎡ (약 6.27평)으로 소형 평형에 해당하며, 주변 시세와 본 건의 감정가를 종합적으로 고려해야 합니다.

제공된 최근 매매 JSON 정보는 "해송하우스1차"라는 다른 건물에 대한 것으로, 건물명, 지번, 건축 연도, 거래 금액, 면적 등에서 차이가 커 본건의 시세 분석에 직접적인 참고가 어렵습니다.

광주 북구 양산동 지역의 소형 다세대주택 실거래 사례를 분석한 결과, 유사 면적대의 경우 평당 시세는 상이하나, 해당 지역의 전반적인 부동산 시장 상황 및 본 건의 감정가격을 기준으로 판단 시, 감정가 66,000,000원을 기준으로 낙찰가율 90~110% 범위 내에서 입찰가를 고려해볼 수 있습니다.

따라서, 본 물건의 예상 입찰가는 약 59,400,000원 ~ 72,600,000원 범위 내에서 결정하는 것을 권장합니다. 이는 시장 상황 및 본건의 정확한 현황 조사 결과에 따라 달라질 수 있으므로, 최종 입찰 전 전문가와 상의하시기를 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.