나이스옥션 법원경매 광주 2024타경68010 [2] 광주광역시 북구 양산동 1046 2층202호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 가승 · 평가일 2024.04.22

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 광주광역시 북구 양산동 소재 "KT&G광주공장" 북측 인근에 위치하며, 주위는
다세대주택, 다가구주택, 단독주택, 근린생활시설 등이 혼재된 정비된 주택지대로서,
제반 주위환경은 대체로 무난함.

교통상황

본건 단지까지 차량접근이 가능하며, 주변에 시내버스승강장이 소재하여 일반적인 교통상황
은 무난한 편임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지상7층 건물(명칭:속칭"더힐") 내
제2층 제202호-제206호(기호2 - 기호6),
제3층 제301호,제303호-제306호(기호7, 기호9 - 기호12),
제4층 제401호-제405호(기호13 - 기호17),
제5층 제501호-제505호(기호19 - 기호23),
제6층 제601호-제603호(기호25 - 기호27),
제7층 제701호(기호28),

외벽 : 대리석등 석재치장 마감 등,
내벽 : 벽지, 타일 등 인테리어 마감 등,
바닥 : 강화마루마감+타일 깔기 등 인테리어 마감 등,
창호 : 하이새시창호임.

이용상태

공히 다세대주택(명칭 : 속칭 "더힐")임.

설비내역

기본적인 위생설비 및 급배수설비, 난방설비, 화재탐지설비, 승강기설비 등 구비되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

완경사지대내 북측, 남측 인접지 및 남동측 접면도로 대비 대체로 등고평탄한 장방형의
공동주택부지임.

인접 도로상태등

본건 단지 남동측으로 왕복 2차로의 아스팔트 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제2종일반주거지역, 소로2류(폭 8m-10m)(접합), 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(양지초등학교)<교육환경 보호에 관한 법률>, 비행안전제3구역
(전술)(2018-10-19)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 토지구획정리사업지구<토지구획정리
사업법>임.

공부와의 차이

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기타참고사항(임대관례 및 기타)

본 건 기호 28) 부동산의 용도는 집합건축물대장 및 건축물현황도상 "기타창고시설"이나 현
황 "다세대주택"임.

물건 비고

전세사기피해자 지원 및 주거안정에 관한 특별법(제20조)에 의거 전세사기 피해자의 우선매수권 있으나,
임차인 이하라로부터 한국토지주택공사가 우선매수권을 양수받음

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 기본정보

사건번호: 광주지방법원 2024타경68010 (2)

경매구분: 부동산임의경매

매각대상: 토지/건물일괄매각

1.2. 소재지 및 건물 정보

소재지: 광주광역시 북구 양산동 1046 2층202호

건물명칭: 속칭 "더힐"

용도: 다세대주택

층수: 지상 7층 건물 내 2층 202호

건물구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕

건물면적: 22.25㎡ (약 6.73평)

건물제시외면적: 0.00㎡

건물지분: 22.255㎡

1.3. 토지 정보

토지면적: 13.07㎡ (약 3.95평)

토지제시외면적: 0.00㎡

토지지분: 13.07㎡

1.4. 감정가 및 매각정보

감정가: 70,000,000원

토지/건물일괄매각

1.5. 특이사항

중복사건, 공유자우선매수신고, 공동담보

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본 건은 광주광역시 북구 양산동 소재 "KT&G광주공장" 북측 인근에 위치합니다. 주위는 다세대주택, 다가구주택, 단독주택, 근린생활시설 등이 혼재된 정비된 주택지대이며, 제반 주위환경은 대체로 무난합니다.

2.2. 교통상황

단지까지 차량 접근이 가능하며, 주변에 시내버스승강장이 소재하여 일반적인 교통상황은 무난한 편입니다.

2.3. 토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제2종일반주거지역, 소로2류(폭 8m-10m)(접합), 상대보호구역(양지초등학교)<교육환경 보호에 관한 법률>, 비행안전제3구역(전술)(2018-10-19)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 토지구획정리사업지구<토지구획정리사업법>입니다.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

을3) 근저당권 (2019.02.13.) 농업협동조합자산관리회사 채권액 24,600,000원. 본 경매물건의 말소기준권리입니다.

3.2. 말소예정권리

본 경매개시결정(2024타경68010)으로 인하여 을3) 근저당권을 제외한 근저당, 가압류, 압류, 주택임차권 등이 말소될 예정입니다.

3.3. 임차인 현황

* 임차인: (주)장원조경광주지사, 신경준

보증금: 0원

차임: 0원

전입일자(사업자등록일): 2019-03-28

대항력: 없음

비고:

* 임차인: 이하라

보증금: 80,000,000원

차임: 0원

전입일자: 2020-01-31

확정일자: 2020-01-17

배당신고일자: 2024-06-28

대항력: 없음

비고: 전세사기 피해자 지원 및 주거안정에 관한 특별법(제20조)에 의거 우선매수권 있으나, 한국토지주택공사(LH)가 양수받음.

3.4. 인수되는 권리

인수 보증금 합계: 0원. 본 건은 말소기준권리보다 후순위 권리들이 존재하여 경매로 인해 소멸되므로, 낙찰자가 인수하는 보증금은 없습니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 지역 특성

본 건이 위치한 광주광역시 북구 양산동 일대는 다세대주택, 다가구주택, 단독주택 등 주거시설과 일부 근린생활시설이 혼재된 주거지역입니다. "KT&G광주공장" 인근으로, 비교적 정비된 주택가 형태를 띠고 있습니다.

4.2. 상권 활성화 정도

주변에 상업시설이 일부 분포하고 있으나, 대규모 상업지구보다는 주거민을 위한 근린생활시설 위주의 상권으로 판단됩니다.

5. 생활정보

5.1. 교육시설

양지초등학교 등 상대보호구역으로 지정되어 있어 교육환경 보호에 관한 법률상 제한이 있을 수 있습니다. (검색 결과: 양지초등학교 787m, 연제초등학교 305m, 양산중학교 341m)

5.2. 교통 및 편의시설

차량 접근성이 양호하며, 대중교통 이용도 편리한 편입니다. 주변에 편의시설 및 근린생활시설이 분포하고 있어 기본적인 생활 편의는 가능할 것으로 보입니다. (검색 결과: KT&G광주공장 인근으로, 주변에 버스정류장이 소재함)

5.3. 기타 시설

KT&G 광주공장이 인근에 위치하며, 비행안전제3구역에 포함되어 항공기 소음 및 비행 경로에 따른 영향을 받을 수 있습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 중복사건 및 공동담보

동일 물건에 대한 중복사건이 존재하며, 공동담보 물건으로 진행되어 경매 절차 및 결과에 변동 가능성이 있습니다.

6.2. 공유자 우선매수 신고

공유자의 우선매수 신고 가능성이 있어 낙찰 후 잔금 납부 과정에 변동이 발생할 수 있습니다.

6.3. 비행안전제3구역

군사 작전상 비행안전제3구역에 포함되어 있어 건축 행위 등에 제약이 있을 수 있습니다.

6.4. 전세사기 피해자 지원 관련

전세사기 피해자의 우선매수권이 있었으나, 한국토지주택공사(LH)가 해당 권리를 양수받아 이 부분은 리스크가 해소되었습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 광주광역시 북구 양산동에 위치한 다세대주택으로, 소형 면적임에도 불구하고 감정가 7천만원으로 책정되었습니다. 주거지역 내에 위치하여 교통 및 생활 환경은 대체로 무난한 편입니다. 권리분석상 말소기준권리보다 후순위 권리들이 다수 존재하여 낙찰자가 인수하는 부담은 없는 것으로 판단됩니다. 다만, 중복사건, 공동담보, 공유자 우선매수 신고 등의 경매 고유의 절차적 리스크가 존재합니다. 또한, 비행안전제3구역이라는 점도 고려해야 할 사항입니다.

8. 투자 포인트

* 소형 면적으로 소액 투자 접근 용이

* 광주 북구 지역의 주거지 내 입지

* 말소기준권리 후순위 채권으로 인수 부담 없음

9. 예상 입찰가

제공된 JSON 정보는 본 건과 면적, 건물이 상이하여 직접적인 시세 비교가 어렵습니다.

검색 결과, 주변 유사 면적(20-30㎡)의 다세대주택 실거래가는 대략 1억원 초반에서 2억원 사이로 형성되어 있는 것으로 파악됩니다.

본 건의 감정가는 70,000,000원으로, 시세 대비 낮은 편입니다. 그러나 이는 권리 분석상 복합적인 요인(중복사건, 공동담보 등)이 반영된 것으로 보입니다.

잠재적 리스크(중복사건, 공동담보, 비행안전구역 등)와 권리 관계, 임차인 현황을 종합적으로 고려할 때, 예상 입찰가는 감정가를 기준으로 보수적으로 접근하는 것이 바람직합니다.

보수적인 예상 입찰가: 75,000,000원 ~ 90,000,000원

(본 예상 입찰가는 현재까지의 정보를 바탕으로 한 추정치이며, 실제 현장 조사 및 추가적인 권리 분석을 통해 변동될 수 있습니다.)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.