나이스옥션 법원경매 광주 2024타경68010 [9] 광주광역시 북구 양산동 1046 3층304호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 가승 · 평가일 2024.04.22

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 광주광역시 북구 양산동 소재 "KT&G광주공장" 북측 인근에 위치하며, 주위는
다세대주택, 다가구주택, 단독주택, 근린생활시설 등이 혼재된 정비된 주택지대로서,
제반 주위환경은 대체로 무난함.

교통상황

본건 단지까지 차량접근이 가능하며, 주변에 시내버스승강장이 소재하여 일반적인 교통상황
은 무난한 편임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지상7층 건물(명칭:속칭"더힐") 내
제2층 제202호-제206호(기호2 - 기호6),
제3층 제301호,제303호-제306호(기호7, 기호9 - 기호12),
제4층 제401호-제405호(기호13 - 기호17),
제5층 제501호-제505호(기호19 - 기호23),
제6층 제601호-제603호(기호25 - 기호27),
제7층 제701호(기호28),

외벽 : 대리석등 석재치장 마감 등,
내벽 : 벽지, 타일 등 인테리어 마감 등,
바닥 : 강화마루마감+타일 깔기 등 인테리어 마감 등,
창호 : 하이새시창호임.

이용상태

공히 다세대주택(명칭 : 속칭 "더힐")임.

설비내역

기본적인 위생설비 및 급배수설비, 난방설비, 화재탐지설비, 승강기설비 등 구비되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

완경사지대내 북측, 남측 인접지 및 남동측 접면도로 대비 대체로 등고평탄한 장방형의
공동주택부지임.

인접 도로상태등

본건 단지 남동측으로 왕복 2차로의 아스팔트 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제2종일반주거지역, 소로2류(폭 8m-10m)(접합), 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(양지초등학교)<교육환경 보호에 관한 법률>, 비행안전제3구역
(전술)(2018-10-19)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 토지구획정리사업지구<토지구획정리
사업법>임.

공부와의 차이

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기타참고사항(임대관례 및 기타)

본 건 기호 28) 부동산의 용도는 집합건축물대장 및 건축물현황도상 "기타창고시설"이나 현
황 "다세대주택"임.

물건 비고

전세사기피해자 지원 및 주거안정에 관한 특별법(제20조)에 의거 전세사기 피해자의 우선매수권 있음

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 사건번호: 광주지방법원 2024타경68010 (9)

* 소재지: 광주광역시 북구 양산동 1046 3층304호

* 용도: 다세대주택 (참고: 기호 28) 부동산은 집합건축물대장 및 건축물현황도상 "기타창고시설"이나 현황 "다세대주택"임)

* 감정가: 59,000,000원

* 토지면적: 10.78㎡ (약 3.26평)

* 토지지분: 10.78㎡ (약 3.26평)

* 건물면적: 18.34㎡ (약 5.55평)

* 건물지분: 18.345㎡ (약 5.55평)

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

* 경매구분: 부동산 임의경매

* 채권자: 농업협동조합자산관리회사 (근저당권자)

* 특이사항: 중복사건, 공유자우선매수신고, 공동담보

1.1. 입지조건

* 위치 및 주위환경: 본건은 광주광역시 북구 양산동 소재 "KT&G광주공장" 북측 인근에 위치하며, 주위는 다세대주택, 다가구주택, 단독주택, 근린생활시설 등이 혼재된 정비된 주택지대임.

* 교통상황: 단지까지 차량 접근이 가능하며, 주변에 시내버스승강장이 소재하여 일반적인 교통 상황은 무난함.

* 인접 도로상태: 본건 단지 남동측으로 왕복 2차로의 아스팔트 포장도로와 접함.

* 토지이용계획 및 제한상태: 도시지역, 제2종일반주거지역, 소로2류(폭 8m-10m)(접합), 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(양지초등학교)<교육환경 보호에 관한 법률>, 비행안전제3구역(전술)(2018-10-19)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 토지구획정리사업지구<토지구획정리사업법>임.

1.2. 권리분석

* 말소기준권리: 2019년 2월 13일 접수된 농업협동조합자산관리회사 근저당권 (을2)

* 인수되는 권리: 없음 (등기부 요약상 모든 권리는 말소 대상임)

* 임차인 현황:

* 임차인: 김

* 보증금: 95,000,000원

* 차임: 100,000원

* 전입일자: 2022년 6월 8일

* 확정일자: 2022년 5월 6일

* 배당신고일자: 2024년 6월 14일

* 대항력: 없음

* 인수 보증금 합계: 0원

* 채권 총액: 551,722,747원 (등기부채권 총액 기준)

* 주택임차권: 김재민 씨의 주택임차권(을4, 95,000,000원)은 말소 처리됨.

1.3. 상권분석

* 주위 환경: 본건은 광주광역시 북구 양산동 소재 "KT&G광주공장" 북측 인근 주택지대에 위치하며, 주변에는 다세대주택, 다가구주택, 단독주택, 근린생활시설이 혼재되어 있음.

* 상권 특성: 주거 지역 내에 위치하며, 근린생활시설이 산재해 있어 일상생활에 필요한 기본적인 상업 기능을 제공함.

1.4. 생활정보

* 교통: 단지 남동측으로 왕복 2차로 도로와 접하며, 주변에 시내버스 승강장이 소재하여 대중교통 이용이 편리함. 차량 접근성도 무난함.

* 교육: 본건은 양지초등학교 상대보호구역 내에 위치함.

* 편의시설: 인근 근린생활시설을 통해 기본적인 생활 편의시설 이용 가능. (구체적인 시설 정보는 추가 확인 필요)

1.5. 잠재적 리스크

* 전세사기 피해자 우선매수권: 전세사기 피해자 지원 및 주거안정에 관한 특별법(제20조)에 의거 전세사기 피해자의 우선매수권이 존재하므로, 해당 권리 행사 여부를 반드시 확인해야 함.

* 공부상 용도 불일치: 기호 28) 부동산은 집합건축물대장 및 건축물현황도상 "기타창고시설"이나 현황 "다세대주택"으로 이용 중임. 이는 추후 건축물대장 용도 변경 등 행정 절차가 필요할 수 있음.

* 중복사건 및 공동담보: 물건 자체의 복잡성을 시사할 수 있으므로 철저한 권리 분석이 요구됨.

* 공유자 우선매수: 공유자가 우선매수권을 신고하였으므로, 낙찰 후 공유자와의 관계 및 절차 진행에 유의해야 함.

1.6. 종합 의견

본건은 광주광역시 북구 양산동에 위치한 소형 다세대주택으로, 감정가는 59,000,000원입니다. 입지 조건은 주택지대로서 무난하며 교통 여건도 보통 수준입니다. 권리분석상 인수되는 권리는 없으나, 전세사기 피해자의 우선매수권 및 공부상 용도와 현황의 불일치 등 잠재적 리스크가 존재합니다. 특히, 해당 물건의 건물 면적이 18.34㎡로 매우 작다는 점을 고려해야 합니다.

1.7. 투자 포인트

* 소형 면적: 1인 가구나 소형 투자 목적에 적합할 수 있음.

* 권리관계 단순화: 인수되는 권리가 없어 명확한 권리 승계 가능.

* 지역 내 주거 수요: 양산동 지역의 꾸준한 주거 수요를 바탕으로 한 투자 가능성.

1.8. 예상 입찰가

현재 제공된 자료만으로는 정확한 시세 파악 및 경쟁자 분석에 한계가 있습니다. 또한, 외부 지도 서비스 검색을 통해 주변에 특별히 언급될 만한 혐오시설은 확인되지 않았습니다. 다만, 감정가 59,000,000원을 기준으로, 인수 부담이 없고 전세사기 피해자 우선매수권 행사 여부 및 해당 피해자 존재 유무를 확인해야 하는 점, 그리고 공부상 용도와 현황의 불일치 가능성을 고려할 때, 53,000,000원에서 59,000,000원 사이에서 입찰가를 산정하는 것을 고려해볼 수 있습니다. 낙찰 후 예상되는 추가 비용(용도 변경 등)을 감안하여 최종 입찰가를 결정하는 것이 바람직합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.