나이스옥션 법원경매 광주 2024타경68010 [6] 광주광역시 북구 양산동 1046 2층206호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 가승 · 평가일 2024.04.22

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 광주광역시 북구 양산동 소재 "KT&G광주공장" 북측 인근에 위치하며, 주위는
다세대주택, 다가구주택, 단독주택, 근린생활시설 등이 혼재된 정비된 주택지대로서,
제반 주위환경은 대체로 무난함.

교통상황

본건 단지까지 차량접근이 가능하며, 주변에 시내버스승강장이 소재하여 일반적인 교통상황
은 무난한 편임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지상7층 건물(명칭:속칭"더힐") 내
제2층 제202호-제206호(기호2 - 기호6),
제3층 제301호,제303호-제306호(기호7, 기호9 - 기호12),
제4층 제401호-제405호(기호13 - 기호17),
제5층 제501호-제505호(기호19 - 기호23),
제6층 제601호-제603호(기호25 - 기호27),
제7층 제701호(기호28),

외벽 : 대리석등 석재치장 마감 등,
내벽 : 벽지, 타일 등 인테리어 마감 등,
바닥 : 강화마루마감+타일 깔기 등 인테리어 마감 등,
창호 : 하이새시창호임.

이용상태

공히 다세대주택(명칭 : 속칭 "더힐")임.

설비내역

기본적인 위생설비 및 급배수설비, 난방설비, 화재탐지설비, 승강기설비 등 구비되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

완경사지대내 북측, 남측 인접지 및 남동측 접면도로 대비 대체로 등고평탄한 장방형의
공동주택부지임.

인접 도로상태등

본건 단지 남동측으로 왕복 2차로의 아스팔트 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제2종일반주거지역, 소로2류(폭 8m-10m)(접합), 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(양지초등학교)<교육환경 보호에 관한 법률>, 비행안전제3구역
(전술)(2018-10-19)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 토지구획정리사업지구<토지구획정리
사업법>임.

공부와의 차이

--

기타참고사항(임대관례 및 기타)

본 건 기호 28) 부동산의 용도는 집합건축물대장 및 건축물현황도상 "기타창고시설"이나 현
황 "다세대주택"임.

물건 비고

전세사기피해자 지원 및 주거안정에 관한 특별법(제20조)에 의거 전세사기 피해자의 우선매수권 있으나, 임차인 이승환로부터 한국토지주택공사가 우선매수권을 양수받음

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

본 물건은 광주지방법원 2024타경68010 (6) 사건번호로 진행되는 부동산 임의 경매 물건입니다.

소재지는 광주광역시 북구 양산동 1046 2층 206호이며, 용도는 다세대주택입니다.

감정가는 69,000,000원이며, 토지 면적은 12.85㎡ (약 3.89평)이고, 건물 면적은 21.88㎡ (약 6.62평)입니다. 토지 및 건물 지분은 각각 12.85㎡, 21.875㎡입니다.

토지 및 건물 제시외 면적은 0.00㎡입니다.

매각 대상은 토지와 건물이 일괄 매각되며, 경매 구분은 부동산 임의 경매입니다.

채권자는 농OOOOOOO이며, 중복사건, 공유자 우선매수신고, 공동담보 등의 특이사항이 있습니다.

2. 입지조건

본 건은 광주광역시 북구 양산동 소재 "KT&G광주공장" 북측 인근에 위치하고 있습니다.

주변 지역은 다세대주택, 다가구주택, 단독주택, 근린생활시설 등이 혼재된 정비된 주택지대로서, 전반적인 주위 환경은 양호한 편입니다.

단지까지 차량 접근이 가능하며, 인근에 시내버스 승강장이 소재하여 일반적인 교통 상황은 무난합니다.

토지는 완경사지대 내 북측, 남측 인접지 및 남동측으로 접한 도로 대비 대체로 등고평탄한 장방형의 공동주택 부지입니다.

건물은 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지상 7층 건물("더힐") 내 제2층 제206호입니다.

외벽은 대리석 등 석재 치장 마감, 내벽은 벽지, 타일 등 인테리어 마감, 바닥은 강화마루 및 타일 마감, 창호는 하이새시창호로 구성되어 있습니다.

기본적인 위생, 급배수, 난방, 화재 탐지, 승강기 설비 등이 구비되어 있습니다.

토지 이용 계획상으로는 도시지역, 제2종일반주거지역, 소로2류(폭 8m-10m), 상대보호구역(양지초등학교), 비행안전제3구역에 해당합니다.

주변에서 뚜렷한 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

3. 권리분석

본건의 말소기준권리는 2019년 2월 13일 접수된 농업협동조합자산관리회사의 근저당권(을3)으로, 금액은 24,600,000원입니다.

이 근저당권보다 후순위 권리들은 매각으로 인해 소멸될 예정입니다.

임차인 이승환의 주택임차권(을10)이 등기되어 있으나, 전입일자 및 확정일자는 2021년 7월 19일이며, 대항력은 없는 것으로 분석됩니다. 또한, 해당 임차권 등기는 2024년 7월 25일 말소된 것으로 확인됩니다.

"전세사기 피해자 지원 및 주거안정에 관한 특별법"에 의거 전세사기 피해자의 우선매수권이 존재하나, 해당 임차인으로부터 한국토지주택공사가 우선매수권을 양수받은 것으로 파악되었습니다.

종합적으로, 인수해야 할 보증금은 0원으로 분석되어 낙찰자가 추가 부담할 임차보증금은 없습니다.

집합건물 등기부 요약상 소유권보존, 소유권이전, 근저당, 주택임차권, 가압류, 임의경매, 압류 등의 권리들이 등기되었으나, 말소기준권리보다 후순위로 모두 말소될 예정입니다.

총 등기부 채권액은 556,072,747원입니다.

4. 상권분석

본 물건이 소재한 양산동 일대는 주택가와 근린생활시설이 혼재된 지역으로, 기본적인 상업 활동이 이루어지고 있습니다.

대규모 상업 시설보다는 지역 주민을 위한 소규모 점포들이 주로 분포할 것으로 예상됩니다.

KT&G광주공장이 인근에 위치해 있어, 관련 종사자들을 대상으로 한 소비 활동도 일부 있을 수 있습니다.

5. 생활정보

교육 시설로는 양지초등학교가 인접하여 있어 관련 법규상 상대보호구역으로 지정되어 있습니다.

교통은 시내버스 승강장이 인근에 위치하여 대중교통 이용이 용이합니다.

주변 생활 편의시설에 대한 구체적인 정보는 제한적이나, 일반적인 주택지대에 따른 기본적인 편의시설은 갖추고 있을 것으로 판단됩니다.

6. 잠재적 리스크

중복사건(사건번호 끝에 (6) 표기) 및 공동담보 물건으로, 경매 진행 과정에서 추가적인 복잡성이 있을 수 있습니다.

건축물대장상 용도가 "기타 창고시설"이나 현황은 "다세대주택"으로 이용되고 있어, 향후 건축물 관련 법규 위반 사항이 발생하거나, 매매, 담보 대출 시 문제가 될 소지가 있습니다.

공유자 우선매수 신고 대상이 될 수 있으므로, 실제 경매 진행 시 해당 권리 행사를 주시해야 합니다.

임차인의 우선매수권 양수와 관련된 법적 절차가 진행되었으나, 최종적으로 인수 보증금이 없는 것으로 분석되어 직접적인 권리 부담은 없을 것으로 보이나, 관련 법규 및 절차를 다시 한번 확인하는 것이 좋습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 광주광역시 북구 양산동에 위치한 소형 다세대주택으로, 주택지대 내에 자리하고 있어 주거 환경은 무난한 편입니다.

인수해야 할 임차보증금이 없고, 말소기준권리보다 후순위 권리들은 모두 소멸될 예정이므로 권리 관계는 비교적 명확합니다.

다만, 건축물대장상 용도와 현황 이용 간의 불일치는 잠재적 리스크로 고려해야 합니다.

교통 및 주변 환경 측면에서는 큰 단점이 보이지 않으나, 소형 면적이라는 점을 감안하여 투자 가치를 신중히 판단해야 합니다.

8. 투자 포인트

인수 부담이 없는 임차인 현황: 임차인 이승환은 대항력이 없으며, 인수해야 할 보증금이 0원으로 분석되어 낙찰자의 추가적인 금전적 부담이 없습니다.

비교적 낮은 감정가: 69,000,000원의 감정가는 현재 시장 상황 및 물건의 소형 면적을 고려할 때, 투자 기회를 제공할 수 있습니다.

양호한 주거지 입지: 정비된 주택지대에 위치하며, 기본적인 교통 및 생활 환경이 갖추어져 있습니다.

9. 예상 입찰가

제공된 최근 매매 JSON 정보는 본건 물건("더힐" 추정)과 건물명, 건축 연도, 면적, 거래 금액 등에서 상당한 차이를 보여 직접적인 시세 분석에 활용하기 어렵습니다. 해당 JSON 데이터는 "해송하우스1차"라는 별개의 건물 정보로 판단됩니다.

따라서, 본건의 예상 입찰가 산정은 감정평가액을 기준으로 하되, 물건의 소형 면적, 건축물 용도 불일치 등의 잠재적 리스크를 고려하여 결정하는 것이 합리적입니다.

통상적으로 경매 물건의 입찰가는 감정가의 80% 수준에서 시작하여, 시장 상황, 경쟁률, 물건의 가치 등을 종합적으로 고려하여 상향 결정됩니다.

본건의 경우, 인수 부담이 없고 권리 관계가 명확하다는 장점이 있지만, 소형 면적과 용도 불일치 리스크를 고려할 때, 감정가 대비 보수적인 접근이 필요할 수 있습니다.

현 시세 및 시장 상황을 고려한 예상 입찰가 범위는 감정가인 69,000,000원을 기준으로, 약 55,000,000원에서 75,000,000원 사이에서 신중하게 결정하는 것이 바람직합니다.

최종 입찰가는 현장 조사, 유사 물건 시세 확인, 당시 경매 경쟁 상황 등을 면밀히 분석하여 결정하시길 권장합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.