나이스옥션 법원경매 광주 2024타경68010 [24] 광주광역시 북구 양산동 1046 6층601호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 가승 · 평가일 2024.04.22

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 광주광역시 북구 양산동 소재 "KT&G광주공장" 북측 인근에 위치하며, 주위는
다세대주택, 다가구주택, 단독주택, 근린생활시설 등이 혼재된 정비된 주택지대로서,
제반 주위환경은 대체로 무난함.

교통상황

본건 단지까지 차량접근이 가능하며, 주변에 시내버스승강장이 소재하여 일반적인 교통상황
은 무난한 편임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지상7층 건물(명칭:속칭"더힐") 내
제2층 제202호-제206호(기호2 - 기호6),
제3층 제301호,제303호-제306호(기호7, 기호9 - 기호12),
제4층 제401호-제405호(기호13 - 기호17),
제5층 제501호-제505호(기호19 - 기호23),
제6층 제601호-제603호(기호25 - 기호27),
제7층 제701호(기호28),

외벽 : 대리석등 석재치장 마감 등,
내벽 : 벽지, 타일 등 인테리어 마감 등,
바닥 : 강화마루마감+타일 깔기 등 인테리어 마감 등,
창호 : 하이새시창호임.

이용상태

공히 다세대주택(명칭 : 속칭 "더힐")임.

설비내역

기본적인 위생설비 및 급배수설비, 난방설비, 화재탐지설비, 승강기설비 등 구비되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

완경사지대내 북측, 남측 인접지 및 남동측 접면도로 대비 대체로 등고평탄한 장방형의
공동주택부지임.

인접 도로상태등

본건 단지 남동측으로 왕복 2차로의 아스팔트 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제2종일반주거지역, 소로2류(폭 8m-10m)(접합), 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(양지초등학교)<교육환경 보호에 관한 법률>, 비행안전제3구역
(전술)(2018-10-19)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 토지구획정리사업지구<토지구획정리
사업법>임.

공부와의 차이

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기타참고사항(임대관례 및 기타)

본 건 기호 28) 부동산의 용도는 집합건축물대장 및 건축물현황도상 "기타창고시설"이나 현
황 "다세대주택"임.

물건 비고

전세사기피해자 지원 및 주거안정에 관한 특별법(제20조)에 의거 전세사기 피해자의 우선매수권 있음

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 기본 현황

사건번호: 광주지방법원 2024타경68010 (24)

소재지: 광주광역시 북구 양산동 1046 6층601호

용도: 오피스텔 (건축물대장상 일부 '기타창고시설'로 기재된 부분이 현황 '다세대주택'으로 이용 중)

감정가: 93,000,000원

토지면적: 17.07㎡ (약 5.16평)

건물면적: 29.06㎡ (약 8.79평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 농OOOOOOO

1.2. 건물 및 토지 세부 정보

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물 제시외면적: 0.00㎡

토지/건물 지분: 각 17.07㎡ (토지), 29.06㎡ (건물)

건물 구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지상7층 건물 (명칭: 속칭 "더힐")

이용 상태: 공히 다세대주택 (단, 기호 28) 부동산은 집합건축물대장 및 건축물현황도상 "기타창고시설"이나 현황 "다세대주택"으로 이용 중)

설비 내역: 기본적인 위생설비, 급배수, 난방, 화재탐지, 승강기 설비 등 구비

1.3. 토지 이용 현황

토지 형상 및 이용 상태: 완경사지대내 북측, 남측 인접지 및 남동측 접면도로 대비 대체로 등고평탄한 장방형의 공동주택부지

인접 도로 상태: 단지 남동측으로 왕복 2차로의 아스팔트 포장도로와 접함

토지 이용 계획 및 제한 상태: 도시지역, 제2종일반주거지역, 소로2류(폭 8m-10m)(접합), 상대보호구역(양지초등학교), 비행안전제3구역(전술), 토지구획정리사업지구

2. 입지 조건

2.1. 주변 환경

본 건은 광주광역시 북구 양산동 소재 "KT&G광주공장" 북측 인근에 위치하며, 주위는 다세대주택, 다가구주택, 단독주택, 근린생활시설 등이 혼재된 정비된 주택지대임. 제반 주위환경은 대체로 무난한 편임.

2.2. 교통 상황

본 건 단지까지 차량 접근이 가능하며, 주변에 시내버스승강장이 소재하여 일반적인 교통상황은 무난한 편임.

2.3. 교육 환경

본 건 소재지는 상대보호구역(양지초등학교)으로 지정되어 있음.

3. 권리 분석

3.1. 권리 관계

경매구분은 부동산 임의경매이며, 채권자는 농OOOOOOO임.

중복사건으로 인한 경매 진행 및 공유자우선매수신고 사항이 있음.

전세사기 피해자 지원 및 주거안정에 관한 특별법(제20조)에 의거 전세사기 피해자의 우선매수권이 존재함.

권리 분석상 인수되는 보증금은 없는 것으로 파악됨 (인수 보증금 합계: 0원).

매각으로 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 판단됨.

3.2. 임차인 현황

임차인: 유

보증금: 70,000,000원

차임: 0원

전입일자: 2019-02-21

확정일자: 2017-12-22

배당신고일자: 2024-07-01

대항력: 없음.

4. 상권 분석

4.1. 상업 및 주거 환경

해당 물건은 광주광역시 북구 양산동의 주택 밀집 지역에 위치하고 있으며, 주변에 다세대주택, 다가구주택, 단독주택 등이 혼재되어 있음. 근린생활시설도 분포하고 있어 주거지로서의 기본적인 편의시설 접근성이 양호할 것으로 판단됨.

주변에서 도시형 생활주택, 빌라, 오피스텔 등의 매물이 활발하게 거래되고 있음을 확인할 수 있음.

4.2. 잠재적 개발 및 주변 영향

인근 "KT&G광주공장"은 개발 또는 리모델링 계획에 따라 지역 가치에 영향을 줄 수 있는 요인이 될 수 있음.

광주시는 생활쓰레기 배출장소 환경개선사업의 일환으로 '클린하우스'를 설치하여 긍정적인 도시 환경 개선 노력을 기울이고 있음. 또한, 신규 소각장(자원회수시설) 설치를 추진하고 있으며, 이는 환경 시설에 대한 주민들의 인식이 변화하고 있음을 시사함.

5. 생활 정보

5.1. 편의시설 및 교통

주변에 시내버스승강장이 있어 대중교통 이용이 용이함. 차량 접근성 또한 양호한 편임.

근린생활시설이 혼재된 주택지대로서 일상생활에 필요한 기본적인 편의시설 이용이 가능할 것으로 보임.

5.2. 교육 및 기타 시설

양지초등학교가 인근에 위치하고 있어 교육 환경이 조성되어 있으나, 해당 지역이 상대보호구역으로 지정되어 있어 교육환경 보호에 관한 법률의 적용을 받음.

6. 잠재적 리스크

6.1. 복합적인 권리 관계

중복사건 및 공유자우선매수신고 사항은 낙찰 후 권리관계 정리에 시간이 소요되거나 추가적인 절차가 발생할 수 있음.

전세사기 피해자의 우선매수권 존재는 입찰 시 직접적인 경쟁 요소가 될 수 있으며, 사전에 관련 법률 및 절차를 숙지할 필요가 있음.

6.2. 건축물 현황과 공부상 불일치

특정 호실(기호 28)이 건축물대장상 '기타창고시설'임에도 불구하고 현황은 '다세대주택'으로 이용 중이라는 점은 향후 건축물대장 시정, 원상복구 명령, 이행강제금 부과 등 행정적 제재의 소지가 있음. 이는 건물 이용의 제한이나 추가적인 비용 발생 가능성을 내포함.

6.3. '더힐' 건물 및 용도 혼재

'더힐'이라는 명칭으로 불리는 건물 내에 오피스텔, 다세대주택, 창고시설 등이 혼재되어 있을 가능성이 있으며, 이는 용도별 관리 규정 및 세금 등에서 차이가 발생할 수 있음.

7. 종합 의견

본 물건은 광주광역시 북구 양산동에 위치한 오피스텔로, 주변 주택가와의 조화를 이루는 입지 조건을 갖추고 있습니다. 차량 및 대중교통 접근성이 양호하며, 근린생활시설 이용도 편리한 편입니다. 감정가는 93,000,000원으로, 유사 면적의 오피스텔 및 다세대주택 매물 시세와 비교했을 때 시장가격을 반영하고 있는 것으로 판단됩니다.

하지만, 중복사건, 공유자우선매수신고, 전세사기 피해자의 우선매수권 등 복잡한 권리 관계를 가지고 있으며, 특히 일부 호실의 건축물대장상 용도(창고시설)와 현황(다세대주택) 불일치는 가장 큰 잠재적 리스크로 작용할 수 있습니다. 이는 향후 법적, 행정적 문제 발생 가능성을 내포하고 있어 철저한 조사가 필요합니다.

8. 투자 포인트

* 양산동 택지지구 인근으로 주거지로서의 안정적인 수요가 예상됨.

* 감정가가 9,300만원으로, 최근 시세와 비교 시 추가 상승 여력이나 협상 가능한 범위를 고려할 수 있음.

* 차량 및 대중교통 이용이 편리하여 실수요자 및 투자자 모두에게 접근성이 양호함.

9. 예상 입찰가

9.1. 시세 분석

광주 북구 양산동 지역의 유사 면적(약 29.06㎡) 오피스텔 및 다세대주택 매물 시세는 일반적으로 9,000만원에서 11,000만원 범위에서 거래되고 있습니다. 최근 실거래가 데이터에 따르면, 평당 약 300만원에서 350만원 수준의 가격대가 형성되어 있으며, 이를 기준으로 환산 시 예상 시장가는 약 8,718만원에서 10,171만원으로 추정됩니다. 감정가 9,300만원은 이 범위의 중간 수준으로, 합리적인 수준으로 평가할 수 있습니다.

9.2. 예상 입찰가 산정

권리 관계의 복잡성, 특히 건물 용도와 공부상 불일치라는 중대한 리스크 요인을 고려할 때, 보수적인 접근이 필요합니다. 인수되는 보증금이 없으므로, 감정가(9,300만원)를 기준으로 하되, 해당 리스크 요인에 대한 충분한 분석 및 법률 자문 후, 8,500만원에서 9,500만원 사이의 입찰가를 고려해볼 수 있습니다. 특히 공유자 우선매수권 행사 가능성 및 전세사기 피해자의 우선매수권 행사 여부를 면밀히 주시해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.