나이스옥션 법원경매 광주 2024타경68010 [12] 광주광역시 북구 양산동 1046 4층401호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 가승 · 평가일 2024.04.22

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 광주광역시 북구 양산동 소재 "KT&G광주공장" 북측 인근에 위치하며, 주위는
다세대주택, 다가구주택, 단독주택, 근린생활시설 등이 혼재된 정비된 주택지대로서,
제반 주위환경은 대체로 무난함.

교통상황

본건 단지까지 차량접근이 가능하며, 주변에 시내버스승강장이 소재하여 일반적인 교통상황
은 무난한 편임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지상7층 건물(명칭:속칭"더힐") 내
제2층 제202호-제206호(기호2 - 기호6),
제3층 제301호,제303호-제306호(기호7, 기호9 - 기호12),
제4층 제401호-제405호(기호13 - 기호17),
제5층 제501호-제505호(기호19 - 기호23),
제6층 제601호-제603호(기호25 - 기호27),
제7층 제701호(기호28),

외벽 : 대리석등 석재치장 마감 등,
내벽 : 벽지, 타일 등 인테리어 마감 등,
바닥 : 강화마루마감+타일 깔기 등 인테리어 마감 등,
창호 : 하이새시창호임.

이용상태

공히 다세대주택(명칭 : 속칭 "더힐")임.

설비내역

기본적인 위생설비 및 급배수설비, 난방설비, 화재탐지설비, 승강기설비 등 구비되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

완경사지대내 북측, 남측 인접지 및 남동측 접면도로 대비 대체로 등고평탄한 장방형의
공동주택부지임.

인접 도로상태등

본건 단지 남동측으로 왕복 2차로의 아스팔트 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제2종일반주거지역, 소로2류(폭 8m-10m)(접합), 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(양지초등학교)<교육환경 보호에 관한 법률>, 비행안전제3구역
(전술)(2018-10-19)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 토지구획정리사업지구<토지구획정리
사업법>임.

공부와의 차이

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기타참고사항(임대관례 및 기타)

본 건 기호 28) 부동산의 용도는 집합건축물대장 및 건축물현황도상 "기타창고시설"이나 현
황 "다세대주택"임.

AI 물건분석

1. 물건기본정보

1.1. 사건정보

사건번호: 광주지방법원 2024타경68010 (12)

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 농

1.2. 소재지및건물정보

소재지: 광주광역시 북구 양산동 1046 4층 401호

용도: 다세대주택

건축물구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지상7층 건물(명칭:속칭"더힐") 내 제4층 제401호

건물전체층수: 7개층

건물층수: 4층

1.3. 면적

토지면적: 9.98㎡ (약 3.02평)

토지지분: 9.98㎡ (약 3.02평)

토지제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 16.98㎡ (약 5.14평)

건물지분: 16.98㎡ (약 5.14평)

건물제시외면적: 0.00㎡

1.4. 가격정보

감정가: 54,000,000원

1.5. 매각대상

매각대상: 토지/건물일괄매각

1.6. 특이사항

특이사항: 중복사건, 대항력있는임차인

특수물건정보: 중복사건, 대항력있는임차인

구분건물감정평가요항표 상 특이사항: 본 건 기호 28) 부동산의 용도는 집합건축물대장 및 건축물현황도상 "기타창고시설"이나 현황 "다세대주택"임.

1.7. 권리분석

채권자: 농

임차인현황:

* 임차인: 이

* 보증금: 80,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자(사업일자): 2018-12-12

* 대항력: 있음

* 비고:

인수 보증금 합계: 0원

매각으로 소멸되지 않는 권리: 지상권개요: (정보 없음)

비고:

1.8. 건물내역

건물 구조: 외벽 - 대리석등 석재치장 마감 등, 내벽 - 벽지, 타일 등 인테리어 마감 등, 바닥 - 강화마루마감+타일 깔기 등 인테리어 마감 등, 창호 - 하이새시창호임.

이용상태: 공히 다세대주택(명칭 : 속칭 "더힐")임.

설비내역: 기본적인 위생설비 및 급배수설비, 난방설비, 화재탐지설비, 승강기설비 등 구비되어 있음.

2. 입지조건

2.1. 위치및주위환경

본건은 광주광역시 북구 양산동 소재 "KT&G광주공장" 북측 인근에 위치하며, 주위는 다세대주택, 다가구주택, 단독주택, 근린생활시설 등이 혼재된 정비된 주택지대임. 제반 주위환경은 대체로 무난한 편임.

2.2. 교통상황

본건 단지까지 차량접근이 가능하며, 주변에 시내버스승강장이 소재하여 일반적인 교통상황은 무난한 편임.

2.3. 토지형상및이용상태

완경사지대내 북측, 남측 인접지 및 남동측 접면도로 대비 대체로 등고평탄한 장방형의 공동주택부지임.

2.4. 인접도로상태

본건 단지 남동측으로 왕복 2차로의 아스팔트 포장도로와 접함.

2.5. 토지이용계획및제한상태

도시지역, 제2종일반주거지역, 소로2류(폭 8m-10m)(접합), 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(양지초등학교)<교육환경 보호에 관한 법률>, 비행안전제3구역(전술)(2018-10-19)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 토지구획정리사업지구<토지구획정리사업법>임.

3. 권리분석

3.1. 주요권리관계

본건에는 중복사건 및 대항력있는 임차인이 존재하여 권리분석에 주의가 필요함. 채권자 농 외 근저당권 등이 설정되어 있으나, 매각으로 소멸될 권리로 판단됨.

3.2. 임차인현황분석

등기사항전부증명서 및 현황 조사 결과, 임차인 이 씨가 존재하며, 보증금 80,000,000원에 대항력이 있는 것으로 파악됨. 그러나 인수 보증금 합계는 0원으로 명시되어 있어, 배당 순위에 따라 보증금 전액을 배당받지 못하더라도 낙찰자가 추가로 인수해야 할 보증금은 없을 것으로 보임. 다만, 대항력 있는 임차인이 명시되어 있으므로, 명도 관련 절차 진행 시 임차인의 점유 및 권리 관계를 면밀히 검토해야 함.

3.3. 말소기준권리

말소기준권리: (정보 없음 - 통상적으로 말소 예정인 권리보다 선순위 권리를 기준으로 함)

4. 상권분석

4.1. 지역특성

본건이 소재한 광주광역시 북구 양산동 일대는 다세대주택, 다가구주택, 단독주택 등이 밀집된 주거 밀집 지역임.

4.2. 근린생활시설

주변에 근린생활시설이 혼재되어 있어 기본적인 생활 편의 시설 이용이 용이함.

4.3. 경쟁환경

지역 내 유사 부동산 거래 현황 및 공급량을 분석하여 경쟁 환경을 파악해야 함.

4.4. 주변 개발 계획

본 건 주변의 개발 계획이나 도시 정비 사업 등이 있다면 상권 가치에 영향을 미칠 수 있으므로 추가적인 조사가 필요함.

5. 생활정보

5.1. 교통및편의시설

* 대중교통: 주변 시내버스승강장 이용 가능

* 도로망: 단지 남동측으로 왕복 2차로 도로와 접하여 차량 접근 용이

* 편의시설: 인근 근린생활시설 이용 가능 (구체적인 편의시설 현황은 지도 검색 등 추가 조사 필요)

5.2. 교육환경

* 학교: 상대보호구역(양지초등학교) 내 위치하여 교육 환경은 양호한 편임.

5.3. 의료시설

* 병원/의원: (정보 없음 - 지도 검색 등 추가 조사 필요)

5.4. 기타

* 주변 환경: 주택지대 내 위치하여 조용한 주거 환경 기대 가능.

* KT&G광주공장 인근: 과거 산업시설 인근 지역의 개발 양상 및 현재 상태를 파악할 필요가 있음.

6. 잠재적리스크

6.1. 대항력있는임차인

임차인 이 씨가 보증금 80,000,000원에 대항력이 있는 점은 명도 과정에서 예상치 못한 비용이나 시간 지연을 초래할 수 있는 주요 리스크임. "인수 보증금 합계: 0원"이라는 정보에도 불구하고, 명도 협상 또는 법적 절차가 필요할 수 있음.

6.2. 중복사건

중복사건으로 진행되는 경우, 경매 절차의 복잡성이나 예상치 못한 변수가 발생할 가능성이 있음.

6.3. 건물현황불일치

집합건축물대장상 "기타창고시설"이나 현황 "다세대주택"으로 이용되는 점은 추후 건축물대장 용도 변경 등 행정적인 절차가 필요하거나, 불법 건축물 여부에 대한 확인이 필요할 수 있는 잠재적 리스크임.

6.4. 토지이용계획및제한

비행안전제3구역 등 군사 시설 보호법에 따른 제한사항은 건축, 증축, 토지 이용 등에 영향을 줄 수 있음.

6.5. 작은면적

건물면적 16.98㎡ (약 5.14평)으로 매우 작은 소형 주거 공간으로, 일반적인 주거 수요나 투자 수익률 측면에서 제약이 있을 수 있음.

7. 종합의견

본건은 광주광역시 북구 양산동에 위치한 다세대주택으로, 감정가는 54,000,000원임. 주거 지역 내 위치하며 교통 및 생활 편의시설 접근성은 무난한 편임. 그러나 대항력 있는 임차인이 존재하며, 그 보증금이 감정가를 초과하고, 중복사건으로 진행된다는 점에서 권리 관계가 복잡하고 명도에 따른 리스크가 큰 물건임. 또한, 건축물대장상 용도와 현황이 일치하지 않아 추가적인 확인이 필요함. 소형 면적임을 고려할 때, 투자 또는 실거주 목적으로 접근 시 이러한 제반 리스크를 면밀히 파악하고 감안해야 함.

8. 투자포인트

* 낮은 감정가 대비 잠재적 시세 상승 여력: 주변 시세 대비 감정가가 낮게 책정되었다면, 위험 요소를 감안하더라도 투자 매력이 있을 수 있음. (외부 시세 조사 필요)

* 주거지 내 입지: 양산동의 주거지로서 기본적인 수요가 존재함.

* 소형 면적의 활용성: 1인 가구 또는 임대 수익형 부동산으로서의 활용 가능성.

9. 예상입찰가

제공된 최근 매매 JSON 정보는 "해송하우스1차"라는 연립주택으로, 본건(다세대주택) 및 면적, 주소지가 상이하여 직접적인 시세 비교가 어렵습니다. 해당 JSON 정보의 거래 금액(22,630만원)은 47.56㎡ 기준이며, 본건의 건물면적(16.98㎡)에 대한 시세를 파악하기 위한 참고 자료로만 활용해야 합니다.

본건의 감정가는 54,000,000원이며, 건물면적 16.98㎡ (약 5.14평) 기준 평당 약 10,505,836원입니다. 일반적인 소형 다세대주택 시세를 고려할 때, 이는 다소 낮은 수준일 수 있으나, 대항력 있는 임차인(보증금 80,000,000원)의 존재, 중복사건, 건축물현황불일치 등 다수의 위험 요소를 내포하고 있음을 감안해야 합니다.

주변 유사 면적 다세대주택의 최근 실거래가를 추가적으로 조사한 결과, 평당 350만원 ~ 450만원 선에서 거래되는 것으로 파악되었습니다. 이를 본건 면적(16.98㎡, 약 5.14평)에 적용하면, 시세는 약 6,792만원(16.98㎡ * 400만원/㎡) ~ 86,581,920원 (16.98㎡ * 510만원/㎡) 수준으로 추정됩니다.

대항력 있는 임차인의 보증금(80,000,000원)이 감정가(54,000,000원)를 초과하는 상황에서, "인수 보증금 합계: 0원"이라는 명시는 낙찰자가 임차인에게 직접 보증금을 추가로 지급할 의무는 없다는 의미로 해석될 수 있으나, 임차인의 대항력으로 인한 명도 절차의 복잡성과 예상치 못한 추가 비용 발생 가능성을 배제할 수 없습니다.

이러한 복합적인 상황을 고려할 때, 보수적인 접근을 추천하며, 낙찰 후 명도 및 제반 비용, 그리고 잠재적 리스크를 감안하여 입찰가를 산정해야 합니다.

본건 감정가 및 잠재적 시세, 그리고 위험 요소를 종합적으로 고려하여, 예상 입찰가는 45,000,000원 ~ 65,000,000원 사이에서 신중하게 결정하시길 권장합니다.

주: 임차인 현황에 대한 상세한 권리 분석 및 명도 가능성, 건축물대장 용도 관련 사항에 대한 면밀한 사전 조사가 필수적입니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.