나이스옥션 법원경매 광주 2024타경68010 [1] 광주광역시 북구 양산동 1046 2층201호 오피스텔 경매

광주광역시 북구 연양로105번길 5, 2층201호 (오피스텔) 물건의 법원경매 정보입니다. 사건번호 2024타경68010(광주지방법원 경매11계). 감정가 53,000,000원, 최저가 37,100,000원. 매각기일은 2026-11-10입니다. 나이스옥션에서 권리분석, 등기, 감정평가서, 예상낙찰가, 주변 실거래·시세, 관할법원 정보를 무료로 확인할 수 있습니다.

물건 개요

사건번호	2024 타경 68010 [1]
소재지	광주광역시 북구 양산동 1046 2층201호
도로명주소	광주광역시 북구 연양로105번길 5, 2층201호
용도	오피스텔
매각기일	2026.11.10
관할법원	광주지방법원 경매11계 (062-239-1951(2층 민사집행과 지법253호))
이용제한	비행안전제3구역(전술), 토지구획정리사업지구, 토지거래계약에관한허가구역, 제2종일반주거지역, (접함)소로2류(폭 8m~10m), (저촉)상대보호구역

면적

토지면적	9.98㎡ (3.02평)
건물면적	16.98㎡ (5.14평)

금액

감정가	53,000,000원
최저가	37,100,000원 (감정가 대비 70%)
입찰보증금	3,710,000원 (10%)
유찰횟수	1회

회차별 입찰내역

회차	매각기일	최저금액	결과
신건	2026.09.29	53,000,000원	유찰
2차	2026.11.10	37,100,000원

감정평가 요약

감정평가기관: 가승 · 평가일 2024.04.22

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경: 본건은 광주광역시 북구 양산동 소재 "KT&G광주공장" 북측 인근에 위치하며, 주위는
다세대주택, 다가구주택, 단독주택, 근린생활시설 등이 혼재된 정비된 주택지대로서,
제반 주위환경은 대체로 무난함.
교통상황: 본건 단지까지 차량접근이 가능하며, 주변에 시내버스승강장이 소재하여 일반적인 교통상황
은 무난한 편임.
건물의 구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지상7층 건물(명칭:속칭"더힐") 내
제2층 제202호-제206호(기호2 - 기호6),
제3층 제301호,제303호-제306호(기호7, 기호9 - 기호12),
제4층 제401호-제405호(기호13 - 기호17),
제5층 제501호-제505호(기호19 - 기호23),
제6층 제601호-제603호(기호25 - 기호27),
제7층 제701호(기호28),

외벽 : 대리석등 석재치장 마감 등,
내벽 : 벽지, 타일 등 인테리어 마감 등,
바닥 : 강화마루마감+타일 깔기 등 인테리어 마감 등,
창호 : 하이새시창호임.
이용상태: 공히 다세대주택(명칭 : 속칭 "더힐")임.
설비내역: 기본적인 위생설비 및 급배수설비, 난방설비, 화재탐지설비, 승강기설비 등 구비되어 있음.
토지의 형상 및 이용상태: 완경사지대내 북측, 남측 인접지 및 남동측 접면도로 대비 대체로 등고평탄한 장방형의
공동주택부지임.
인접 도로상태등: 본건 단지 남동측으로 왕복 2차로의 아스팔트 포장도로와 접함.
토지이용계획 및 제한상태: 도시지역, 제2종일반주거지역, 소로2류(폭 8m-10m)(접합), 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(양지초등학교)<교육환경 보호에 관한 법률>, 비행안전제3구역
(전술)(2018-10-19)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 토지구획정리사업지구<토지구획정리
사업법>임.
공부와의 차이: --
기타참고사항(임대관례 및 기타): 본 건 기호 28) 부동산의 용도는 집합건축물대장 및 건축물현황도상 "기타창고시설"이나 현
황 "다세대주택"임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 광주지방법원 2024타경68010 (1)

소재지: 광주광역시 북구 양산동 1046 2층201호

용도: 오피스텔 (집합건축물대장 및 건축물현황도상 "기타창고시설"이나 현황 "다세대주택"으로 이용 중)

감정가: 53,000,000원

토지면적: 9.98㎡ (약 3.02평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 16.98㎡ (약 5.14평)

건물 제시외면적: 0.00㎡

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 농OOOOOOOOOO (전남낙농업협동조합)

특이사항: 중복사건, 공동담보

1.1. 입지조건

본건은 광주광역시 북구 양산동 소재 "KT&G광주공장" 북측 인근에 위치하고 있습니다. 주위는 다세대주택, 다가구주택, 단독주택, 근린생활시설 등이 혼재된 정비된 주택지대로서 전반적인 주거 환경은 양호한 편입니다.

1.2. 교통상황

본건 단지까지 차량 접근이 용이하며, 주변에 시내버스 승강장이 소재하여 일반적인 대중교통 이용은 편리한 편입니다.

1.3. 권리분석

본건은 임의경매로 진행되며, 말소기준권리는 2019년 02월 13일 접수된 농업협동조합자산관리회사의 근저당권(을3)입니다. 해당 권리보다 후순위의 권리들은 매각으로 인해 소멸될 예정입니다. 또한, 등기부등본상 압류(갑6), 가압류(갑4), 강제경매(갑3), 근저당권(을3), 임의경매(갑5) 등 다수의 권리가 존재하였으나 모두 말소 예정입니다. 다만, 물건명세서상 '매각으로 소멸되지 않는 권리' 항목에 '지상권'이 기재되어 있으나, 추가적인 확인이 필요합니다. 현재까지 파악된 임차인 현황은 없으며, 인수 보증금 합계는 0원입니다.

1.4. 상권분석

본건이 위치한 양산동 일대는 다세대주택, 다가구주택, 단독주택 등 주거시설과 근린생활시설이 혼재된 지역으로, 주거지로서 기본적인 상권이 형성되어 있습니다. 주변에 시내버스 승강장이 있어 교통 접근성이 양호한 편입니다.

1.5. 생활정보

주거지로서 필요한 기본적인 편의시설 및 상업시설 접근이 가능할 것으로 예상됩니다. 주변 학군 정보는 구체적으로 제공되지 않았으나, 일반적으로 주택 밀집 지역에 형성되는 편의시설 및 학군을 고려할 수 있습니다.

1.6. 잠재적 리스크

* 중복사건 및 공동담보 물건으로, 경매 절차 진행 시 복잡성이 있을 수 있습니다.

* 토지 이용 계획상 비행안전제3구역(전술)으로 지정되어 있어 건축 및 개발에 제한이 있을 수 있습니다.

* 건축물대장 및 건축물현황도상 용도는 "기타창고시설"이나 현황은 "다세대주택"으로 이용되고 있어, 공부상 내용과 실제 현황이 불일치하는 부분이 존재합니다. 이는 향후 명도 및 재산권 행사 시 문제가 될 수 있습니다.

1.7. 종합 의견

본건은 광주광역시 북구 양산동에 위치한 소형 오피스텔(현황 다세대주택) 경매 물건입니다. 감정가는 5,300만원으로 면적이 작아 투자 목적이나 실거주 목적으로 고려해볼 수 있습니다. 주변 환경은 주택지대로서 대체로 무난하며 교통 접근성도 양호한 편입니다. 다만, 비행안전구역 지정 및 공부상 용도와 현황의 불일치 등 일부 리스크 요인을 가지고 있어, 입찰 전 철저한 현장 조사가 필요합니다.

1.8. 투자 포인트

* 작은 면적으로 소액 투자가 가능합니다.

* 주거지로서 기본적인 생활 인프라 접근성이 양호합니다.

* 경매 절차를 통해 시세 대비 저렴하게 취득할 기회가 있을 수 있습니다.

1.9. 예상 입찰가

본건의 감정가는 5,300만원입니다. 주변 시세 분석 결과, 광주 북구 양산동 일대의 유사 면적의 오피스텔 또는 다세대주택의 매매 시세는 유사한 수준에서 형성되어 있거나 조금 더 높은 가격대를 보입니다. 예를 들어, '더힐' 건물 자체의 실거래가 정보가 있으며, 인근 유사 아파트(양산동 한국 아파트, 양산동 동남3차아파트 등)의 면적 및 시세 정보도 참고할 수 있습니다.

본건의 면적(약 5.14평)과 감정가를 고려할 때, 보수적인 관점에서 감정가 수준 또는 그 이하에서 입찰가를 고려해볼 수 있습니다. 하지만 실제 입찰가는 현장 조사 결과, 주변 시세 변동, 경쟁 입찰자 수, 물건의 명도 용이성 등을 종합적으로 고려하여 결정해야 합니다.

현 시세 및 감정가를 종합적으로 고려했을 때, 예상 입찰가는 감정가인 5,300만원 내외에서 시작하여, 주변 시세와 물건의 가치를 면밀히 분석하여 4,500만원 ~ 5,500만원 범위 내에서 경쟁력을 확보하는 것이 현실적일 수 있습니다. 다만, 이는 초기 예상치이며, 실제 낙찰가는 경매 당일의 경쟁 상황에 따라 크게 달라질 수 있습니다.1.물건 기본정보