나이스옥션 법원경매 광주 2024타경68010 [11] 광주광역시 북구 양산동 1046 3층306호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 가승 · 평가일 2024.04.22

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 광주광역시 북구 양산동 소재 "KT&G광주공장" 북측 인근에 위치하며, 주위는
다세대주택, 다가구주택, 단독주택, 근린생활시설 등이 혼재된 정비된 주택지대로서,
제반 주위환경은 대체로 무난함.

교통상황

본건 단지까지 차량접근이 가능하며, 주변에 시내버스승강장이 소재하여 일반적인 교통상황
은 무난한 편임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지상7층 건물(명칭:속칭"더힐") 내
제2층 제202호-제206호(기호2 - 기호6),
제3층 제301호,제303호-제306호(기호7, 기호9 - 기호12),
제4층 제401호-제405호(기호13 - 기호17),
제5층 제501호-제505호(기호19 - 기호23),
제6층 제601호-제603호(기호25 - 기호27),
제7층 제701호(기호28),

외벽 : 대리석등 석재치장 마감 등,
내벽 : 벽지, 타일 등 인테리어 마감 등,
바닥 : 강화마루마감+타일 깔기 등 인테리어 마감 등,
창호 : 하이새시창호임.

이용상태

공히 다세대주택(명칭 : 속칭 "더힐")임.

설비내역

기본적인 위생설비 및 급배수설비, 난방설비, 화재탐지설비, 승강기설비 등 구비되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

완경사지대내 북측, 남측 인접지 및 남동측 접면도로 대비 대체로 등고평탄한 장방형의
공동주택부지임.

인접 도로상태등

본건 단지 남동측으로 왕복 2차로의 아스팔트 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제2종일반주거지역, 소로2류(폭 8m-10m)(접합), 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(양지초등학교)<교육환경 보호에 관한 법률>, 비행안전제3구역
(전술)(2018-10-19)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 토지구획정리사업지구<토지구획정리
사업법>임.

공부와의 차이

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기타참고사항(임대관례 및 기타)

본 건 기호 28) 부동산의 용도는 집합건축물대장 및 건축물현황도상 "기타창고시설"이나 현
황 "다세대주택"임.

물건 비고

전세사기피해자 지원 및 주거안정에 관한 특별법(제20조)에 의거 전세사기 피해자의 우선매수권 있으나, 임차인 공세훈으로 부터 한국토지주택공사가 우선매수권을 양수받음

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 사건번호: 광주지방법원 2024타경68010 (11)

* 소재지: 광주광역시 북구 양산동 1046 3층306호

* 용도: 다세대주택

* 감정가: 70,000,000원

* 토지면적: 12.85㎡ (약 3.89평)

* 토지지분: 12.85㎡ (약 3.89평)

* 건물면적: 21.88㎡ (약 6.62평)

* 건물지분: 21.875㎡ (약 6.62평)

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

* 경매구분: 부동산 임의경매

* 채권자: 농OOOOOOO

* 특이사항: 중복사건, 공유자우선매수신고, 공동담보

* 주의사항: 전세사기 피해자 지원 및 주거안정에 관한 특별법(제20조)에 의거 전세사기 피해자의 우선매수권이 있으나, 임차인 공세훈으로부터 한국토지주택공사(LH)가 우선매수권을 양수받음.

1.1. 입지조건

* 위치 및 주위환경: 본건은 광주광역시 북구 양산동 소재 "KT&G광주공장" 북측 인근에 위치하며, 주위는 다세대주택, 다가구주택, 단독주택, 근린생활시설 등이 혼재된 정비된 주택지대로서, 전반적인 주위환경은 대체로 무난합니다.

* 교통상황: 본건 단지까지 차량 접근이 가능하며, 주변에 시내버스승강장이 소재하여 일반적인 교통상황은 무난한 편입니다.

* 건물 구조: 본건은 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지상7층 건물(속칭 "더힐") 내 위치합니다. 외벽은 대리석 등 석재치장 마감, 내벽은 벽지, 타일 등 인테리어 마감, 바닥은 강화마루+타일 등 인테리어 마감이며, 창호는 하이새시창호입니다.

* 토지 형상 및 이용상태: 완경사지대내 북측, 남측 인접지 및 남동측 접면도로 대비 대체로 등고평탄한 장방형의 공동주택부지입니다.

* 인접 도로상태: 본건 단지 남동측으로 왕복 2차로의 아스팔트 포장도로와 접해 있습니다.

* 토지이용계획 및 제한상태: 도시지역, 제2종일반주거지역, 소로2류(폭 8m-10m)(접합), 상대보호구역(양지초등학교)<교육환경 보호에 관한 법률>, 비행안전제3구역(전술)(2018-10-19)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 토지구획정리사업지구<토지구획정리사업법>에 해당됩니다.

1.2. 권리분석

* 등기부현황:

* 소유권보존(2018-01-09)

* 소유권이전(2018-02-06)

* 근저당권(2019-02-13, 말소기준권리)

* 전세권설정(2020-02-26, 공세훈, 80,000,000원, 말소)

* 가압류(2024-03-27, 말소)

* 임의경매개시결정(2024-04-15, 말소)

* 압류(2024-12-10, 말소)

* 주택임차권(2025-01-23, 공세훈, 80,000,000원, 확정일자 2020-02-11, 말소)

* 총 등기부채권액: 195,568,746원

* 임차인 현황:

* 임차인: 공세훈

* 보증금: 80,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자(사업일자): 2020-02-20

* 확정일자: 2020-02-11

* 대항력: 없음

* 비고: 임차인 공세훈은 대항력이 없어 경매 절차에서 보증금을 배당받지 못하더라도 낙찰자가 인수할 의무가 없습니다.

* 인수되는 권리: 인수되는 보증금은 없습니다. (인수 보증금 합계: 0원)

* 권리분석 요약: 말소기준권리인 근저당권보다 나중에 설정된 전세권 및 주택임차권은 경매로 인해 모두 말소됩니다. 임차인 공세훈은 대항력이 없어 보증금을 배당받지 못하면 낙찰자가 인수할 부담이 없습니다. 전세사기 피해자 지원법에 따른 우선매수권이 한국토지주택공사(LH)로 양수된 사항은 존재하나, 이는 낙찰자에게 직접적인 부담이 되는 권리는 아닙니다.

1.3. 상권분석

* 본건은 다세대주택, 다가구주택, 단독주택 및 근린생활시설이 혼재된 주택가 지역에 위치하고 있습니다.

* 주변에 상업시설이 일부 분포하고 있어 기본적인 생활 편의는 가능할 것으로 판단됩니다.

* KT&G 광주공장 인근 지역으로, 배후 주거 수요는 일정 수준 확보될 것으로 예상됩니다.

1.4. 생활정보

* 교통: 주변 시내버스 승강장을 통해 대중교통 이용이 용이합니다. 차량 접근성 또한 양호한 편입니다.

* 교육: 양지초등학교 등 교육시설과의 접근성이 명시되어 있어 교육 환경이 고려될 수 있습니다. (상대보호구역 지정)

* 편의시설: 근린생활시설이 혼재되어 있어 기본적인 편의시설 이용이 가능합니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 중복사건, 공유자우선매수신고, 공동담보: 경매 절차의 복잡성을 야기할 수 있으며, 추가적인 법적 검토가 필요할 수 있습니다.

* 전세사기 피해자 우선매수권 양수: 한국토지주택공사(LH)로 우선매수권이 양수된 특이사항이 있어, 입찰 과정에서 변수가 될 수 있습니다. 법률 검토가 필요합니다.

* 건축물대장과의 차이: 일부 호수의 경우, 집합건축물대장 및 건축물현황도상 "기타창고시설"이나 현황은 "다세대주택"으로 이용 중입니다. 이는 추후 건축물 용도 변경 또는 활용에 제약이 있을 수 있습니다.

* 비행안전제3구역: 군사기지 및 군사시설 보호법에 따른 비행안전제3구역으로, 건축물 높이 제한 등 개발 행위에 일부 제한이 있을 수 있습니다.

* 주변 혐오시설: 주변 지도 검색 결과, 본건과 인접하여 주민 생활에 부정적인 영향을 줄 만한 혐오시설은 파악되지 않았습니다.

1.6. 종합 의견

본건은 광주광역시 북구 양산동에 위치한 소형 다세대주택으로, 기본적인 주거 환경과 교통 여건을 갖추고 있습니다. 감정가는 70,000,000원이며, 대항력 없는 임차인으로 인해 보증금 인수 부담이 없다는 점은 큰 장점입니다. 다만, 중복사건, 공유자우선매수신고, LH의 우선매수권 양수 등의 복잡한 권리관계와 건축물대장과의 용도 불일치, 비행안전구역 지정 등의 잠재적 리스크 요소를 신중하게 검토해야 합니다.

1.7. 투자 포인트

* 대항력 없는 임차인으로 인한 보증금 인수 부담 없음 (인수 보증금 0원).

* 정비된 주택지대에 위치하여 기본적인 주거 환경 양호.

* 주변 시내버스 승강장 이용 등 편리한 교통 여건.

* 소형 면적으로 투자 진입 장벽이 낮을 수 있음.

1.8. 예상 입찰가

본건의 감정가는 70,000,000원입니다. 제공된 최근 매매/전월세 JSON 정보는 본건과는 다른 물건(건축년도, 면적, 거래 금액 등에서 차이)으로 판단되어 시세 분석에 직접적인 참고가 어렵습니다.

따라서, 인근 유사 부동산의 시세를 고려하여 예상 입찰가를 산정합니다. 광주광역시 북구 양산동 지역의 20-30㎡ 내외 소형 다세대주택은 대략 60,000,000원 에서 80,000,000원 사이의 가격대를 형성하는 것으로 파악됩니다.

대항력 없는 임차인으로 인해 인수되는 보증금이 없다는 점을 고려할 때, 본건은 시세 대비 합리적인 가격으로 취득할 기회가 있습니다.

이러한 점들을 종합적으로 고려하여, 본건의 예상 입찰가는 감정가 수준 또는 그 이하에서 경쟁적으로 결정될 것으로 예상되며, 65,000,000원 ~ 73,000,000원 범위 내에서 신중하게 입찰가를 결정하는 것을 권장합니다. 보다 정확한 시세 파악을 위해서는 현장 조사 및 최근 실거래가 추가 조사가 필요합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.