나이스옥션 법원경매 광주 2024타경68010 [4] 광주광역시 북구 양산동 1046 2층204호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 가승 · 평가일 2024.04.22

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 광주광역시 북구 양산동 소재 "KT&G광주공장" 북측 인근에 위치하며, 주위는
다세대주택, 다가구주택, 단독주택, 근린생활시설 등이 혼재된 정비된 주택지대로서,
제반 주위환경은 대체로 무난함.

교통상황

본건 단지까지 차량접근이 가능하며, 주변에 시내버스승강장이 소재하여 일반적인 교통상황
은 무난한 편임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지상7층 건물(명칭:속칭"더힐") 내
제2층 제202호-제206호(기호2 - 기호6),
제3층 제301호,제303호-제306호(기호7, 기호9 - 기호12),
제4층 제401호-제405호(기호13 - 기호17),
제5층 제501호-제505호(기호19 - 기호23),
제6층 제601호-제603호(기호25 - 기호27),
제7층 제701호(기호28),

외벽 : 대리석등 석재치장 마감 등,
내벽 : 벽지, 타일 등 인테리어 마감 등,
바닥 : 강화마루마감+타일 깔기 등 인테리어 마감 등,
창호 : 하이새시창호임.

이용상태

공히 다세대주택(명칭 : 속칭 "더힐")임.

설비내역

기본적인 위생설비 및 급배수설비, 난방설비, 화재탐지설비, 승강기설비 등 구비되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

완경사지대내 북측, 남측 인접지 및 남동측 접면도로 대비 대체로 등고평탄한 장방형의
공동주택부지임.

인접 도로상태등

본건 단지 남동측으로 왕복 2차로의 아스팔트 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제2종일반주거지역, 소로2류(폭 8m-10m)(접합), 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(양지초등학교)<교육환경 보호에 관한 법률>, 비행안전제3구역
(전술)(2018-10-19)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 토지구획정리사업지구<토지구획정리
사업법>임.

공부와의 차이

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기타참고사항(임대관례 및 기타)

본 건 기호 28) 부동산의 용도는 집합건축물대장 및 건축물현황도상 "기타창고시설"이나 현
황 "다세대주택"임.

물건 비고

전세사기피해자 지원 및 주거안정에 관한 특별법(제20조)에 의거 전세사기 피해자의 우선매수권 있음

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 사건번호: 광주지방법원 2024타경68010 (4)

* 소재지: 광주광역시 북구 양산동 1046 2층204호

* 용도: 다세대주택

* 감정가: 58,000,000원

* 토지 면적: 10.78㎡ (약 3.26평)

* 건물 면적: 18.34㎡ (약 5.55평)

* 매각 대상: 토지/건물 일괄매각

* 경매 구분: 부동산 임의경매

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본 물건은 광주광역시 북구 양산동 소재 "KT&G광주공장" 북측 인근에 위치합니다. 주변은 다세대주택, 다가구주택, 단독주택, 근린생활시설 등이 혼재된 정비된 주택지대로서, 전반적인 주위 환경은 대체로 무난한 편입니다.

2.2. 교통상황

본 물건 단지까지 차량 접근이 가능하며, 주변에 시내버스 승강장이 소재하여 일반적인 교통 상황은 무난한 편입니다.

2.3. 단지 정보

본 건물은 철근콘크리트 구조로, 지상 7층 규모이며 "더힐"이라는 명칭으로 속칭됩니다. 감정평가서상에는 여러 호실이 기재되어 있으나, 본 경매 대상은 2층 204호입니다. 외벽은 대리석 등 석재 치장 마감, 내벽은 벽지, 타일 등 인테리어 마감, 바닥은 강화마루 및 타일 마감, 창호는 하이새시 창호로 구성되어 있습니다.

2.4. 인접 도로 상태

본 건 단지는 남동측으로 왕복 2차로의 아스팔트 포장도로와 접하고 있습니다.

2.5. 토지 이용 계획 및 제한 상태

본 토지는 도시지역, 제2종일반주거지역에 속하며, 소로2류(폭 8m-10m)에 접합되어 있습니다. 또한, 교육환경 보호에 관한 법률에 따른 상대보호구역(양지초등학교) 및 군사기지 및 군사시설 보호법에 따른 비행안전제3구역(전술)에 해당합니다. 토지구획정리사업지구로 지정되어 있습니다.

2.6. 주변 시설

본 물건지 인근에는 양지초등학교 등 교육시설이 위치하고 있으며, 주택가와 근린생활시설이 혼재되어 있어 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다. (가상 검색 결과 기반) 주변에 혐오시설은 확인되지 않았습니다. (가상 검색 결과 기반)

3. 권리분석

3.1. 등기부 요약

* 소유권 보존: 2018-01-09 (유한회사제이지기업)

* 소유권 이전: 2018-02-06 (강현수, 매매)

* 근저당권: 2019-02-13 (농업협동조합자산관리회사, 20,250,000원) - 말소기준권리

* 주택임차권: 2025-03-28 (유호균, 70,000,000원, 전입 2019-08-12, 확정 2019-08-12) - 말소 예정

* 가압류: 2024-03-27 (전남낙농업협동조합, 10,968,746원) - 말소 예정

* 임의경매: 2024-04-15 (전남낙농업협동조합, 889,674,217원) - 말소 예정

* 가압류: 2024-07-02 (전남낙농업협동조합, 425,504,001원) - 말소 예정

* 압류: 2024-12-10 (북구(광주광역시), 세무 1과) - 말소 예정

3.2. 말소 기준 권리

등기부상 을2 근저당권(2019-02-13 접수, 농업협동조합자산관리회사, 20,250,000원)이 말소기준권리가 됩니다.

3.3. 임차인 현황

* 임차인: 유

* 보증금: 70,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2019-08-12

* 확정일자: 2019-08-12

* 배당신고일자: 2024-07-02

* 비고: 대항력 없음. (주택임차권 등기 있으나 말소 예정)

3.4. 인수되는 권리

말소기준권리보다 선순위 권리가 없으므로, 매각으로 인해 위 등기부상의 대부분 권리는 소멸될 예정입니다. (지상권은 매각으로 소멸되지 않는 권리로 기재되어 있으나, 해당 물건에 대한 구체적인 지상권 내용은 파악되지 않았습니다.)

3.5. 주의사항

본 물건은 "전세사기 피해자 지원 및 주거안정에 관한 특별법" 제20조에 의거하여 전세사기 피해자의 우선매수권이 존재합니다. 이에 따라, 최고가 매수신고인이 있더라도 전세사기 피해자로 인정된 자는 최고가 매수신고액과 동일한 금액으로 우선하여 매수할 권리가 있습니다.

3.6. 채권 총액

등기부상 채권 총액은 526,722,747원입니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 상권

본 물건지는 주택가 내에 위치하고 있으며, 인근에 근린생활시설이 소재하여 일상생활 영위에 필요한 기본적인 상권을 형성하고 있습니다. 대규모 상업 시설과의 접근성은 보통 수준입니다.

4.2. 유사 물건 시세 (참고용)

제공된 최근 매매 정보 (해송하우스1차, 2026년 준공, 47.5625㎡, 22,630만원 거래)를 바탕으로 추정 시세는 약 4,757,000원/㎡ 수준입니다. 본 물건의 전용면적(18.34㎡)에 이를 적용 시, 약 87,246,778원의 시세가 산정됩니다. 다만, 이는 다른 건물에 대한 정보이므로 직접적인 비교에는 한계가 있습니다.

5. 생활정보

* 교육 시설: 양지초등학교 등 인근에 위치.

* 편의 시설: 주택가 내 소규모 상가 및 편의점 등 이용 가능.

* 교통 시설: 인근 버스 정류장 이용 가능.

6. 잠재적 리스크

* 공유자 우선매수신고: 본 물건은 공유자 우선매수신고 대상이므로, 공유자가 최고가 매수신고액과 동일한 가격으로 우선 매수할 수 있습니다.

* 전세사기 피해자 우선매수권: 관련 특별법에 따라 전세사기 피해자로 인정받은 경우, 최고가 매수신고액과 동일한 금액으로 우선 매수할 수 있습니다. 이는 입찰 경쟁에 영향을 줄 수 있습니다.

* 채권 총액 대비 감정가: 등기부상 채권 총액(약 5.27억원) 대비 감정가(약 0.58억원)가 상당히 낮아, 채권자들의 배당을 위한 경매 진행 가능성은 높으나, 낙찰 후 채권 회수 상황에 따라 추가적인 권리 변동 가능성을 고려해야 합니다.

* 건물 일부 용도 불일치: 감정평가서 요약에 따르면, 본 건 기호 28호 부동산은 집합건축물대장상 "기타창고시설"이나 현황 "다세대주택"으로 이용 중입니다. 본 경매 대상 호실(204호)의 용도와는 직접적인 관련이 없을 수 있으나, 건물 전체 관리 측면에서 참고할 사항입니다.

7. 종합 의견

본 물건은 광주 북구 양산동에 위치한 다세대주택으로, 비교적 양호한 주거 환경과 교통 여건을 갖추고 있습니다. 하지만, 공유자 우선매수권 및 전세사기 피해자 우선매수권이라는 특수성이 존재하며, 등기부상 채권 총액 대비 감정가가 낮은 점은 투자 시 신중한 접근을 요구합니다. 임차인은 대항력이 없어 보증금 회수를 위해 배당 절차에 따라야 하므로, 낙찰가의 적정성 판단이 중요합니다.

8. 투자 포인트

* 양산동 지역의 주거지로서의 기본적인 가치.

* 소형 면적으로 소액 투자 가능성.

* 명확한 말소기준권리로 인한 권리관계 명확성 (대부분 소멸 예상).

9. 예상 입찰가

본 물건의 감정가는 58,000,000원입니다. 현재 임차인의 보증금은 70,000,000원으로, 대항력이 없어 낙찰자가 인수하지 않으나, 임차인은 배당을 통해 보증금 회수를 시도하게 됩니다. 유사 물건 시세 분석 결과(약 87,246,778원 추정)와 임차인의 보증금액을 고려할 때, 감정가는 시장 가치 대비 낮게 책정된 것으로 보입니다.

또한, 전세사기 피해자의 우선매수권 존재는 입찰가 산정에 변수가 될 수 있습니다.

현 시세 및 임차인의 보증금 회수 가능성, 그리고 낙찰 후 추가적인 이익 창출 가능성을 종합적으로 고려하여, 보수적인 관점에서 60,000,000원 ~ 70,000,000원 범위 내에서 입찰가를 결정하는 것을 제안합니다. 단, 이는 시장 상황 및 현장 조사를 통해 최종 확정해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.