나이스옥션 법원경매 천안 2024타경111861 [1] 충청남도 천안시 서북구 성성동 696 천안레이크타운푸르지오 103동 22층2201호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 유화 · 평가일 2024.09.03

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 충청남도 천안시 서북구 성성동 소재 "천안성성초등학교" 북서측 인근에 위치하며 주위는 아파트단지,근린상가,근린공원등이 소재하고 있음.

교통상황

인근에 시내버스 승강장이 소재하는 등 제반 교통상황은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 35층 공동주택(아파트)의 제103동 제22층 제2201호로

외벽:시멘트몰탈위 페인트마감등
내벽:벽지 및 일부타일마감등
창호:샷시창호등

이용상태

아파트 1개호로 이용중임.

설비내역

기본적인 전기설비,냉난방설비,소방설비,위생설비, 급수 및 배수시설, 가스설비,승강기설비,주차장설비등이 설치되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

대체로 정방형토지로 아파트단지의 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 북측과 남측으로 대로, 서측으로 중로, 동측으로 소로에 접해있음.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역(천안도시지역) , 제3종일반주거지역(2017-01-11) , 지구단위계획구역(2017-01-11) , 대로3류(폭 25m-30m)(성성2지구)(접합) , 소로1류(폭 10m-12m)(2018-06-01)(소로1-440, 보행자전용도로)(접합) , 중로2류(폭 15m-20m)(접합)
가축사육제한구역(타법에의한전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(2018-05-31)(천안성성초등학교(상대보호구역))<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(성성지구-초등학교1(상대정화구역))<교육환경 보호에 관한 법률>
중점경관관리구역

공부와의 차이

-.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

-.구체적인 임대차 관계는 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 기본 개요

사건번호: 천안지원 2024타경111861 (1)

소재지: 충청남도 천안시 서북구 성성동 696 천안레이크타운푸르지오 103동 22층 2201호

용도: 아파트

감정가: 538,000,000원

경매 구분: 부동산강제경매

채권자: 빈

1.2. 면적 정보

토지 면적: 39.92㎡ (약 12.08평)

토지 지분: 39.9207㎡ (약 12.08평)

건물 면적: 84.91㎡ (약 25.69평)

건물 지분: 84.91㎡ (약 25.69평)

매각 대상: 토지 및 건물 일괄 매각

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주변 환경

본건은 충청남도 천안시 서북구 성성동 소재 "천안성성초등학교" 북서측 인근에 위치하고 있습니다. 주변은 아파트 단지, 근린상가, 근린공원 등이 소재하여 주거 환경이 양호합니다.

2.2. 교통 상황

인근에 시내버스 승강장이 소재하는 등 대중교통 이용이 편리하며, 전반적인 교통 상황은 보통 수준입니다.

2.3. 도로 상태

본건 북측으로는 대로, 서측으로는 중로, 동측으로는 소로에 접해 있어 차량 및 보행자 접근이 용이합니다.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

등기사항증명서상 말소기준권리는 2017년 11월 13일 접수된 우리은행 근저당(채권최고액 198,000,000원)입니다.

3.2. 인수/소멸 권리

본 매각으로 인해 모든 권리가 소멸될 것으로 예상됩니다. 등기부상 인수해야 할 특별한 권리(예: 지상권)는 확인되지 않습니다.

3.3. 임차인 현황

인수되는 임차인의 보증금 합계는 0원입니다. 다만, 구체적인 임대차 관계는 미상으로 확인됩니다.

* 금액이 미상이라도 주의 필요 문구: 임차인 현황 상 보증금 및 차임 관계가 미상인 점은 투자 시 반드시 확인 및 고려해야 할 사항입니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 상업 시설

본건이 위치한 천안레이크타운푸르지오 아파트 단지 내에는 근린상가가 형성되어 있어 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능하며, 주변 지역에도 상업 시설이 발달하여 상권 이용이 편리합니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설

아파트 단지 내 상가 및 주변 상업 시설을 통해 마트, 병원, 은행 등 다양한 편의시설 이용이 가능합니다.

5.2. 교육시설

단지 북서측 인근에 천안성성초등학교가 위치하고 있어 자녀들의 통학이 편리합니다. 또한, 주변에 다수의 교육시설이 분포되어 있습니다.

5.3. 아파트 단지 정보

단지명: 천안 레이크타운 푸르지오 아파트

사용승인일: 2017년 7월 21일

총 세대수: 996세대

총 동수: 8개동

최고 층수: 39층

전용 면적 (본건): 84.91㎡ (약 25.69평)

일반적인 공급 면적 (예상): 112㎡ 내외 (약 34평)

총 주차 대수: 1,202대

6. 잠재적 리스크

6.1. 법적 제한 사항

본건 토지이용계획 상 가축사육제한구역, 상대보호구역(천안성성초등학교)에 해당하며, 중점경관관리구역에 속합니다.

6.2. 미상 임대차 관계

임차인 현황에서 구체적인 임대차 관계가 미상으로 되어 있어, 명도 진행 시 예상치 못한 변수가 발생할 수 있습니다. 인수 보증금 합계가 0원으로 기재되어 있지만, 이에 대한 철저한 조사가 필요합니다.

6.3. 혐오시설 여부

주변 지역 지도 검색 결과, 본건 아파트 단지 인근에 혐오시설로 분류될 만한 시설은 현재까지 확인되지 않았습니다.

7. 종합 의견

본건은 천안시 서북구의 신축급 대단지 아파트로, 우수한 입지 조건과 편리한 교통, 양호한 주변 환경을 갖추고 있습니다. 다만, 감정가가 최근 시세 대비 높은 편이며, 임차인 관계가 미상인 점은 신중한 접근이 필요합니다.

8. 투자 포인트

* 신축급 대단지 아파트로 향후 시세 상승 잠재력 보유

* 천안성성초등학교 인접 등 교육 환경 우수

* 단지 주변으로 상업 및 편의시설 잘 갖추어져 있음

* 대로, 중로, 소로에 모두 접한 사통팔달의 교통 요지

9. 예상 입찰가

최근 유사 면적(84.90㎡)의 매매 사례가 2026년 7월 29일 14층에서 430,000,000원에 거래된 점을 고려할 때, 본건(22층)은 층수 프리미엄을 감안하여 시세 수준에서 낙찰가가 형성될 것으로 예상됩니다. 그러나 감정가(538,000,000원)와 최근 시세 간 격차가 상당하므로, 시세 대비 합리적인 금액으로 입찰하는 것이 중요합니다.

이에, 본건의 예상 입찰가는 460,000,000원에서 480,000,000원 사이로 제안합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.