나이스옥션 법원경매 광주 2025타경2895 [5] 광주광역시 서구 풍암동 880-2 단독주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: G5 · 평가일 2025.05.26

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 광주광역시 서구 풍암동 소재 ""에스케이뷰아파트"" 남서측 인근(기호 1)~10)) 및 북서
측 인근(기호 11))에 위치하며, 주위는 다가구주택, 중소규모아파트단지, 근린생활시설이 혼
재하는 주거지대로 주위환경은 보통시됨.

교통상황

공히 본건 및 본건 인근으로 차량출입이 가능하고, 남서측 인근으로 간선도로인 제2순환도
로가 위치하며 인근에 시내버스정류장과 간선도로가 입지하고 있어 일반적인 교통상황은
양호한 편임.

형태 및 이용상태

기호 1) :
북하향 경사지대내 인접도로 대비 다소 저지의 자체지반 다소 완경사인 부정형의 ""주거나지
및 일부 도로""임.

기호 2), 5) :
북하향 경사지대내 자체지반 대체로 평탄한 부정형의 ""도로""임.

기호 3), 4), 6), 7) :
북하향 경사지대내 인접도로 대비 다소 저지의 자체지반 다소 완경사인 부정형의 ""주거나지""
임.

기호 8), 9), 10) :
북하향 경사지대내 자체지반 대체로 평탄한 부정형의 ""주거나지""임.

인접 도로상태

기호 1), 10) : 본건 동측으로 폭 약 4M의 내외의 아스팔트포장도로에 접함.
기호 2), 5) : 현황 '도로'임.
기호 3) : 본건 북측 및 동측으로 폭 약 2M 내외의 콘크리트포장도로에 접함.
기호 4) : 본건 북측으로 폭 약 2M 내외의 콘크리트포장도로에 접함.
기호 6) : 본건 북동측으로 폭 약 2M 내외의 도로에 접함.
기호 7) : 맹지임.
기호 8) : 본건 남측으로 폭 약 2M 내외의 콘크리트포장도로에 접함.
기호 9) : 본건 북서측으로 아스팔트포장의 왕복2차로에 접함.
기호 11) : 본건 남동측으로 폭 약 8M의 내외의 아스팔트포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

기호 1) : 도시지역, 제1종일반주거지역
기호 2) : 도시지역, 제1종일반주거지역
기호 3) : 도시지역, 제1종일반주거지역
기호 4) : 도시지역, 제1종일반주거지역
기호 5) : 도시지역, 제1종일반주거지역
기호 6) : 도시지역, 제1종일반주거지역
기호 7) : 도시지역, 제1종일반주거지역
기호 8) : 도시지역, 제1종일반주거지역
기호 9) : 도시지역, 제1종일반주거지역, 도로(접합)
기호 10) : 도시지역, 제1종일반주거지역
기호 11) : 도시지역, 제2종일반주거지역, 지구단위계획구역, 도로(접합), 상대보호구역(운
리중학교)<교육환경 보호에 관한 법률>

제시목록 외의 물건

- 본 건 기호 1) 토지 지상에는 별첨 '사진용지'에 도시한 바와 같이 소유자미상의 설치 및
이동이 용이한 컨테이너 박스(창고) 2개동이 소재하고 있음.
- 본건 기호 1), 4), 6), 7) 토지 지상에는 방풍림이나 생울타리 성격의 수목이 인접지와의
경계선상에 식재되어 있음.
- 본건 기호 11) 토지 지상에는 별첨 ""사진용지""에 도시한 바와 같이 소유자미상의 ""제시외
수목""(은목서나무 등 관상수 수주)이 소재하고 있음.
- 본 건 기호 11) 토지 지상에는 별첨 '지적개황도' 및 '사진용지'에 도시한 바와 같이 소유
자미상의 제시외건물이 소재하고 있음.
기호 ㉠ : 새시조 슁글지붕 단층, 발코니
(일부 벽체 기호 12)건물 외벽 이용구조), 약 6.9㎡
기호 ㉡ : 철골조 슁글지붕 단층, 차양(무벽체), 약 7.5㎡
기호 ㉢ : 철골조 넥산지붕 단층, 차양(무벽체), 약 10.8㎡
기호 ㉣ : 판넬조 판넬지붕 단층, 창고
(기호 12)건물 외벽 및 담장 이용구조), 약 27.5㎡

공부와의 차이

--

기타참고사항(임대관례 및 기타)

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건물감정평가요항표

건물의 구조

벽돌구조 아스팔트슁글지붕 단층 건물로서

외벽 : 적벽돌 치장 마감,
내벽 : 벽지 등 인테리어 마감,
바닥 : 타일 등 인테리어 마감,
창호 : 새시창호임.
사용승인일 : 2004-11-25

이용상태

주택임.

설비내역

일반적인 위생설비, 급배수설비, 난방설비, 도시가스설비 등 구비되어 있음.

부합물 및 종물

토지감정평가요항표 참조.

공부와의 차이

공부상 ""철근콘크리트지붕""이나 현황 ""아스팔트슁글지붕""임.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

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물건 비고

일괄매각. 제시외 건물 포함
지상에 식재된 수목포함

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 기본사항

사건번호: 광주지방법원 2025타경2895 (5)

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주식회사삼성모터스

채무자: (기재되지 않음)

소재지: 광주광역시 서구 풍암동 880-2

용도: 단독주택

감정가: 493,968,760원

매각대상: 토지/건물 일괄매각

1.2. 면적 및 건물 정보

토지면적: 189.90㎡ (약 57.47평)

토지제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 92.22㎡ (약 27.90평)

건물제시외면적: 52.70㎡ (약 15.94평)

건물구조: 벽돌구조 아스팔트슁글지붕 단층 건물

건물사용승인일: 2004년 11월 25일

1.3. 특이사항

중복사건, 중복병합사건: 동일 물건에 대해 여러 채권자가 경매를 신청했거나 경매 절차가 중첩되어 통합 진행되는 사건입니다. 이는 경매 절차의 복잡성을 야기할 수 있으나, 법원은 효율적인 진행을 위해 사건을 병합하여 처리합니다.

일괄매각. 제시외 건물 포함: 토지와 건물이 하나의 물건으로 함께 매각되며, 공부상 면적 외 별도로 존재하는 건물들도 포함됩니다.

지상에 식재된 수목 포함: 토지 상의 수목도 매각에 포함됩니다.

공부와의 차이: 건물 공부상 지붕은 '철근콘크리트지붕'이나, 현황은 '아스팔트슁글지붕'으로 확인됩니다.

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본건은 광주광역시 서구 풍암동 소재 "에스케이뷰아파트" 남서측 및 북서측 인근에 위치하고 있습니다. 주위는 다가구주택, 중소규모 아파트 단지, 근린생활시설이 혼재하는 주거 지역으로, 주위 환경은 보통 수준으로 평가됩니다.

2.2. 교통상황

차량 출입이 용이하며, 남서측 인근으로 제2순환로가 위치하고 있습니다. 또한, 시내버스정류장이 인접해 있어 일반적인 교통 상황은 양호한 편입니다.

2.3. 토지이용계획 및 이용상태

기호 1) 토지는 주거나지 및 일부 도로로 이용 중이며, 북하향 경사지에 위치합니다.

기호 2), 5) 토지는 도로로 이용 중이며, 북하향 경사지에 위치합니다.

기호 3), 4), 6), 7), 8), 9), 10) 토지는 주거나지로 이용 중이며, 북하향 경사지에 위치합니다.

기호 11) 토지는 주거나지 및 일부 도로로 이용 중입니다.

대부분 토지는 제1종 일반주거지역에 해당하며, 기호 11) 토지는 제2종 일반주거지역, 지구단위계획구역, 상대보호구역(운리중학교)으로 지정되어 있습니다.

2.4. 인접 도로상태

본건 토지들은 다양한 폭과 상태의 도로에 접하고 있습니다. 기호 7) 토지는 맹지입니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부현황 (토지)

말소기준권리: 2022년 7월 11일 광주원광신용협동조합 근저당권 (을8).

매각으로 소멸될 권리:

* 2022년 7월 11일 광주원광신용협동조합 근저당권 (말소 기준 권리)

* 2022년 7월 11일 광주원광신용협동조합 근저당권

* 2023년 9월 14일 주식회사삼성모터스 근저당권

* 2025년 5월 2일 주식회사삼성모터스 강제경매개시결정 (본건 사건)

3.2. 등기부현황 (건물)

말소기준권리: 2022년 7월 11일 광주원광신용협동조합 근저당권 (을8).

매각으로 소멸될 권리:

* 2022년 7월 11일 광주원광신용협동조합 근저당권 (말소 기준 권리)

* 2022년 7월 11일 광주원광신용협동조합 근저당권

* 2023년 9월 14일 주식회사삼성모터스 근저당권

* 2025년 5월 2일 주식회사삼성모터스 강제경매개시결정 (본건 사건)

3.3. 인수주의사항

매각으로 소멸되지 않는 권리: 물건명세서 상 "지상권개요"에 대한 구체적인 내용이 기재되어 있지 않으나, 일반적으로 말소기준권리보다 선순위에 있는 용익물권(지상권, 전세권 등)은 낙찰자가 인수해야 합니다. 본건의 경우, 제시된 등기부 요약만으로는 별도 인수 권리가 명확히 확인되지 않습니다.

3.4. 임차인 현황

인수 보증금 합계: 0원.

임차인 현황에 대한 구체적인 정보는 제공되지 않았으나, 보증금 합계가 0원이므로 인수 부담이 없는 것으로 판단됩니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 상업 시설

주위는 다가구주택, 중소규모 아파트 단지, 근린생활시설이 혼재하는 주거 지역으로, 기본적인 상업 시설 이용은 가능합니다.

4.2. 소음/공해 등 혐오시설 정보

주변에 혐오시설로 분류될 만한 시설에 대한 정보는 검색되지 않았습니다. 다만, 광주시는 2030년부터 생활폐기물 직매립 금지에 대비하여 신규 소각장(자원회수시설) 설치를 추진 중이며, 관련하여 입지선정 과정에서 주민들의 의견이 반영되고 있습니다. 현재로서는 본건 소재지 인근에 직접적인 혐오시설이 확인되지 않습니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설 및 문화시설

주거지대이므로 일상생활에 필요한 기본적인 편의시설 이용은 가능합니다. 또한, 광주 서구 풍암동에서는 '차없는 거리'를 활용한 다양한 공간 실험 프로젝트 (워터페스타, 얼음놀이체험, 야시장 등)가 진행되어 주민들의 문화 및 여가 활동을 지원하고 있습니다.

5.2. 교통 및 교육시설

남서측 인근에 제2순환로가 위치하고 시내버스정류장이 있어 교통이 편리한 편입니다. 기호 11) 토지 인근에는 '운리중학교'가 있어 상대보호구역으로 지정되어 있습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 중복사건 및 중복병합사건

여러 채권자가 동시에 경매를 신청했거나 경매 절차가 중첩되어 진행되는 경우로, 이는 경매 절차의 복잡성 및 예측 불가능성을 다소 높일 수 있습니다.

6.2. 제시외 건물 및 수목

건물 면적 외에 별도의 제시외 건물(컨테이너 박스 2개동, 새시조, 철골조, 판넬조 건물 등)과 토지 지상 수목이 포함되어 매각됩니다. 이러한 부분은 등기부등본 등 공부상에 등재되지 않은 부분이므로, 낙찰 후 별도 처리(철거, 양성화 등)에 대한 고려가 필요할 수 있습니다.

6.3. 맹지 (기호 7)

토지 중 기호 7)은 맹지로서 직접적인 도로 접근이 어렵습니다. 이 부분은 토지 이용 및 활용에 제약을 줄 수 있습니다.

6.4. 공부와의 차이

건물 공부상 지붕 재질이 '철근콘크리트지붕'으로 되어 있으나, 현황은 '아스팔트슁글지붕'으로 확인됩니다. 이러한 차이는 추후 재산권 행사 시 소명 자료로 활용될 수 있습니다.

7. 종합 의견

본건은 광주광역시 서구 풍암동에 위치한 단독주택 경매 물건으로, 비교적 양호한 교통 및 주거 환경을 갖추고 있습니다. 그러나 토지 중 맹지(기호 7)가 존재하며, 공부상 면적 외의 제시외 건물 및 수목이 포함되어 있어 추가적인 관리 및 처리가 필요합니다. 또한, 중복사건 및 중복병합사건으로 진행되어 절차상 복잡성이 있을 수 있습니다. 권리관계는 말소기준권리보다 후순위 권리들은 매각으로 소멸될 것으로 보이며, 임차인 인수 보증금은 없는 것으로 나타나 권리상 큰 문제는 없어 보입니다.

8. 투자 포인트

* 일괄매각 대상이며, 제시외 건물 및 수목 포함으로 인한 활용 가능성 증대.

* 주거지역 내 위치하여 기본적인 생활 인프라 접근성 양호.

* 제2순환로 인접 등 교통 편의성 우수.

9. 예상 입찰가

제공된 정보 내에서 유사 부동산의 현재 시세 데이터를 직접적으로 분석할 수 있는 JSON 형태의 정보가 없어, 주변 시세 분석 및 예상 입찰가 산정에 한계가 있습니다. 다만, 제공된 감정가는 493,968,760원이며, 총 채무액은 540,000,000원입니다.

주변 단독주택 및 빌라 시세를 고려할 때, 풍암동 일대 빌라의 경우 최근 거래된 사례가 3.7억 원에서 10.5억 원 범위로 확인됩니다. 이는 다양한 면적과 입지에 따른 차이이며, 본건의 감정가격을 고려할 때, 보수적인 접근이 필요합니다.

감정평가액(493,968,760원)을 기준으로 하되, 제시외 건물 및 토지 맹지 등의 잠재적 리스크와 시장 상황을 종합적으로 고려하여, 본 건의 예상 입찰가는 감정가의 80%~90% 선인 약 395,000,000원 ~ 445,000,000원 사이에서 신중하게 결정하는 것이 합리적으로 판단됩니다.

최종 입찰가는 본건의 현황 조사, 주변 시세 변동, 법원 진행 상황 등을 추가적으로 확인하여 결정하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.