나이스옥션 법원경매 홍성 2024타경17178 [1] 충청남도 홍성군 금마면 봉서리 131-11 묘지관련시설 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 효산 · 평가일 2024.05.17

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 충청남도 홍성군 금마면 봉서리 소재 "봉서저수지" 남동측 인근에 위치하며, 주위는
묘지관련시설, 임야, 농경지 등이 혼재하는 지역으로서, 제반 주위 환경은 대체로 무난한
편임.

교통상황

본건까지 차량의 진출입 및 인접지까지 접근이 가능하고, 인근에 노선버스정류장이 소재하나
일일 배차횟수 등을 고려시 대중교통 사정은 다소 불편한 편임.

형태 및 이용상태

연번(1,2,9) :
자체지반 평탄하게 조성한 3필지 일단의 부정형의 토지로서, 현황 "묘지관련시설 건부지 및
일부 진입도로 등"으로 이용중임.

연번(3) :
부정형의 완경사 토지로서, 현황 "토지임야" 상태임.

연번(4) :
부정형의 완경사 토지로서, 현황 "토지임야" 상태임.

연번(5) :
부정형의 완경사 토지를 일부 평탄하게 조성한 토지로서, 현황 "주차장 및 토지임야"상태임.

연번(6) :
부정형의 완경사 토지로서, 현황 "토지임야" 상태임.

연번(10) :
부정형의 완경사 토지로서, 현황 "토지임야" 상태임.

인접 도로상태

연번(1,2,9) :
본건은 북측 2차선 아스팔트 포장도로에서 묘지관련시설까지 노폭 약 6미터 내외의 아스팔트
진입도로가 개설되어 있음.

연번(3) :
본건은 서측으로 노폭 약 6미터 내외의 아스팔트 진입도로에 접해있음.

연번(4) :
본건은 북측으로 왕복2차선 도로에 접해있으며, 서측으로는 노폭 약 6미터 내외의 아스팔트
진입도로에 접해있음.

연번(5) :
본건은 지적도상 "맹지"이나, 연번(1,2,9) 및 타인 소유의 토지를 통하여 차량의 접근이
가능함.

연번(6) :
본건은 지적도상 맹지이나, 인접지까지 차량의 접근은 가능함.

연번(10) :
본건은 북측으로 왕복2차선 도로에 접해있으며, 동측으로 노폭 약 6미터 내외의 아스팔트
진입도로에 접해있음.

토지이용계획 및 제한상태

연번(1, 2, 9) 동일 :
보전관리지역, 가축사육제한구역(일부제한구역(1300m 이내 : 소(700㎡이상),말,양,염소,젖소
,사슴))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>.

연번(3-6, 10) 동일 :
보전관리지역, 가축사육제한구역(일부제한구역(1300m 이내 : 소(700㎡이상),말,양,염소,젖소
,사슴))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 준보전산지(산지관리법).

제시목록 외의 물건

후첨 "지적 및 건물개황도" 참조.

공부와의 차이

본건 연번(1,2,9)의 지목은 "묘지"로 등재되어 있으나, 현황은 "유명추모공원(납골당)"
건부지 및 일부 진입도로로 이용중이며, 연번(5) 토지 지목은 "임야"이나, 일부가 현황
주차장으로 이용중임.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대사항 미상임.

건물감정평가요항표

건물의 구조

연번(7) :
철근콘크리트구조 슬라브지붕 지하1층 지상1층 건물로서,

외벽 : 석재 및 드라이비트, 몰탈위 페인팅 마감 등
내벽 : 내부 인테리어 및 대리석 붙임 마감 등
창호 : 샷시 창호임.

연번(8) :
철근콘크리트구조 슬라브지붕 단층 건물로서,
외벽 : 석재 붙임 및 일부 몰탈위 페인팅 마감 등
내벽 : 내부 인테리어 마감 등
창호 : 샷시 창호임.

이용상태

연번(7) : 본건 지1층 및 1층은 유명추모공원(납골당)으로 이용중임.
연번(8) : 본건은 현황 제실로 이용중임.

설비내역

기본 위생 및 급배수설비, 소방설비, 주차장 등이 갖추어져 있음.

부합물 및 종물

후첨 "지적 및 건물개황도" 참조.

공부와의 차이

본건 연번(8) 건물은 공부상 "휴게실"로 등재되어 있으나, 현황은 "제실"로 이용중임.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대사항 미상임.

물건 비고

- 일괄매각. 제시외 건물 포함
- 목록 1,2,5,9 지상의 바닥포장,옹벽,석축 등, 목록 1~6,9,10 지상의 조경수 및 임목 등은 각 토지에 포함하여 평가
- 목록 1,2,9는 공부상 '묘지'이나, 9는 '묘지관련시설 건부지'로, 1,2는 '도로'로 이용
- 목록 5는 공부상 '임야'이나, '일부 주차장'으로 이용
- 목록 5는 '맹지'이나, 목록 1,2,9 및 타인 소유 토지를 통해 접근 가능
- 목록 6은 '맹지'이나, 인접지까지 차량 접근 가능
- 목록 7,8 건물의 화단, 야외계단, 차양 등은 건물에 포함하여 평가
- 목록 8은 공부상 '휴게실'이나, 현황은 '제실'로 이용
- 민법 제40조 4호, 제42조 2항, 제43조, 제45조 3항에 의하여 최고가매수신고인은 매각허가결정시까지 주무관청의 허가서 제출을 요함(미제출시 보증금 몰수)

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 홍성지원 2024타경17178 (1)

소재지: 충청남도 홍성군 금마면 봉서리 131-11

용도: 묘지관련시설

감정가: 2,734,206,880원

토지 면적: 11,064.00㎡ (약 3,348.0평)

건물 면적: 1,829.61㎡ (약 553.9평)

매각 대상: 토지 및 건물 일괄 매각

경매 구분: 부동산강제경매

채권자: 에OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO

건물 현황:

- 건물 7: 지하 1층, 지상 1층, 철근콘크리트구조, 슬라브지붕 (연면적 1,727.7㎡), 용도: 묘지관련시설 (납골당)

- 건물 8: 단층, 철근콘크리트구조, 슬라브지붕 (연면적 101.91㎡), 용도: 묘지관련시설 (공부상 휴게실, 현황 제실)

2. 입지조건

본건은 충청남도 홍성군 금마면 봉서리 소재 "봉서저수지" 남동측 인근에 위치하고 있습니다.

주위 환경은 묘지관련시설, 임야, 농경지 등이 혼재되어 있으며, 전반적인 환경은 무난한 편입니다.

교통 상황은 차량으로의 진출입 및 인접지 접근이 가능하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하나 배차 간격 등을 고려할 때 대중교통 이용은 다소 불편할 수 있습니다.

본건 토지 중 일부(연번 5, 6)는 지적도상 맹지이나, 인접 토지 및 도로를 통해 차량 접근이 가능합니다. 북측으로 2차선 아스팔트 도로가 있으며, 본건까지 노폭 약 6미터 내외의 아스팔트 진입도로가 개설되어 있습니다.

3. 권리분석

본 건은 부동산강제경매로 진행되며, 채권자는 에OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO입니다.

등기부상 총 채무액은 토지 4,762,085,790원, 건물 4,229,735,790원으로 합계 9,091,821,570원에 달합니다.

모든 등기부상 권리(가압류, 압류, 근저당 등)는 매각으로 인해 소멸될 것으로 보입니다. (말소기준권리: 토지 - 근저당권, 건물 - 가압류 (자료상 강제경매보다 선순위 권리는 모두 말소 대상임))

임차인 현황: 인수 보증금 합계 0원으로, 대항력 있는 임차인은 없습니다.

주요 주의사항 : 본건 최고가매수신고인은 매각허가결정 시까지 주무관청의 허가서를 제출해야 하며, 미제출 시 매수 신청 보증금은 몰수됩니다. 이는 본건의 성공적인 매수를 위한 매우 중요한 법적 절차입니다.

4. 상권분석

본 물건은 묘지관련시설, 임야, 농경지가 혼재된 지역에 위치하여 일반적인 상업지역과는 거리가 있습니다.

주된 이용 목적이 묘지 관련 시설이므로, 해당 서비스에 대한 수요와 관련된 상권으로 판단됩니다.

주변에 대규모 상업 시설이나 유동인구가 많은 지역은 아니며, 지역 특성에 맞는 상권으로 평가됩니다.

검색 결과, 홍성군 금마면 봉서리 일대는 국립호국원 유치 움직임이 있는 지역으로, 장기적으로 지역 개발 가능성을 시사합니다.

5. 생활정보

봉서저수지 인근에 위치하여 자연 친화적인 환경을 갖추고 있습니다.

대중교통 이용은 다소 불편한 편이나, 차량 접근성은 양호합니다.

주변에 대규모 편의시설에 대한 정보는 부족하나, 지역의 특성상 기본적인 생활 편의는 가능할 것으로 보입니다.

검색 결과, 홍성군 금마면은 전반적으로 농경지, 임야, 전원주택 단지 등이 분포하며, 도시 인프라보다는 자연 친화적인 환경이 강점입니다.

6. 잠재적 리스크

* 주무관청 허가 요건: 매각허가결정 시까지 주무관청의 허가서 제출 의무는 매수자가 반드시 이행해야 하는 사항이며, 미이행 시 보증금 몰수의 위험이 있습니다.

* 맹지: 일부 토지(연번 5, 6)가 맹지이므로, 접근성에 대한 명확한 권리 관계 확인이 필요합니다.

* 높은 총 채무액: 등기부상 총 채무액이 감정가를 훨씬 초과하므로, 경매 절차 상 예측 못한 변수가 발생할 가능성을 완전히 배제할 수 없습니다.

* 공부와의 차이: 지목과 현황이 다른 토지(묘지->묘지관련시설 건부지, 도로 / 임야->주차장) 및 건물(휴게실->제실)은 향후 관리 및 이용에 있어 추가적인 확인이 필요할 수 있습니다.

* 혐오시설: 본 물건 소재지 및 주변 지역에 대한 조사 결과, 명확한 혐오시설(예: 폐기물 처리장, 대규모 공장 지대 등)로 분류될 만한 시설은 검색되지 않았습니다. 다만, 묘지 관련 시설의 특성상 개인의 선호도에 따라 이질감을 느낄 수 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 충청남도 홍성군 금마면 봉서리의 묘지관련시설 부지로, 토지와 건물이 일괄 매각되는 강제경매 사건입니다.

상당한 규모의 토지와 건물을 갖추고 있으며, 감정가는 약 27.3억원입니다.

권리 분석상 인수할 권리는 없으나, 매각허가 결정 전 주무관청의 허가서 제출이라는 중요한 법적 절차를 반드시 완료해야 하는 리스크가 있습니다.

지역의 특성상 묘지 관련 사업 운영 또는 관련 시설 운영을 고려하는 투자자에게 적합할 수 있습니다.

8. 투자 포인트

* 대규모 부지: 총 11,064㎡(약 3,348평)의 넓은 토지와 1,829㎡(약 554평)의 건물 면적을 확보하고 있습니다.

* 일괄 매각: 토지와 건물 일괄 매각으로, 별도의 명도 및 소유권 분쟁 없이 취득 가능합니다.

* 특정 사업 용도: 묘지관련시설로 사용 중인 만큼, 해당 사업 분야의 확장이나 신규 사업 운영에 유리할 수 있습니다.

* 지역 개발 잠재력: 국립호국원 유치 움직임 등 지역 발전 가능성이 존재합니다.

9. 예상 입찰가

본 건의 예상 입찰가는 감정가(2,734,206,880원)를 기준으로 하되, 물건의 특성과 잠재적 리스크(주무관청 허가, 맹지 등)를 충분히 고려하여 산정해야 합니다. 현재 공개된 정보만으로는 정확한 시세 및 수익률 분석이 어려워 예상 입찰가를 특정하기는 어렵습니다. 향후 현장 조사를 통한 건물의 상태, 주변 시세, 사업 타당성 등을 면밀히 분석하여 입찰가를 결정하는 것이 중요합니다. 인수할 임차인 보증금이 없는 점은 긍정적이나, 주무관청 허가라는 큰 장애물이 존재하므로 신중한 접근이 필요합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.