나이스옥션 법원경매 대구 2025타경8439 [2] 대구광역시 수성구 수성동3가 130-1 수성3가화성파크드림1단지 104동 4층403호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 늘푸른 · 평가일 2025.07.02

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 대구광역시 수성구 수성동2가 소재 '동일초등학교' 남동측 인근에 위치하며, 부근
일대는 아파트단지, 다가구주택, 단독주택, 각종 근린생활시설, 학교 등으로 형성되어 있으
며, 기타 생활편의시설 등의 접근성 등으로 보아 주위 환경 보통임.

위치 및 주위환경

본건은 대구광역시 수성구 수성동2가 소재 '동일초등학교' 동측 인근에 위치하며, 부근 일대
는 아파트단지, 다가구주택, 단독주택, 각종 근린생활시설, 학교 등으로 형성되어 있으며,
기타 생활편의시설 등의 접근성 등으로 보아 주위 환경 보통임.

교통상황

본건 인근에 간선도로가 위치하고 있어 차량출입 무난하며, 버스승강장 및 도시철도역 등이
인근에 소재하여 제반 교통사정은 보통임.

교통상황

본건 인근에 간선도로가 위치하고 있어 차량출입 무난하며, 버스승강장 및 도시철도역 등이
인근에 소재하여 제반 교통사정은 보통임.

건물의 구조

(2) 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 22층 건물 중 제4층 제403호 단위세대로서,

-외벽 : 석재붙임, 몰탈위 페인팅 등 마감,
-내벽 : 벽지 및 타일 등 마감,
-바닥 : 내장바닥재, 타일 등 마감,
-창호 : 새시이중창호임.

건물의 구조

(1) 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 24층 건물 중 4층 406호 단위세대로서,

-외벽 : 석재붙임, 몰탈위 페인팅 등 마감,
-내벽 : 벽지 및 타일 등 마감,
-바닥 : 내장바닥재, 타일 등 마감,
-창호 : 새시이중창호임.

이용상태

아파트로 이용중임.

이용상태

아파트로 이용중임.

설비내역

위생설비, 급.배수설비, 승강기설비, 도시가스설비, 개별난방설비 등 되어 있음.

설비내역

위생설비, 급.배수설비, 승강기설비, 도시가스설비, 개별난방시설 등 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접지와 대체로 등고 평탄한 장방형에 가까운 토지로서, 아파트 및 부대시설부지로 이용중
임.

토지의 형상 및 이용상태

인접지와 등고 평탄한 장방형에 가까운 토지로서, 아파트 및 부대시설 부지로 이용중임.

인접 도로상태등

단지 서측으로 왕복 3차로, 남측으로 왕복 4차로, 북측 및 동측으로 폭 약 10m 포장도로와
각각 접함.

인접 도로상태등

단지 남측으로 왕복 6차로, 북측 및 동측으로 왕복 4차로, 서측으로 왕복 3차로 포장도로와
각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

제3종일반주거지역, 제1종지구단위계획구역(지정용도:공동주택 및 부대시설, 용적률:280, 건
폐율:41, 층수:22), 소로2류(폭 8m~10m)(2023-03-09)(국지도로)(접합), 소로2류(폭 8m~10m)(
국지도로)(접합), 중로2류(폭15m~20m)(접합), 가축사육제한구역, 상대보호구역(동일초등학교
), 상대보호구역(동중학교), <추가기재> (하천)은 건설과 확인임.

토지이용계획 및 제한상태

근린상업지역, 제3종일반주거지역, 시가지경관지구(중심), 제1종지구단위계획구역(지정용도:
공동주택 및 부대시설, 건폐율(50), 용적률(280), 층수(26)), 제1종지구단위계획구역(지정용
도:판매,근린생활시설 및 공동주택, 건폐율(70), 용적률(500), 최고층수(19), 최저층수(3)),
중로2류(폭 15m~20m)(접합), 중로2류(폭15m~20m)(집산도로)(접합), 중로3류(폭 12m~15m)(집
산도로)(접합), 가축사육제한구역, 상대보호구역(동도초등학교), 상대보호구역(동일초등학교
), 상대보호구역(마리아유치원), <추가기재> (하천)은 건설과 확인임.

공부와의 차이

없음.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1)임대관계 : 미상임.
2)기타 : 본건의 내부 확인은 이해관계인의 부재 및 폐문 등으로 인하여 구체적 내부구조 및
수리 여부를 확인할 수 없어 현장 조사 시 외부에서 투시 가능한 전경 및 인근주민
의 탐문 등에 의거 동유형 단위세대의 표준적 내부구조, 사용자재 등을 기준으로
평가하였으며, 본건 위치 확인은 관련공부 및 현장에서 조사된 사항을 근거로 확인
하였으니, 경매 진행 시 참고 바랍니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1)임대관계 : 미상임.
2)기타 : 본건의 내부 확인은 이해관계인의 부재 및 폐문 등으로 인하여 구체적 내부구조 및
수리 여부를 확인할 수 없어 현장 조사 시 외부에서 투시 가능한 전경 및 인근주민
의 탐문 등에 의거 동유형 단위세대의 표준적 내부구조, 사용자재 등을 기준으로
평가하였으며, 본건 위치 확인은 관련공부 및 현장에서 조사된 사항을 근거로 확인
하였으니, 경매 진행 시 참고 바랍니다.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 기본사항

사건번호: 대구지방법원 2025타경8439 (2)

소재지: 대구광역시 수성구 수성동3가 130-1 수성3가화성파크드림1단지 104동 4층403호

용도: 아파트

감정가: 1,180,000,000원

1.2. 면적

토지면적: 71.27㎡ (약 21.56평)

토지지분: 71.273㎡ (약 21.56평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 159.54㎡ (약 48.26평)

건물지분: 159.5388㎡ (약 48.26평)

건물 제시외면적: 0.00㎡

1.3. 경매 정보

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 영진종합건설주식회사 외 3명 (등기부상 강제경매 개시결정 권리자)

1.4. 특이사항

특이사항: 제공된 정보에 기재된 특이사항은 없습니다.

주의사항: 제공된 정보에 기재된 주의사항은 없습니다.

특수물건정보: 제공된 정보에 기재된 특수물건정보는 없습니다.

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본건은 대구광역시 수성구 수성동3가에 소재하며, 동일초등학교 남동측 인근에 위치합니다.

부근 일대는 아파트단지, 다가구주택, 단독주택, 각종 근린생활시설, 학교 등으로 형성되어 있으며, 생활 편의시설 등의 접근성이 양호하여 주위 환경은 보통 수준입니다.

2.2. 교통상황

본건 인근에 간선도로가 위치하고 있어 차량 출입이 무난합니다.

버스 승강장 및 도시철도역 등이 인근에 소재하여 제반 교통사정은 보통입니다.

2.3. 토지 이용 및 도로 상태

본건 토지는 인접지와 대체로 등고 평탄한 장방형에 가까운 토지로서, 아파트 및 부대시설 부지로 이용 중입니다.

단지 서측으로 왕복 3차로, 남측으로 왕복 4차로, 북측 및 동측으로 폭 약 10m 포장도로와 각각 접하고 있어 차량 접근이 용이합니다.

2.4. 토지이용계획

본건이 속한 토지는 제3종일반주거지역, 제1종지구단위계획구역 (지정용도: 공동주택 및 부대시설, 용적률: 280%, 건폐율: 41%, 층수: 22층)으로 지정되어 있습니다.

소로2류(폭 8m~10m), 중로2류(폭 15m~20m) 도로에 접합하며, 상대보호구역 (동일초등학교, 동중학교)에 포함됩니다.

추가 기재사항으로 (하천)이 있으나, 건설과 확인 사항입니다.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

등기부상 말소기준권리는 2016년 9월 8일 접수된 대구은행 근저당권 (을7) 입니다.

3.2. 소멸 권리

매각으로 인해 소멸될 권리로는 다음과 같습니다.

* 등기구분: 을7, 권리종류: 근저당권, 권리자: 대구은행, 권리금액: 230,000,000원

* 등기구분: 을15, 권리종류: 근저당권, 권리자: 대구은행, 권리금액: 240,000,000원

* 등기구분: 을17, 권리종류: 근저당권, 권리자: 한화주, 권리금액: 600,000,000원

* 등기구분: 갑5, 권리종류: 강제경매, 권리자: 영진종합건설주식회사외 3명, 권리금액: 3,204,887,669원

상기 권리 및 이에 후순위로 등기된 모든 권리는 매각으로 소멸될 것으로 예상됩니다.

3.3. 인수되는 권리

물건명세서상 매각으로 소멸되지 않는 권리로는 지상권이 개시될 수 있다고 언급되었으나, 구체적인 내용은 확인되지 않았습니다. 현재까지 파악된 바로는 낙찰자가 인수해야 할 권리는 없습니다.

3.4. 임차인 현황

임차인 현황상 인수 보증금 합계는 0원입니다.

임대관계는 '미상'으로 기재되어 있어, 실제 거주하고 있는 임차인이 있는지, 있다면 그 보증금 및 차임은 얼마인지 등은 확인되지 않았습니다.

비록 현재까지 파악된 임차인이 낙찰 후 보증금을 인수하는 경우는 없으나, 임대 관계가 미상이라도 주의가 필요하며, 현장 조사를 통해 정확한 점유 관계를 파악해야 합니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 상권 특성

본건이 위치한 대구광역시 수성구 수성동3가는 전통적으로 교육열이 높고 생활 수준이 높은 지역으로, 우수한 주거 환경을 자랑합니다.

인근에는 다양한 규모의 아파트 단지들이 밀집해 있으며, 이에 따라 기본적인 근린생활시설 및 상업시설이 잘 갖추어져 있어 주거지로서의 기능이 충실합니다.

4.2. 주요 시설 및 편의시설

* 교육 시설: 동일초등학교, 동중학교 (또는 동성중학교) 등이 인근에 위치하여 자녀 교육 환경이 우수합니다.

* 생활 편의: 마트, 병원, 은행 등 필수적인 생활 편의시설 접근성이 양호합니다.

* 문화 및 여가: 대구의 주요 도심과 접근성이 있어 문화생활 및 여가 활동을 즐기기에도 편리합니다.

4.3. 최근 시세 동향

본건과 동일 면적(약 48.26평)인 수성3가화성파크드림1단지 104동 4층403호와 유사한 159.54㎡ 타입의 최근 거래 사례는 다음과 같습니다.

* 2026년 6월 9일, 10층, 1,400,000,000원 (직거래)

* (참고) 133.12㎡ (약 40.26평) 타입 거래 사례:

* 2025년 12월 3일, 20층, 1,070,000,000원

* 2026년 1월 17일, 13층, 1,060,000,000원

5. 생활정보

5.1. 주거 환경

수성구는 대구 시민들이 선호하는 최고 주거 지역 중 하나로, 쾌적하고 안전한 주거 환경을 제공합니다.

본건 아파트 단지는 2009년 11월 26일 사용 승인된 비교적 신축 단지이며, 총 4개동 301세대로 구성되어 있습니다.

5.2. 건물 및 편의시설 정보

* 건물 구조: 철근콘크리트구조, 철근콘크리트지붕 22층 건물 중 제4층 제403호 단위세대입니다.

* 내외부 마감: 외벽은 석재붙임, 몰탈위 페인팅 등이며, 내벽은 벽지 및 타일, 바닥은 내장바닥재, 타일 등 마감되었습니다. 창호는 새시 이중창호입니다.

* 설비 내역: 위생, 급배수, 승강기, 도시가스, 개별난방 설비 등이 완비되어 있습니다.

* 주차 시설: 총 629대의 주차 공간(지하 자동식 501대, 지상 자동식 128대)을 확보하고 있어 주차 편의성이 높습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 임대차 관계 미확인

임대관계가 '미상'으로, 실제 점유자가 있는지 여부와 그에 따른 보증금 인수 가능성이 불명확합니다. '인수 보증금 합계: 0원'이라는 정보는 긍정적이나, 현장 조사를 통한 철저한 확인이 필수적입니다.

6.2. 내부 상태 미확인

이해관계인 부재 및 폐문으로 인해 내부 구조, 마감재, 수리 상태 등을 외부에서만 추정하여 평가되었습니다. 따라서 실제 내부 상태는 평가 내용과 차이가 있을 수 있으며, 예상치 못한 수리 비용이 발생할 수 있습니다.

6.3. 도로 접합 정보의 상이함

감정평가서 요약에서 도로 접합 상태에 대한 두 가지 상이한 정보가 기재되어 있습니다. 이는 실제 현황을 다시 한번 확인할 필요성을 시사합니다.

6.4. 혐오시설 존재 가능성

주변 지역에 대한 상세한 조사 결과, 명확하게 드러난 혐오시설은 발견되지 않았습니다. 다만, 하천이 인접해 있다는 추가 기재 사항이 있어, 이에 대한 추가적인 확인이 필요할 수 있습니다.

7. 종합 의견

본건은 대구광역시 수성구의 핵심 주거 지역에 위치하며, 명문 학군과 우수한 생활 인프라를 갖춘 명품 아파트입니다.

최근 실거래가 추세를 고려할 때, 감정가 대비 상승 여력이 충분하며, 경매를 통해 시세보다 합리적인 가격에 취득할 수 있는 좋은 기회로 판단됩니다.

다만, 임대차 관계의 불확실성과 내부 상태 미확인 등의 잠재적 리스크를 철저히 파악하고, 현장 조사를 통해 최종적인 의사결정을 내리는 것이 중요합니다.

8. 투자 포인트

* 최고의 입지: 대구 수성구의 대표적인 명문 학군 및 최고 주거 지역에 위치하여 실수요 및 투자 수요가 꾸준합니다.

* 높은 환금성: 대구 수성구 아파트 시장은 탄탄한 수요 기반으로 높은 환금성을 자랑합니다.

* 시세 대비 합리적 가격 잠재력: 감정가 11.8억 원 대비 최근 유사 면적 실거래가 14억 원을 고려할 때, 경매를 통해 시세보다 경쟁력 있는 가격에 취득할 가능성이 높습니다.

* 잘 갖춰진 단지: 2009년 준공된 비교적 신축 아파트로, 단지 내 편의시설 및 넉넉한 주차 공간 등 주거 편의성이 뛰어납니다.

9. 예상 입찰가

* 감정가: 1,180,000,000원

* 최근 유사 면적 실거래가: 1,400,000,000원 (2026년 6월, 10층)

* 본건은 4층으로, 최근 거래된 10층보다 저층이라는 점을 감안하여 입찰가를 산정합니다.

* 임대차 관계 미확인 및 내부 상태 미확인 등의 리스크를 반영하되, 수성구의 입지 가치와 최근 시세 상승세를 고려합니다.

* 예상 입찰가 범위: 1,250,000,000원 ~ 1,350,000,000원

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.