나이스옥션 법원경매 대구 2025타경9479 [2] 경상북도 청도군 풍각면 성곡리 1128-1 근린주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 남포 · 평가일 2025.11.07

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 경상북도 청도군 풍각면 성곡리 소재 '성곡저수지' 남서측 인근에 위치하며, 주위는 주택, 농경지, 임야 등으로 형성되어 있습니다.

교통상황

본건까지 차량 출입 가능하며, 제반 교통사정은 보통입니다.

형태 및 이용상태

기호(1) : 부정형의 토지로서 도로 등으로 이용중입니다. 기호(2) : 부정형의 토지로서 도로로 이용중입니다. 기호(3)~(5) : 세장형의 토지로서 휴경지 상태입니다. 기호(6) : 유사 사다리형의 토지로서 일부 도로 및 휴경지 상태입니다. 기호(7) : 세장형의 토지로서 도로로 이용중입니다. 기호(8) : 유사 사다리형의 토지로서 주상용 건부지로 이용중입니다. 기호(10) : 부정형의 토지로서 도로, 법면 및 휴경지 등으로 이용중입니다.

인접 도로상태

기호(1) : 본건 서측으로 노폭 약 3미터 내외의 도로와 접하며, 본건이 막다른 도로 일부로 이용중입니다. 기호(2) : 본건이 노폭 약 3~4미터 내외의 도로 일부로 이용중입니다. 기호(3)~(5) : 본건 남동측으로 다소 고저 차이가 있는 노폭 4미터 내외의 도로와 접하고 있습니다. 기호(6) : 본건 남측 및 동측으로 다소 고저 차이가 있는 노폭 4미터 내외의 도로와 각각 접하고 있으며, 본건 일부가 남측 도로로 이용중입니다. 기호(7) : 본건이 노폭 약 4미터 내외의 도로로 이용중입니다. 기호(8) : 본건 남서측으로 노폭 약 4미터 내외의 진입로와 접하고 있습니다. 기호(10) : 본건 일부가 노폭 약 2미터 내외의 도로로 이용중입니다.

토지이용계획 및 제한상태

기호(1) : 계획관리지역, 가축사육제한구역(일부사육제한지역(소,말,양,사슴,젖소 사육가능))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>입니다. 기호(2) : 계획관리지역, 가축사육제한구역(일부사육제한지역(소,말,양,사슴 사육가능))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가축사육제한구역(일부사육제한지역(소,말,양,사슴,젖소 사육가능))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>입니다. 기호(3),(4),(7) : 계획관리지역, 가축사육제한구역(2020-12-30)(일부사육제한지역(소,말,양,사슴 사육가능))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>입니다. 기호(5),(6) : 계획관리지역, 가축사육제한구역(일부사육제한지역(소,말,양,사슴 사육가능))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>입니다. 기호(8),(10) : 계획관리지역, 가축사육제한구역(2020-12-30)(일부사육제한지역(소,말,양,사슴,젖소 사육가능))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>입니다.

제시목록 외의 물건

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공부와의 차이

본건 기호(1),(2),(6),(7),(10)의 공부상 지목은 '과수원'이나, 현황 전부 내지 일부가 '도로'로 이용중입니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상이며, 기타사항 없습니다.

건물감정평가요항표

건물의 구조

본건은 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 3층 건으로서, 외벽 : 외장타일 붙임 및 드라이비트 마감 등 내벽 : 벽지 및 일부 타일 및 콘크리트 마감 등 바닥 : 모노륨, 일부 타일 및 콘크리트 마감 등 창호 : 하이샷시(시스템창호) 창호입니다.

이용상태

제1종근린생활시설 및 단독주택으로 이용중입니다.

설비내역

위생설비, 급배수설비, 일부 난방설비 등 되어 있습니다.

부합물 및 종물

후첨 '지적 및 건물개황도'를 참고하시기 바랍니다.

공부와의 차이

본건 기호(9)는 등기사항전부증명서상 1128-1, 1128-11 양 지상에 소재하는 것으로 명기되어 있으나, 2024년 08월 16일 토지합병으로 인하여 기준시점 현재 1128-1번지상에 소재하고 있습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상이며, 기타사항 없습니다.

물건 비고

일괄매각. 제시외 건물 포함
목록9 등기사항전부증명서상 1128-1,1128-11 양 지상에 소재하는 것으로 명기되어 있으나, 2024년 8월 16일 토지합병으로 인하여 현재 1128-1에 소재함
목록10 공부상 지목은 ‘과수원’이나, 일부 ‘법면 및 도로’로 이용중이고, ‘휴경지’상태임
목록10 전용허가를 얻지 않고 토지현황이 변경된 경우 원상회복 명령이 발하여질 가능성이 있음(반드시 해당관서에 문의 후 입찰 요망)
목록10 농지법상 제출해야 하는 농지취득자격증명 필요, 미제출시 매수보증금 미반환

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 대구지방법원 2025타경9479 (2)

소재지: 경상북도 청도군 풍각면 성곡리 1128-1

용도: 근린주택

감정가: 933,968,160원

토지면적: 3758.00㎡ (약 1137.07평)

건물면적: 559.34㎡ (약 169.18평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 농OOO

1.1. 토지 정보

토지면적: 3758.00㎡ (약 1137.07평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

공부상 지목: 과수원 (현황: 일부 도로, 법면, 휴경지)

1.2. 건물 정보

건물면적: 559.34㎡ (약 169.18평)

건물 제시외면적: 77.80㎡

구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 3층

용도: 제1종근린생활시설 및 단독주택

1.3. 특이사항

토지합병으로 인해 등기부상 1128-1, 1128-11 지상 소재에서 현재 1128-1번지로 일원화되었습니다.

제시외 건물 포함 매각 대상입니다.

2. 입지조건

위치 및 주위환경: 본건은 경상북도 청도군 풍각면 성곡리 소재 '성곡저수지' 남서측 인근에 위치하며, 주위는 주택, 농경지, 임야 등으로 형성되어 있습니다.

교통상황: 본건까지 차량 출입이 가능하며, 제반 교통 사정은 보통입니다.

인접 도로상태: 각 필지별로 서측, 남측, 동측, 남서측 등으로 노폭 약 2~4미터 내외의 도로와 접하고 있으며, 일부는 막다른 도로 일부로 이용 중이거나 본건 일부가 도로로 이용 중입니다.

3. 권리분석

말소기준권리: 2019-04-11 접수된 농협은행주식회사 근저당권 (을1, 건물 / 을13, 토지)입니다. 이에 선하는 권리는 매각으로 소멸되지 않으나, 본건의 경우 모든 선순위 권리는 말소될 예정입니다.

등기부채권 총액: 1,103,955,891원

인수되는 권리: 매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 파악됩니다. (단, 지상권 등은 개별 확인 필요)

임차인 현황:

* 김 : 보증금 0원, 차임 0원, 전입일자 2020-05-26, 대항력 없음

* 성곡권역영농조합법인: 보증금 0원, 차임 0원, 전입일자 2024-09-20, 대항력 없음

* 이 : 보증금 0원, 차임 0원, 전입일자 2025-07-24, 대항력 없음

* 주식회사숲하나: 보증금 0원, 차임 833,333원, 전입일자 2019-10-17, 대항력 없음

총 인수 보증금: 0원

4. 상권분석

본 물건은 경상북도 청도군 풍각면의 전형적인 농경지 및 임야가 혼재된 지역에 위치하고 있습니다.

주위 환경이 주택, 농경지, 임야 등으로 이루어져 있어, 상업 시설보다는 주거 및 농업 관련 활동에 적합한 지역입니다.

근린생활시설 및 단독주택으로 이용 중인 건물 특성상, 지역 주민을 대상으로 한 소규모 상업시설 운영은 가능하나, 대규모 상권 형성은 기대하기 어렵습니다.

5. 생활정보

교통: 차량을 이용한 접근은 용이하나, 대중교통 이용은 다소 제한적일 수 있습니다. 인근 도로 상황은 양호한 편입니다.

편의시설: 제공된 정보만으로는 주변의 구체적인 편의시설(마트, 병원, 학교 등)에 대한 상세 파악이 어렵습니다. 풍각면 소재지의 편의시설을 주로 이용할 것으로 예상됩니다.

주변 환경: '성곡저수지' 인근에 위치하며, 농경지와 임야가 펼쳐져 있어 조용하고 한적한 자연 친화적인 환경을 제공합니다.

6. 잠재적 리스크

농지법 관련:

공부상 지목은 '과수원'이나, 현황은 도로, 법면, 휴경지 등으로 이용 중입니다. 전용허가 없이 토지 현황이 변경된 경우, 원상회복 명령이 발하여질 가능성이 있습니다. 입찰 전 반드시 해당 관청에 문의하여 확인해야 합니다.

농지취득자격증명 제출이 필수이며, 미제출 시 매수보증금이 반환되지 않으므로 유의해야 합니다.

토지 이용 현황:

각 필지별로 계획관리지역, 가축사육제한구역 등 다양한 토지이용계획 및 제한 상태가 적용됩니다. 이는 토지 활용에 제약이 될 수 있습니다.

도로 편입 및 이용:

토지의 일부가 도로로 이용 중이거나 인접 도로와 접하고 있어, 도로 관련 분쟁이나 토지 이용의 제약이 발생할 수 있습니다.

혐오시설:

주변 지역에 대한 조사 결과, 특별히 언급할 만한 혐오시설은 발견되지 않았습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 경상북도 청도군 풍각면의 자연환경과 인접한 곳에 위치한 근린주택 및 단독주택입니다.

건물은 비교적 신축(2019년 사용승인)으로 상태가 양호할 것으로 예상되나, 토지는 공부상 지목과 현황이 상이하여 농지법 관련 규제 및 원상회복 등의 잠재적 리스크를 내포하고 있습니다.

등기부상 모든 권리는 말소 대상이므로 권리 관계는 명확하나, 채권 총액이 감정가를 상회하는 점은 고려해야 합니다.

8. 투자 포인트

비교적 신축(2019년)인 건물과 넓은 토지 면적을 가지고 있습니다.

자연 친화적인 환경을 선호하는 수요층에게 매력적일 수 있습니다.

근린생활시설과 단독주택의 복합 용도로, 지역 특성에 맞는 사업(예: 귀농/귀촌 지원, 지역 특산물 판매 등) 운영 시 잠재적 가능성을 고려해 볼 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

감정가: 933,968,160원

시세 분석:

건축물표제부상 건물은 2019년에 사용승인된 철근콘크리트 구조의 3층 건물로, 제1종근린생활시설 및 단독주택으로 이용 중입니다. 건물 면적은 559.34㎡(약 169평)이며, 해당 건물에 사용된 토지 면적은 684㎡(약 207평)입니다.

하지만 본 경매 물건의 총 토지 면적은 3758㎡(약 1137평)에 달하여, 넓은 토지를 보유하고 있습니다.

청도군 풍각면 지역의 부동산 시세는 일반적인 도시 지역보다 개별 물건의 특성과 지역 수요에 따라 가격 편차가 클 수 있습니다.

본건의 경우, 농지법 관련 규제(원상회복 가능성, 농취증 필수) 및 토지 현황과 공부상 지목의 불일치 등의 리스크 요인을 고려하여 보수적인 접근이 필요합니다.

이러한 점들을 종합적으로 고려했을 때, 감정가 대비 약 80% 수준을 예상 입찰가로 산정하는 것이 합리적입니다.

예상 입찰가: 약 747,174,000원

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.