나이스옥션 법원경매 고양 2023타경6518 [1] 경기도 파주시 탄현면 법흥리 1750-8 단독주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 리얼티뱅크 · 평가일 2023.09.21

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 파주시 탄현면 법흥리 소재하며 ‘통일초등학교’ 남서측 인근에 위치하며 주위는 단독주택이 소재하는 주거지대임.

교통상황

본건까지 차량 진출입이 가능하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하여 대중교통사정은 보통임.

형태 및 이용상태

일련번호(1) 토지는 부정형으로 단독주택 건부지로 이용 중임.

인접 도로상태

일련번호(1) 토지는 남서측으로 노폭 약 8m, 남동측으로 노폭 약 6m 도로에 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

계획관리지역, 개발진흥지구(2008.3.12 고시), 제2종지구단위계획구역, 주거용지(2013-10-10), 소로2류(폭 8m-10m)(2008.3.12 고시)(접합), 소로3류(폭 8m 미만)(2008.3.12 고시)(접합), 가축사육제한구역(모든축종 사육제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 역사문화환경보존지역(장릉(09.01.12변경))<문화재보호법>, 역사문화환경보존지역(정연묘(300미터이내))<문화재보호법>임.

제시목록 외의 물건

일련번호(1) 지상 제시외물건(ㄱ)이 소재함.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

건물감정평가요항표

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지상2층 건물로서
외벽 : 치장벽돌 및 몰탈 위 페인팅 마감.
창호 : 샷시창호임.

이용상태

단독주택으로 이용중임.

설비내역

급, 배수시설 및 위생설비, 난방설비 등 되어 있음.

부합물 및 종물

일련번호(2) 2층에 제시외건물(ㄴ)이 소재함.

공부와의 차이

해당사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

물건 비고

일괄매각. 제시외 건물 포함

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건번호

고양지원 2023타경6518 (1)

1.2. 소재지

경기도 파주시 탄현면 법흥리 1750-8

1.3. 종별

단독주택

1.4. 토지 정보

면적: 303.70㎡ (약 91.88평)

토지 제시외 면적: 0.00㎡

1.5. 건물 정보

면적: 147.42㎡ (약 44.60평)

건물 제시외 면적: 29.10㎡ (약 8.80평)

1.6. 매각 정보

감정가: 771,579,720원

매각구분: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 엠OOOOOOOO

1.7. 특이사항

정비구역

2. 입지조건

2.1. 주변 환경

본건은 경기도 파주시 탄현면 법흥리 소재하며 ‘통일초등학교’ 남서측 인근에 위치하며, 주위는 단독주택이 소재하는 주거지대임.

2.2. 교통 및 접근성

본건까지 차량 진출입이 가능하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하여 대중교통 사정은 보통임.

토지는 남서측으로 노폭 약 8m, 남동측으로 노폭 약 6m 도로에 각각 접함.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황

토지 및 건물 등기부 상 소유권 이전 이력이 확인되며, 다수의 근저당, 가압류, 압류 등이 등기되었으나 대부분 말소 예정임.

말소기준권리는 2021년 10월 29일 접수된 엠씨아이대부주식회사의 근저당권임.

경매개시결정은 2023년 9월 12일 김포새마을금고에 의해 임의경매로 개시되었음.

등기부채권 총액은 726,793,651원임.

3.2. 인수되는 권리

물건명세서상 '매각으로 소멸되지 않는 권리'로 '지상권'이 명시되어 있으나, 해당 지상권의 구체적인 내용(존재 여부, 권리 내용, 존속 기간 등)은 제공된 정보만으로는 파악되지 않음. 이는 잠재적 인수 부담으로 작용할 수 있는 중대한 사항임.

3.3. 임차인 현황

인수되는 보증금 합계는 0원으로 파악됨.

다만, 건물 및 토지 감정평가요항표에 '임대관계 미상'으로 기재되어 있어, 실제 점유하고 있는 임차인이 있을 경우 명도 절차를 고려해야 함.

4. 상권분석

본 물건은 단독주택이 밀집된 주거지역에 위치하고 있어 일반적인 상업 시설의 발달 정도보다는 주거 환경 및 지역 개발 잠재력에 초점을 맞춰 분석할 수 있음.

토지이용계획상 개발진흥지구, 제2종지구단위계획구역으로 지정되어 있어 향후 지역 개발에 따른 가치 상승 가능성을 기대할 수 있음.

다만, 역사문화환경보존지역(장릉, 정연묘), 가축사육제한구역 등으로 지정되어 있어 건축 및 개발 행위에 일부 제한이 있을 수 있음.

주변의 최근 매매 정보(효자그린빌, 1998년 건축 연립주택)를 살펴보면, 2026년 3월~7월 거래 금액은 약 1억 2천 7백만원 ~ 1억 6천만원 수준임. 본 건의 감정가와는 큰 차이가 존재하나, 단독주택과 연립주택의 특성을 감안하여 해당 지역의 전반적인 시세 수준을 참고할 수 있음.

5. 생활정보

통일초등학교가 인접해 있어 교육 환경이 양호한 편임.

주거 밀집 지역으로 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능할 것으로 예상되나, 상세 편의시설(마트, 병원, 문화시설 등) 현황은 추가 확인이 필요함.

6. 잠재적 리스크

* 인수되는 권리(지상권): 물건명세서에 명시된 '매각으로 소멸되지 않는 권리: 지상권'에 대한 상세 정보 부재는 가장 큰 리스크 요인임. 지상권의 존재 여부 및 그 내용에 따라 예상치 못한 추가적인 재산상 부담이 발생할 수 있음.

* 미등기 건물: 건물면적 외 제시외 건물(29.10㎡)이 일괄매각에 포함되므로, 건축물대장과의 일치 여부 및 철거/원상복구 등의 필요성이 있는지 확인 필요.

* 토지 이용 제한: 역사문화환경보존지역, 가축사육제한구역 등 각종 규제로 인해 향후 재건축, 증축, 용도 변경 등 토지 이용에 제약이 있을 수 있음.

* 명도 가능성: 임대관계 미상으로 실제 점유자가 있을 경우, 명도 협상 과정에서 시간과 비용이 소요될 수 있음.

7. 종합 의견

본 물건은 경기도 파주시 탄현면 법흥리 소재의 단독주택으로, 교육 시설 접근성이 양호하며 정비구역 및 개발진흥지구 지정으로 인한 지역 발전 잠재력을 보유하고 있음.

권리 관계는 말소기준권리 이하의 채권들은 매각으로 소멸될 것으로 예상되나, '지상권'과 같은 인수되는 권리의 존재 가능성이 가장 큰 위험 요소로 파악됨.

감정가는 7억 7천여만 원으로 책정되었으나, 주변 연립주택 시세 등을 감안할 때 시장가 대비 다소 높게 평가되었을 가능성이 있음.

따라서, 본 물건에 대한 투자 결정은 '지상권' 관련 정보의 명확한 확인 및 해당 리스크를 감안한 신중한 접근이 필수적임.

8. 투자 포인트

* 초등학교 인접한 교육 환경 우수성.

* 정비구역, 개발진흥지구 지정으로 인한 미래 가치 상승 기대.

* 단독주택 및 토지 일괄 취득 기회.

9. 예상 입찰가

주변 연립주택(효자그린빌)의 최근 매매 사례(2026년 3월~7월, 1억 2천 7백만원 ~ 1억 6천만원)는 본 건의 감정가(7억 7천만원)와 상당한 차이를 보입니다. 이는 본 건이 단독주택으로서 연립주택과 비교하기 어렵거나, 감정가가 시장가 대비 높게 책정되었을 가능성을 시사합니다.

본 건의 가장 큰 리스크는 물건명세서에 '매각으로 소멸되지 않는 권리'로 명시된 '지상권'의 존재 여부 및 그 내용이 불분명하다는 점입니다. 만약 지상권이 존재하고 인수해야 한다면, 이는 예상치 못한 큰 추가 부담으로 작용할 수 있습니다. 또한, '임대관계 미상'인 실제 점유자가 있을 경우 명도 과정에서의 변수도 고려해야 합니다.

이러한 중대한 리스크 요인들을 감안할 때, 보수적인 관점에서 예상 입찰가를 산정하는 것이 합리적입니다. 일반적으로 경매 물건의 적정 입찰가는 감정가의 60~80% 수준에서 결정되지만, 본 건의 높은 감정가와 불확실한 권리 관계를 고려하여 감정가의 60~70% 범위에서 접근하는 것을 제안합니다.

감정가 771,579,720원의 60% = 약 463,000,000원

감정가 771,579,720원의 70% = 약 540,000,000원

따라서, 예상 입찰가는 4억 6천만 원에서 5억 4천만 원 범위로 제안합니다.

하지만, 본 건의 최종 입찰가 결정은 '지상권'에 대한 정확한 정보 확인 후 이루어져야 하며, 해당 정보에 따라 입찰가는 크게 달라질 수 있음을 명심해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.