나이스옥션 법원경매 홍성 2026타경15028 [2] 충청남도 홍성군 홍북읍 신경리 560 에이스타워 3층304호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 하나 · 평가일 2026.01.28

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 충청남도 홍성군 홍북읍 신경리 소재 '충청남도교육청' 동측 인근에 위치하고, 주위는 미성숙 상가지대로서 관공서, 공원 및 상업용 건물이 소재함.

교통상황

본건까지 차량출입 용이하고, 간선도로 및 버스정류장과 인접해 있음.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평지붕 지2층 ~ 7층 내 제3층 제304호 외 2개호로서 외 벽 : 화강석 및 복합판넬 등 마감. 내 벽 : 인테리어 및 화강석 등 마감. 바 닥 : PVC타일, 화강석 등 마감. 창 호 : 페어글라스 등임.

이용상태

(1) : 근린생활시설(상호 : THE BOXING GYM)로 이용중임. (2, 3) : 벽체구분 없이 근린생활시설(상호 : 레저로 스크린 파크골프 아카데미)로 이용중임.

설비내역

공용 위생 및 급배수설비, E/V, 소방설비 등을 갖추었음.

토지의 형상 및 이용상태

가장형 평지로서 상업용 건물부지임.

인접 도로상태등

남측, 동측 및 서측으로 4차선도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

신경리 560 :도시지역(2014-04-21), 중심상업지역, 지구단위계획구역, 대로2류(폭 30m~35m) (접합), 중로1류(폭 20m~25m)(접합), 가축사육제한구역(전부제한구역(도시지역))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 도청이전신도시 개발예정지구(2014-04-21)<도청이전을 위한 도 시건설 및 지원에 관한 특별법>

공부와의 차이

-.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

본건 기호(2, 3)은 기준시점 현재 벽체구분 없이 이용중인 것으로 확인하였음.

물건 비고

- 일괄경매
- 목록 2,3 벽체구분없이 이용중

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

본 물건은 홍성지원 2026타경15028 (2) 사건으로 진행되는 부동산 임의경매 건입니다.

소재지는 충청남도 홍성군 홍북읍 신경리 560 에이스타워 3층 304호이며, 신주소는 충청남도 홍성군 청사로 152 (홍북읍 신경리)입니다.

건물의 주 용도는 근린상가이며, 감정가는 1,257,000,000원입니다.

매각 대상은 토지와 건물 일괄매각입니다.

채권자는 홍OOO입니다.

건물은 철근콘크리트구조 평지붕으로 지하 2층부터 지상 7층까지 있으며, 본 경매 대상 물건은 3층에 위치합니다.

건물의 주요 용도는 제1종근린생활시설, 제2종근린생활시설, 운동시설 등으로 이용 가능합니다.

토지 면적은 67.15㎡ (약 20.31평)이며, 건물 면적은 399.85㎡ (약 120.95평)입니다.

경매 물건에는 목록 2번과 3번이 포함되며, 이 두 목록은 벽체 구분 없이 하나의 공간으로 이용 중입니다.

1.1. 입지조건

본 물건은 충청남도 홍성군 홍북읍 신경리 소재 '충청남도교육청'의 동측 인근에 위치합니다.

주변 지역은 아직 개발이 덜 된 상가지대로서, 관공서, 공원 및 다양한 상업용 건물이 혼재하고 있습니다.

차량 접근성이 용이하며, 간선도로 및 버스정류장과 인접해 있어 교통 환경이 편리합니다.

남측, 동측, 서측으로는 4차선 도로와 접해 있어 접근성이 뛰어납니다.

토지 이용 계획상 본 건이 위치한 신경리 560번지는 도시지역, 중심상업지역, 지구단위계획구역으로 지정되어 있으며, 대로2류 및 중로1류에 접해 있습니다. 또한, 가축사육제한구역 및 도청이전신도시 개발예정지구에 포함되어 있습니다.

1.2. 권리분석

본 건은 부동산 임의경매로 진행됩니다.

권리관계 분석 결과, 현재 확인된 임차인은 정예나 씨입니다.

정예나 씨의 보증금은 50,000,000원, 차임은 250,000원입니다.

전입/사업일자는 2025년 7월 21일이며, 확정일자는 2026년 1월 28일, 배당신고일자는 2026년 3월 10일입니다.

중요한 점은 해당 임차인은 대항력이 없는 것으로 판단됩니다.

* 인수 보증금 합계는 0원입니다.

* 매각으로 소멸되지 않는 권리로는 지상권이 존재합니다. 이에 대한 자세한 내용은 추가 확인이 필요합니다.

* 본 경매는 일괄경매로 진행됩니다.

* 목록 2번과 3번은 벽체 구분 없이 함께 이용 중입니다.

1.3. 상권분석

본 물건은 충청남도 홍성군 내에서도 행정기관 밀집 지역 인근에 위치하고 있어 잠재력이 있습니다.

현재는 미성숙 상가지대로 평가되지만, 향후 도청 이전 신도시 개발에 따른 상권 활성화 기대감이 있습니다.

주변에 관공서, 공원 등 공공시설이 위치하여 배후 수요가 일정 부분 확보되어 있습니다.

현재 해당 호실들은 'THE BOXING GYM'과 '레저로 스크린 파크골프 아카데미'로 이용 중인 것으로 파악되었습니다. 이는 근린생활시설 및 운동 시설로서의 활용 가능성을 보여줍니다.

1.4. 생활정보

* 교통: 차량 출입이 용이하며, 간선도로 및 버스정류장이 인접해 있어 대중교통 이용 및 자가용 이용 모두 편리합니다.

* 편의시설: 주변에 관공서 및 상업 시설이 분포하고 있어 기본적인 생활 편의 시설 이용이 가능할 것으로 보입니다.

* 주변 시설: 충청남도교육청이 인근에 위치하며, 상업 지구로 개발 중인 지역입니다. 제공된 정보 내에서 혐오 시설은 확인되지 않았습니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 미성숙 상권: 현재 상권이 성숙 단계가 아니므로, 공실 위험이나 낮은 임대 수익률이 단기간 지속될 수 있습니다.

* 벽체 구분 없는 이용: 목록 2번과 3번이 벽체 구분 없이 이용되는 점은 향후 개별 임대나 전매 시 구조 변경이 필요할 수 있으며, 건축법규 준수 여부를 확인해야 합니다.

* 미소멸 권리 (지상권): 매각으로 소멸되지 않는 지상권의 존재는 투자자가 인수해야 할 부담으로 작용할 수 있습니다. 지상권의 설정 내용, 범위, 존속기간 등을 면밀히 파악하는 것이 중요합니다.

* 개발 초기 단계: 도청 이전 신도시 개발 지역에 포함되어 있으나, 개발 완료까지는 시간이 소요될 수 있으며, 개발 계획 변경 등 변동성이 있을 수 있습니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 충청남도 도청 이전 신도시 개발의 중심 지역에 위치하여 향후 미래 가치가 기대되는 상가입니다.

주변 관공서의 존재는 안정적인 임대 수요를 기대하게 하는 요소이며, 건물 자체의 구조적 안정성도 양호한 편입니다.

다만, 현재 상권이 아직 미성숙 단계이고, 매각으로 소멸되지 않는 지상권이라는 잠재적 리스크를 안고 있습니다. 또한, 여러 호실을 벽 없이 이용하는 점도 고려해야 할 사항입니다.

이러한 리스크를 면밀히 분석하고, 향후 개발 계획 및 상권 변화를 종합적으로 고려하여 신중한 접근이 필요합니다.

1.7. 투자 포인트

* 최적의 입지: 충청남도교육청 등 주요 관공서와 인접해 있어 안정적인 유동인구 및 잠재적 수요 확보가 용이합니다.

* 성장 잠재력: 도청이전신도시 개발예정지구에 속해 있어, 향후 지역 개발 및 인구 유입에 따른 상권의 성장 가능성이 높습니다.

* 다양한 활용도: 근린생활시설 및 운동시설 등 다용도로 활용 가능하여, 다양한 업종의 임차인 유치가 가능합니다.

* 교통 편의성: 4차선 도로와 인접하고 대중교통 접근성이 우수하여 방문객 접근에 유리합니다.

1.8. 예상 입찰가

본 경매 물건의 예상 입찰가는 감정평가액 1,257,000,000원을 기준으로 하되, 위에서 언급된 잠재적 리스크(미성숙 상권, 지상권 존재, 벽체 미분리 등)와 향후 시세, 예상 임대 수익률, 명도 비용, 수리비 등을 종합적으로 고려하여 결정해야 합니다.

현재 임차인은 대항력이 없어 인수 보증금이 없으므로, 입찰가 산정 시 고려할 부담은 없습니다.

정확한 예상 입찰가 산출을 위해서는 주변 유사 물건의 실거래가, 해당 상권의 임대 시세, 지상권 관련 면밀한 법률 검토 등 심층적인 현장 조사 및 권리 분석이 선행되어야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.