나이스옥션 법원경매 수원 2025타경59595 [1] 경기도 화성시 안녕동 화성태안3지구비-1블록 우미린센트포레1단지 105동 9층903호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 정명 · 평가일 2025.12.31

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 화성시 안녕동 소재 "안녕초등학교" 서측 인근에 위치하는 구분건물(우미린센트포레1단지 제105동 제9층 제903호)로서 주위환경은 대규모 아파트 단지, 학교, 노변 근린생활시설 및 공원(정조효공원)이 소재된 주택지대임.

교통상황

본건까지 차량접근 가능하며 인근에 일반버스 및 마을버스 정류장이 소재하여 대중교통상황은 보통시됨.

건물의 구조

철근콘크리트구조 철근콘크리트지붕 10층 건물 내 제9층 제903호 단위세대로서, 외벽: 몰탈위페인팅 및 타일붙임, 내벽 및 천정: 벽지 및 타일붙임, 창호: 칼라새시창호임.

이용상태

공부상 용도 및 현황 '아파트'로 이용 중임.

설비내역

위생 및 급배수, 소화전, 승강기, 지하주차장 설비 등 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

사다리형 평지로서 아파트 건부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

북서측 및 남서측으로 폭 약 24m 내외의 포장도로에 가각으로 접한 중로각지임.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역 , 제2종일반주거지역 , 지구단위계획구역(태안3지구), 소로3류(폭 8m 미만)(접합), 중로1류(폭 20m~25m)(접합), 가축사육제한구역(전부제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(화성오산교육지원청 문의)<교육환경 보호에 관한 법률>, 절대보호구역(화성오산교육지원청 문의)<교육환경 보호에 관한 법률>, 비행안전제6구역(전술)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 현상변경허가 대상구역<문화유산의 보존 및 활용에 관한 법률>, 성장관리권역<수도권정비계획법>, 택지개발지구<택지개발촉진법>, 토지거래계약에관한허가구역(지정기간:25.8.26.~26.8.25./허가대상자:외국인 등/허가대상용도:단독·다가구·연립·다세대주택,아파트)임.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

현장조사시 이해관계인 부재로 인하여 상세한 임대관계 등은 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 기본개요

사건번호: 수원지방법원 2025타경59595 (1)

소재지: 경기도 화성시 안녕동 화성태안3지구비-1블록 우미린센트포레1단지 105동 9층903호

용도: 아파트

감정가: 485,000,000원

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 농업협동조합자산관리회사 (제공된 정보 기반 추정)

1.2. 면적 정보

토지면적: 72.98㎡ (약 22.08평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적 (전용면적): 84.86㎡ (약 25.67평)

건물 제시외면적: 0.00㎡

분양면적 정보는 제공되지 않았습니다.

1.3. 건물 구조 및 현황

구조: 철근콘크리트구조 철근콘크리트지붕 10층 건물 내 제9층 제903호

외벽: 몰탈위페인팅 및 타일붙임

내벽 및 천정: 벽지 및 타일붙임

창호: 칼라새시창호

이용상태: 공부상 용도 및 현황 '아파트'로 이용 중임.

1.4. 설비내역

위생 및 급배수, 소화전, 승강기, 지하주차장 설비 등 되어 있음.

1.5. 토지 이용상태

형상 및 이용상태: 사다리형 평지로서 아파트 건부지로 이용 중임.

인접 도로상태: 북서측 및 남서측으로 폭 약 24m 내외의 포장도로에 접한 중로각지임.

1.6. 토지이용계획 및 제한상태

도시지역 , 제2종일반주거지역 , 지구단위계획구역(태안3지구)

소로3류(폭 8m 미만), 중로1류(폭 20m~25m)

가축사육제한구역(전부제한)

상대보호구역(화성오산교육지원청 문의)

절대보호구역(화성오산교육지원청 문의)

비행안전제6구역(전술)

현상변경허가 대상구역

성장관리권역

택지개발지구

토지거래계약에 관한 허가구역 (지정기간: 25.8.26.~26.8.25./허가대상: 외국인 등/허가대상용도: 단독·다가구·연립·다세대주택,아파트)

1.7. 공부와의 차이

없음

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본건은 경기도 화성시 안녕동 소재 "안녕초등학교" 서측 인근에 위치하며, 주위는 대규모 아파트 단지, 학교, 노변 근린생활시설 및 공원(정조효공원)이 소재된 주택지대임.

2.2. 교통상황

본건까지 차량 접근이 가능하며, 인근에 일반버스 및 마을버스 정류장이 소재하여 대중교통 상황은 보통으로 판단됨.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

을1 근저당권 (접수일자: 2023-06-09, 권리자: 농업협동조합자산관리회사, 권리금액: 456,500,000원)이 말소기준권리이며, 매각으로 인해 소멸될 권리임.

3.2. 매각으로 소멸되는 권리

등기부 요약에 따르면, 근저당권(을1), 2번 정민규 지분 가압류(갑3, 갑4), 임의경매개시결정(갑6) 등은 매각으로 인해 소멸될 예정임.

3.3. 매각으로 소멸되지 않는 권리

제시된 정보에 따르면, 매각으로 소멸되지 않는 권리는 확인되지 않음.

3.4. 인수되는 권리 및 임차인 현황

인수되는 임차인의 보증금은 0원으로 확인됨.

현장 조사 시 이해관계인 부재로 상세한 임대 관계 등은 파악되지 않아, 임차인 존재 여부 및 권리관계는 추가 확인이 필요함.

3.5. 등기부채권 총액

등기부채권 총액은 494,984,113원임.

4. 상권분석

4.1. 주거환경

대규모 아파트 단지 밀집 지역에 위치하며, 주변으로 학교, 근린생활시설, 공원 등이 잘 갖추어져 있어 안정적인 주거 환경을 형성하고 있음.

4.2. 상업시설

단지 내 및 인근 노변에 근린생활시설이 분포하여 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능함.

5. 생활정보

5.1. 교육시설

안녕초등학교가 인접해 있어 교육 환경이 양호함.

5.2. 편의시설

단지 인근 근린생활시설을 통해 필요한 생활용품 구매 및 서비스 이용이 가능함.

5.3. 공원 및 녹지

정조효공원이 인접해 있어 쾌적한 여가 및 휴식 공간을 제공함.

5.4. 교통시설

단지 주변에 버스 정류장이 위치하여 시내 및 외곽 지역으로의 이동이 편리함.

6. 잠재적 리스크

6.1. 제한사항

비행안전제6구역(전술)으로 지정되어 있어, 건축 및 개발 행위에 대한 군사적 제한이 있을 수 있음.

현상변경허가 대상구역으로 지정되어 있어, 건물 외관 등에 대한 변경 시 관련 허가를 받아야 할 수 있음.

토지거래계약에 관한 허가구역으로 지정되어 있어, 특정 조건(외국인 등) 및 용도(아파트 포함)의 거래 시 허가를 받아야 하는 점을 유의해야 함.

6.2. 임대 관계 미상

현장 조사 시 이해관계인이 부재하여 상세한 임대차 관계를 파악하지 못함. 보증금이나 차임 등이 미상인 임차인이 있을 경우, 예상치 못한 부담이 발생할 수 있으므로 주의 깊은 확인이 필요함.

6.3. 혐오시설 유무

주변 지역에 대해 혐오시설(예: 폐기물 처리 시설, 공장 밀집 지역 등)의 직접적인 언급은 없으나, 잠재적 리스크 요소를 배제하기 위해 추가적인 현장 확인 및 주변 환경 조사가 권장됨.

7. 종합 의견

본 물건은 화성시 안녕동에 위치한 아파트로, 대규모 아파트 단지, 학교, 공원 등 생활 편의시설이 잘 갖추어진 주거 지역에 소재하고 있습니다. 교통 여건 역시 양호하며, 아파트로서 기본적인 주거 기능은 충족될 것으로 보입니다. 그러나 비행안전구역, 현상변경허가 대상 구역 등 일부 제한사항과 임대 관계 미확인으로 인한 잠재적 리스크를 안고 있습니다. 매각으로 소멸되지 않는 권리는 없으나, 임대차 관계 등은 입찰 전 반드시 명확히 확인해야 합니다.

8. 투자 포인트

8.1. 우수한 생활 인프라

안녕초등학교, 정조효공원, 근린생활시설 등 교육, 휴식, 생활 편의시설이 주변에 잘 갖추어져 있어 주거 만족도가 높을 것으로 예상됩니다.

8.2. 편리한 교통 여건

단지 인근에 버스 정류장이 있어 대중교통 이용이 편리하며, 도로망 접근성도 양호합니다.

8.3. 대규모 단지 내 위치

대규모 아파트 단지의 일원으로, 단지 내 관리 및 편의시설 이용이 용이하며, 지역 내 주거 선호도에 영향을 줄 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

제공된 정보만으로는 정확한 예상 입찰가를 산정하기 어렵습니다. 예상 입찰가 산정을 위해서는 다음과 같은 추가적인 분석이 필요합니다.

* 최근 인근 아파트 실거래가 및 매물 시세 분석

* 단지 내 유사 면적 및 층수 물건의 과거 경매 낙찰가 분석

* 잠재적 리스크 요인(제한사항, 미확인 임차인 등)에 따른 가치 하락 요인 평가

* 최신 부동산 시장 동향 및 향후 전망 분석

상기 요인들을 종합적으로 고려하여 신중한 입찰가 결정이 필요합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.