나이스옥션 법원경매 인천 2025타경511076 [4] 인천광역시 서구 석남동 517 케이앤피상상빌리지 2층상가204호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 삼영 · 평가일 2025.07.31

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 인천광역시 서구 석남동 소재 '석남역' 서측 인근에 위치하며, 주위 일대는 동류형의 각종 근린생활시설 및 업무시설, 등이 혼재하는 지역으로 제반 주위여건 무난시됨.

교통상황

본건까지 차량출입이 용이하며, 인근에 다수의 시내버스 노선 및 지하철역(석남역/인천2호선)이 위치하고 있어 제반 대중교통 사정은 양호한 편임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트 평스라브지붕 지상15층, 지하4층 건물내의
제2층 제상가201호 외 7개호로서,
(사용승인 : 2007.06.22)

외벽 : 몰탈위 돌붙임 및 수성페인팅 등 마감.
창호 : 알미늄샷시 창호임.

이용상태

공부상 일반음식점 및 미용원, 판매시설 등의 용도로서, 대부분 점포 및 사무실 등으로 사용중 현황 ""폐업 및 공실"" 상태임.

설비내역

기본적인 위생설비 및 급배수설비, 화재경보 및 탐지설비, 승강기 등 설비 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

2필 일단의 정방형 토지로서 인접토지와 등고 평탄하며, 주상용 건부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

본건 남측 및 북측으로 로폭 약 6미터, 서측으로 로폭 약 10미터의 포장도로에 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

석남동 517 :일반상업지역, 도로(접합), 가축사육제한구역(2025-05-20)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>
석남동 517-1 :일반상업지역, 도로(접합), 가축사육제한구역(2025-05-20)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

물건 비고

1. 폐업 및 공실 상태임(감정평가서 참조)
2. 상가(지하층,1층,2층) 모두 단전 및 폐문으로 출입불가하고 상가관리사무소도 폐쇄됨(현황조사서 참조)

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 개요

사건번호: 인천지방법원 2025타경511076 (4)

경매구분: 부동산임의경매

매각대상: 토지/건물 일괄매각

채권자: 중OOOOO (중소기업은행으로 추정)

감정가: 354,000,000원

1.2. 물건 현황

소재지: 인천광역시 서구 석남동 517 케이앤피상상빌리지 2층상가204호

용도: 근린상가

토지면적: 38.66㎡ (약 11.7평)

토지지분: 38.66㎡ (약 11.7평)

건물면적: 180.69㎡ (약 54.7평)

건물지분: 180.69㎡ (약 54.7평)

건물 구조: 철근콘크리트구조, 지상 15층, 지하 4층 건물 내 제2층 제상가201호 외 7개호. 사용승인일: 2007.06.22

토지이용계획: 일반상업지역, 도로(접합), 가축사육제한구역, 과밀억제권역

1.3. 특이사항 및 주의사항

특이사항: 공동담보

주의사항:

* 폐업 및 공실 상태임 (감정평가서 참조).

* 상가(지하층, 1층, 2층) 모두 단전 및 폐문으로 출입 불가하며, 상가관리사무소도 폐쇄됨 (현황조사서 참조).

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주변환경

본건은 인천광역시 서구 석남동 소재 '석남역' 서측 인근에 위치하며, 주위는 동유형의 각종 근린생활시설 및 업무시설 등이 혼재하는 지역임.

2.2. 교통상황

차량 출입이 용이하며, 인근에 다수의 시내버스 노선 및 지하철 2호선 석남역이 위치하여 대중교통 사정이 양호한 편임. 향후 서울지하철 7호선 연장선 개통 시 교통 편의성이 더욱 증대될 것으로 예상됨.

2.3. 도로접근성

본건 남측 및 북측으로 로폭 약 6미터, 서측으로 로폭 약 10미터의 포장도로에 각각 접함.

3. 권리분석

3.1. 권리 현황

말소기준권리: 2019.10.01 접수된 중소기업은행 근저당 (을7, 금액 1,188,000,000원).

등기부채권 총액: 1,788,000,000원.

매각으로 인해 소멸되지 않는 권리: 없음.

3.2. 임차인 현황

임차인: 이

보증금: 20,000,000원

차임: 1,800,000원

전입일자(사업일자): 2017-05-23

확정일자: 없음

배당신고일자: 2025-10-15

대항력: 없음

3.3. 인수 권리 분석

인수 보증금 합계: 0원.

임차인의 대항력이 없어 보증금 인수 부담은 없습니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 상권

본건이 위치한 석남동 일대는 인천 서구의 주요 상권 중 하나이며, 다양한 근린생활시설 및 업무시설이 혼재하고 있습니다. 특히 석남역 주변은 상권이 형성되어 있으며, 향후 7호선 연장선 개통으로 유동인구 증가가 예상됩니다.

4.2. 업종 현황

공부상 용도는 일반음식점, 미용원, 판매시설 등으로 되어 있으나, 현재는 폐업 및 공실 상태입니다.

4.3. 개발 호재

* 서울지하철 7호선 연장선 개통 (2단계 청라 연장 2027년 예정).

* 경인고속도로 일반도로화 및 복합개발 추진 (2026년 완료 예정).

* 뷰티&패션지구 개발, 스마트 에코시티 개발 계획 등.

* 인천대로 지하화 사업 추진.

이러한 개발 호재들은 석남역 일대의 지역 가치를 상승시킬 잠재력을 지니고 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설

인천 서구 석남동은 홈플러스 가좌점, 가좌시장 등과 같은 편의시설 접근성이 양호한 편으로 알려져 있습니다.

5.2. 교육시설

석남서초, 천마초, 건지초, 석남중, 가좌여중, 가좌중·고, 인천보건고, 가림고, 가정고 등 다수의 초, 중, 고등학교가 인근에 밀집해 있습니다.

5.3. 주변 환경

주거 및 업무 시설이 혼재되어 있으며, 일부 자료에 따르면 석남역 주변 지역에 유흥가가 형성되어 야간 유동인구가 많은 편이라는 정보도 있습니다.

주변에 혐오시설에 대한 구체적인 정보는 검색되지 않았습니다. 다만, 인천 서구 전체적으로는 환경/위해시설 집단화에 대한 지적이 있었으나, 본건 소재지와의 직접적인 연관성은 파악되지 않았습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 현황

* 물건은 현재 폐업 및 공실 상태이며, 지하층, 1층, 2층 모두 단전 및 폐문으로 출입이 불가능하고 상가 관리사무소도 폐쇄된 상황입니다. 이는 명도 및 건물 활용에 상당한 어려움을 야기할 수 있습니다.

6.2. 명도 관련

* 임차인 이성구 씨는 대항력이 없으나, 실제 점유 관계 및 명도 과정에서 발생할 수 있는 협의나 법적 절차에 대한 대비가 필요합니다.

6.3. 공동담보

* 공동담보 물건으로, 채권 총액이 높아 경매 절차 및 낙찰 후 잔여 채권 처리 여부에 대한 추가적인 확인이 필요할 수 있습니다.

7. 종합 의견

본건은 인천광역시 서구 석남동에 위치한 근린상가로, 인천 2호선 석남역 역세권에 자리하고 있어 교통 여건은 매우 우수합니다. 또한, 7호선 연장선 개통 등 다양한 개발 호재는 향후 지역 가치 상승을 기대하게 합니다.

그러나 현재 물건이 폐업 및 공실 상태이며, 출입조차 어려운 상황이라는 점은 매우 큰 리스크 요인입니다. 이로 인해 명도 및 초기 투자 비용(시설 복구, 임차인 협상 등)이 상당할 것으로 예상됩니다. 권리 분석상 인수할 권리는 없는 것으로 파악됩니다.

8. 투자 포인트

* 우수한 교통망: 석남역(인천 2호선) 초역세권으로, 향후 7호선 연장 개통 시 트리플 역세권 기대.

* 개발 호재: 다수의 교통 및 도시 개발 계획으로 인한 장기적인 가치 상승 잠재력.

* 공실 및 폐업 상태: 현재 상태로 인해 현장 접근 및 명도에 어려움이 예상되나, 이는 경쟁 입찰자 감소로 이어져 상대적으로 낮은 가격에 취득할 기회가 될 수 있습니다.

* 넓은 전용 면적: 180.69㎡ (약 54.7평)의 넓은 상가 공간으로, 정상화 시 다양한 업종 활용 가능.

9. 예상 입찰가

인수 보증금: 0원.

본건은 현재 폐업 및 공실 상태로 출입이 불가한 점, 명도 및 시설 복구에 상당한 비용과 시간이 소요될 것으로 예상되는 점을 감안하여, 감정가(354,000,000원) 대비 높은 할인율을 적용한 신중한 접근이 필요합니다. 예상 입찰가는 추가적인 현장 조사, 복구 비용 및 임대 시장 조사 등을 통해 종합적으로 판단해야 하며, 보수적인 관점에서 접근할 것을 권장합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.