나이스옥션 법원경매 인천 2025타경511076 [5] 인천광역시 서구 석남동 517 케이앤피상상빌리지 2층상가205호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 삼영 · 평가일 2025.07.31

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 인천광역시 서구 석남동 소재 '석남역' 서측 인근에 위치하며, 주위 일대는 동류형의 각종 근린생활시설 및 업무시설, 등이 혼재하는 지역으로 제반 주위여건 무난시됨.

교통상황

본건까지 차량출입이 용이하며, 인근에 다수의 시내버스 노선 및 지하철역(석남역/인천2호선)이 위치하고 있어 제반 대중교통 사정은 양호한 편임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트 평스라브지붕 지상15층, 지하4층 건물내의
제2층 제상가201호 외 7개호로서,
(사용승인 : 2007.06.22)

외벽 : 몰탈위 돌붙임 및 수성페인팅 등 마감.
창호 : 알미늄샷시 창호임.

이용상태

공부상 일반음식점 및 미용원, 판매시설 등의 용도로서, 대부분 점포 및 사무실 등으로 사용중 현황 ""폐업 및 공실"" 상태임.

설비내역

기본적인 위생설비 및 급배수설비, 화재경보 및 탐지설비, 승강기 등 설비 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

2필 일단의 정방형 토지로서 인접토지와 등고 평탄하며, 주상용 건부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

본건 남측 및 북측으로 로폭 약 6미터, 서측으로 로폭 약 10미터의 포장도로에 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

석남동 517 :일반상업지역, 도로(접합), 가축사육제한구역(2025-05-20)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>
석남동 517-1 :일반상업지역, 도로(접합), 가축사육제한구역(2025-05-20)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

물건 비고

1. 폐업 및 공실 상태임(감정평가서 참조)
2. 상가(지하층,1층,2층) 모두 단전 및 폐문으로 출입불가하고 상가관리사무소도 폐쇄됨(현황조사서 참조)

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 소재지 및 개요

본 물건은 인천광역시 서구 석남동 517 케이앤피상상빌리지 2층상가205호에 소재하며, 근린상가로 이용 중에 있습니다.

1.2. 면적 및 감정가

감정가는 53,000,000원이며, 토지 면적은 7.64㎡ (약 2.31평), 건물 면적은 35.72㎡ (약 10.81평)입니다. 토지 지분 및 건물 지분은 각각 7.64㎡, 35.72㎡입니다.

1.3. 경매 정보

본 경매는 부동산 임의경매로 진행되며, 토지와 건물이 일괄 매각 대상입니다. 채권자는 중OOOOO입니다.

2. 입지조건

2.1. 지역적 위치

본 물건은 인천광역시 서구 석남동 소재 '석남역' 서측 인근에 위치하며, 주변으로는 동종류의 근린생활시설 및 업무시설 등이 혼재하는 지역입니다.

2.2. 교통 여건

차량 출입이 용이하며, 인근에 다수의 시내버스 노선 및 인천도시철도 2호선 석남역이 위치하여 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

2.3. 접근성 및 도로

본건 남측 및 북측으로 로폭 약 6미터, 서측으로 로폭 약 10미터의 포장도로에 각각 접하고 있어 접근성이 양호합니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황

소유권 이전은 2015년 10월 7일 전경숙 명의로, 2019년 10월 1일에 소유권 이전 및 신탁등기 말소(전경숙) 되었습니다. 이후 여러 차례의 근저당 및 임의경매가 등기되었으나 모두 말소 예정입니다.

3.2. 말소기준권리

등기부상 말소기준권리는 2019년 10월 1일 접수된 중소기업은행의 근저당권(을7)입니다.

3.3. 임차인 분석

임차인으로 이성구(보증금 20,000,000원, 차임 1,800,000원)가 있으며, 전입일자(사업일자)는 2017년 5월 23일입니다. 배당신고일자는 2025년 10월 15일입니다.

3.4. 인수되는 권리 및 보증금

임차인 이성구는 대항력이 없습니다. 따라서 매각으로 인해 인수되는 보증금은 없습니다. 인수 보증금 합계는 0원입니다.

3.5. 채무 총액

등기부상의 채무 총액은 약 1,788,000,000원입니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 이용 현황

본건이 위치한 지역은 다양한 근린생활시설 및 업무시설이 혼재하는 상업 지역으로, 석남역 인근에 위치하여 유동인구 및 접근성이 확보될 수 있는 지역입니다.

4.2. 업종 적합성

일반음식점, 미용원, 판매시설 등으로 공부상 등재되어 있으며, 현황 공실 상태입니다. 주변 상권 및 입지를 고려할 때 다양한 업종의 재개업이 가능할 것으로 보입니다.

5. 생활정보

5.1. 주변 편의 및 문화시설

인천 도시철도 2호선 석남역 인근으로, 역내에 고객센터, ATM기, 화장실 등 편의시설이 갖추어져 있습니다. 신석체육공원, 신촌공원 등도 인근에 위치합니다.

5.2. 혐오시설 유무

주변 지역에 대한 검색 결과, 혐오시설로 분류될 만한 시설에 대한 구체적인 정보는 확인되지 않았습니다. 다만, 일부 지역에서는 자원순환시설(열분해시설) 추진에 대한 주민 반발 사례가 있었으나, 본 물건지와의 직접적인 연관성은 낮은 것으로 판단됩니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 현황 및 명도

본 물건은 현재 폐업 및 공실 상태이며, 상가(지하층, 1층, 2층) 모두 단전 및 폐문으로 출입이 불가한 상황입니다. 상가 관리사무소 또한 폐쇄된 상태로, 현황 파악 및 명도 과정에 어려움이 예상됩니다 [현황조사서 참조].

6.2. 공실 및 관리 상태

건물 전체적으로 단전 및 폐문 상태임을 고려할 때, 장기간 방치되었거나 관리가 이루어지지 않고 있을 가능성이 높습니다. 이는 추후 인수 시 상당한 수리 및 관리가 필요함을 시사합니다.

6.3. 기타 위험 요소

본 물건은 공동담보로 설정되어 있으며, 등기부상 채무 총액이 감정가 대비 매우 높아 채권 회수를 위한 경매가 진행된 것으로 보입니다.

7. 종합 의견

본 물건은 인천 서구 석남동, 석남역 인근에 위치한 근린상가입니다. 교통 편의성이 우수하고 주변 상권 역시 활성화될 잠재력이 있으나, 현재 폐업 및 공실 상태로 출입조차 어려운 심각한 상태임을 인지해야 합니다. 명도 및 수리 비용, 공실 위험 등을 신중하게 고려해야 합니다.

8. 투자 포인트

석남역 역세권에 위치하여 향후 지역 개발 및 지하철 7호선 연장 (향후 계획) 등으로 인한 가치 상승을 기대해 볼 수 있습니다. 다만, 현재의 열악한 상태를 극복하기 위한 적극적인 투자와 노력이 필요합니다.

9. 예상 입찰가

본 물건의 예상 입찰가는 현재 물건의 현황(폐업, 공실, 단전, 폐문, 관리사무소 폐쇄, 출입불가) 및 명도, 수리 예상 비용 등을 종합적으로 고려하여 산정해야 합니다. 인수 보증금이 0원이므로, 감정가 53,000,000원 이하의 신중한 접근이 필요할 것으로 판단됩니다. 다만, 정확한 입찰가 산정은 현장 조사 및 전문가와의 상담을 통해 이루어져야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.