나이스옥션 법원경매 인천 2025타경511076 [3] 인천광역시 서구 석남동 517 케이앤피상상빌리지 2층상가203호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 삼영 · 평가일 2025.07.31

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 인천광역시 서구 석남동 소재 '석남역' 서측 인근에 위치하며, 주위 일대는 동류형의 각종 근린생활시설 및 업무시설, 등이 혼재하는 지역으로 제반 주위여건 무난시됨.

교통상황

본건까지 차량출입이 용이하며, 인근에 다수의 시내버스 노선 및 지하철역(석남역/인천2호선)이 위치하고 있어 제반 대중교통 사정은 양호한 편임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트 평스라브지붕 지상15층, 지하4층 건물내의
제2층 제상가201호 외 7개호로서,
(사용승인 : 2007.06.22)

외벽 : 몰탈위 돌붙임 및 수성페인팅 등 마감.
창호 : 알미늄샷시 창호임.

이용상태

공부상 일반음식점 및 미용원, 판매시설 등의 용도로서, 대부분 점포 및 사무실 등으로 사용중 현황 ""폐업 및 공실"" 상태임.

설비내역

기본적인 위생설비 및 급배수설비, 화재경보 및 탐지설비, 승강기 등 설비 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

2필 일단의 정방형 토지로서 인접토지와 등고 평탄하며, 주상용 건부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

본건 남측 및 북측으로 로폭 약 6미터, 서측으로 로폭 약 10미터의 포장도로에 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

석남동 517 :일반상업지역, 도로(접합), 가축사육제한구역(2025-05-20)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>
석남동 517-1 :일반상업지역, 도로(접합), 가축사육제한구역(2025-05-20)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

물건 비고

1. 폐업 및 공실 상태임(감정평가서 참조)
2. 상가(지하층,1층,2층) 모두 단전 및 폐문으로 출입불가하고 상가관리사무소도 폐쇄됨(현황조사서 참조)

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 인천지방법원 2025타경511076 (3)

소재지: 인천광역시 서구 석남동 517 케이앤피상상빌리지 2층상가203호

용도: 근린상가

감정가: 547,000,000원

토지면적: 59.71㎡ (약 18.06평)

토지지분: 59.712㎡ (약 18.06평)

건물면적: 279.09㎡ (약 84.43평)

건물지분: 279.09㎡ (약 84.43평)

매각대상: 토지/건물일괄매각

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 중소기업은행

특이사항: 대항력있는임차인, 공동담보

주의사항:

1. 폐업 및 공실 상태임(감정평가서 참조)

2. 상가(지하층, 1층, 2층) 모두 단전 및 폐문으로 출입불가하고 상가관리사무소도 폐쇄됨(현황조사서 참조)

특수물건정보: 대항력있는임차인, 공동담보

2. 입지조건

* 위치 및 주위환경

본건은 인천광역시 서구 석남동 소재 '석남역' 서측 인근에 위치하며, 주위 일대는 동류형의 각종 근린생활시설 및 업무시설 등이 혼재하는 지역으로 제반 주위여건 무난시됨.

* 교통상황

본건까지 차량출입이 용이하며, 인근에 다수의 시내버스 노선 및 지하철역(석남역/인천2호선)이 위치하고 있어 제반 대중교통 사정은 양호한 편임.

* 토지 형상 및 이용상태

2필 일단의 정방형 토지로서 인접토지와 등고 평탄하며, 주상용 건부지로 이용 중임.

* 인접 도로상태등

본건 남측 및 북측으로 로폭 약 6미터, 서측으로 로폭 약 10미터의 포장도로에 각각 접함.

* 토지이용계획 및 제한상태

석남동 517 : 일반상업지역, 도로(접합), 가축사육제한구역(2025-05-20), 과밀억제권역

석남동 517-1 : 일반상업지역, 도로(접합), 가축사육제한구역(2025-05-20), 과밀억제권역

* 건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트 평스라브지붕 지상15층, 지하4층 건물 내 제2층 상가 203호.

(사용승인 : 2007.06.22)

3. 권리분석

* 말소기준권리

을7. 근저당권 (2019-10-01 접수, 중소기업은행, 채권금액 1,188,000,000원)

* 인수되는 권리

매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 판단됩니다.

* 임차인 현황

* 임차인: (주)케 종합건설

* 보증금: 200,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자(사업일자): 2015-10-07

* 확정일자: 정보 없음

* 배당신고일자: 2025-10-14

* 대항력: 있음

* 비고:

본 임차인은 대항력이 있으나, 배당신고일자가 있으므로 배당 여부에 따라 인수 여부가 결정될 수 있습니다. 다만, 제공된 '인수 보증금 합계: 0원' 정보를 미루어 볼 때 낙찰자에게 인수되는 보증금은 없을 것으로 예상됩니다. 그럼에도 불구하고, 권리관계는 더욱 면밀히 검토해야 합니다.

4. 상권분석

* 주위 환경

인천 석남동 석남역 역세권에 위치하며, 동류형의 근린생활시설 및 업무시설이 혼재되어 있어 상권 형성에 유리한 지역입니다.

* 교통 접근성

인천2호선 석남역을 도보로 이용 가능하며, 다수의 버스 노선이 운행되어 대중교통 이용이 매우 편리합니다.

* 상권 특성

석남역 일대는 역을 중심으로 상업시설이 밀집되어 있으며, 최근 개발 사업 등으로 배후 수요가 증가하고 있습니다. K&P상상빌리지는 이러한 상권의 중심부에 위치하여 잠재력이 높다고 평가됩니다.

5. 생활정보

* 편의시설

석남역 인근에 위치하여 마트, 병원, 은행 등 다양한 편의시설 이용이 용이합니다.

* 교육시설

주변에 학교가 위치하여 학군 수요도 일정 부분 확보 가능합니다.

* 혐오시설

현재 제공된 정보 및 외부 검색 결과만으로는 주변에 혐오시설이 존재한다는 정보는 확인되지 않았습니다. 다만, 정확한 내용은 현장 조사 시 추가 확인이 필요합니다.

6. 잠재적 리스크

* 공실 및 폐업 상태

감정평가서 및 현황조사서상 본건 상가는 폐업 및 공실 상태로, 즉각적인 임대 수익 발생이 어렵습니다.

* 출입 제한

건물 전체(지하, 1층, 2층)에 대한 단전 및 폐문으로 인해 정확한 현황 파악 및 내부 확인이 불가능한 상황입니다. 상가 관리사무소 역시 폐쇄되어 있습니다.

* 대항력 있는 임차인 존재

(주)케 종합건설이 대항력 있는 임차인으로 파악되나, 인수 보증금은 없는 것으로 보입니다. (앞서 권리분석 참조)

* 건물 노후화

2007년 사용승인된 건물로, 현재 19년차 건물이므로 향후 시설 유지보수 및 관리에 따른 추가 비용 발생 가능성이 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 인천 석남동 석남역 역세권에 위치한 상가로, 입지적 강점은 분명합니다. 그러나 현재 폐업 및 공실 상태이며, 건물 접근이 불가하여 정확한 상태 파악이 어렵다는 점은 큰 부담입니다. 대항력 있는 임차인이 있으나 보증금 인수 부담은 없을 것으로 예상되므로, 향후 상권 활성화와 임대차 계약 성공 여부에 따라 가치 상승을 기대해 볼 수 있습니다. 다만, 건물 관리 및 시설 상태에 대한 철저한 사전 조사와 리스크 관리가 필수적입니다.

8. 투자 포인트

* 탁월한 역세권 입지

인천2호선 석남역 초역세권으로 풍부한 유동인구 흡수 가능성이 높습니다.

* 미래 가치 상승 기대

주변 지역 개발 호재 및 신축 단지 입주에 따른 배후 수요 증가로 향후 가치 상승 잠재력이 있습니다.

* 권리관계 명확성

대항력 있는 임차인의 보증금 인수 부담이 없어 권리 관계가 비교적 명확합니다.

* 저가 매수 기회

현재 폐업 및 공실 상태로 인해 감정가 대비 합리적인 가격으로 취득할 수 있는 기회가 될 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

* 감정가: 547,000,000원

* 인수 보증금: 0원

* 입찰가 산정 고려사항:

현재 물건 상태(폐업, 공실, 출입 불가) 및 제반 리스크 요인을 감안할 때, 감정가 대비 할인된 금액으로 접근하는 것이 합리적입니다.

일반적으로 이러한 상황에서는 감정가의 70% ~ 80% 수준을 고려할 수 있습니다.

약 383,000,000원 ~ 437,000,000원 범위 내에서 검토 가능합니다.

* 최종 제안:

현장 조사 및 추가 권리 분석 결과에 따라 변동될 수 있으나, 본 보고서 작성 시점에서의 초기 입찰가로서는 감정가의 75% 수준인 약 410,000,000원을 제안합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.