나이스옥션 법원경매 인천 2025타경511076 [2] 인천광역시 서구 석남동 517 케이앤피상상빌리지 2층상가202호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 삼영 · 평가일 2025.07.31

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 인천광역시 서구 석남동 소재 '석남역' 서측 인근에 위치하며, 주위 일대는 동류형의 각종 근린생활시설 및 업무시설, 등이 혼재하는 지역으로 제반 주위여건 무난시됨.

교통상황

본건까지 차량출입이 용이하며, 인근에 다수의 시내버스 노선 및 지하철역(석남역/인천2호선)이 위치하고 있어 제반 대중교통 사정은 양호한 편임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트 평스라브지붕 지상15층, 지하4층 건물내의
제2층 제상가201호 외 7개호로서,
(사용승인 : 2007.06.22)

외벽 : 몰탈위 돌붙임 및 수성페인팅 등 마감.
창호 : 알미늄샷시 창호임.

이용상태

공부상 일반음식점 및 미용원, 판매시설 등의 용도로서, 대부분 점포 및 사무실 등으로 사용중 현황 ""폐업 및 공실"" 상태임.

설비내역

기본적인 위생설비 및 급배수설비, 화재경보 및 탐지설비, 승강기 등 설비 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

2필 일단의 정방형 토지로서 인접토지와 등고 평탄하며, 주상용 건부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

본건 남측 및 북측으로 로폭 약 6미터, 서측으로 로폭 약 10미터의 포장도로에 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

석남동 517 :일반상업지역, 도로(접합), 가축사육제한구역(2025-05-20)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>
석남동 517-1 :일반상업지역, 도로(접합), 가축사육제한구역(2025-05-20)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

물건 비고

1. 폐업 및 공실 상태임(감정평가서 참조)
2. 상가(지하층,1층,2층) 모두 단전 및 폐문으로 출입불가하고 상가관리사무소도 폐쇄됨(현황조사서 참조)

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

2. 물건 기본정보

2.1. 소재지 및 건물 정보

소재지: 인천광역시 서구 석남동 517 케이앤피상상빌리지 2층상가202호

용도: 근린상가

건물 구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트 평스라브지붕 지상15층, 지하4층 건물내 제2층 제상가202호 (사용승인: 2007.06.22)

2.2. 면적 정보

토지면적: 14.99㎡ (약 4.54평)

토지지분: 14.987㎡ (약 4.54평)

건물면적: 70.05㎡ (약 21.19평)

건물지분: 70.05㎡ (약 21.19평)

2.3. 가격 정보

감정가: 142,000,000원

2.4. 경매 정보

사건번호: 인천지방법원 2025타경511076 (2)

경매구분: 부동산임의경매

매각대상: 토지/건물일괄매각

채권자: 중소기업은행 (중OOOOO)

1.1. 입지조건

2.1. 1.주변 환경

본건은 인천광역시 서구 석남동 소재 '석남역' 서측 인근에 위치하며, 주위 일대는 유사한 유형의 각종 근린생활시설 및 업무시설이 혼재하는 지역으로, 전반적인 주위 환경은 양호한 편입니다 [cite: provided data].

2.1. 2.교통 및 도로 접근성

본건까지 차량 출입이 용이하며, 인근에 다수의 시내버스 노선과 지하철 2호선 석남역이 위치하고 있어 대중교통 이용이 편리합니다 [cite: provided data]. 또한, 인천 2호선 석남역은 향후 서울 지하철 7호선과의 환승을 통해 광역 교통망 접근성이 더욱 향상될 것으로 기대됩니다. 본건의 남측 및 북측으로는 폭 약 6미터, 서측으로는 폭 약 10미터의 포장도로에 각각 접해 있어 도로 접근성이 우수합니다 [cite: provided data].

2.1. 3.토지 이용 계획

본건 토지는 일반상업지역으로 지정되어 있으며, 도로(접합), 가축사육제한구역(2025-05-20), 과밀억제권역에 해당합니다 [cite: provided data, 6, 17].

2.1. 4.주변 시설

석남역 주변에는 각종 편의시설이 갖추어져 있으며, 지역은 인천 서구의 주요 상권 중 하나로, 다양한 근린생활시설과 업무시설이 밀집해 있습니다. 특히 석남동 일대는 유흥업소와 상업시설이 발달한 지역으로 알려져 있습니다. 현재까지 파악된 정보 상으로는 특별한 혐오시설에 대한 언급은 없습니다.

1.2. 권리분석

3.1. 등기부 현황

본건과 관련하여 등기부상 주요 권리 내역은 다음과 같습니다.

* 말소기준권리: 중소기업은행 근저당 (2019.10.01.) 금 1,188,000,000원 [cite: provided data]

* 기타 말소예정 권리: 강향규 근저당 (2019.12.18.) 금 600,000,000원 [cite: provided data]

* 임의경매 개시결정: 중소기업은행 (2025.07.28.) 금 1,013,138,251원 [cite: provided data]

* 총 등기부채권액: 1,788,000,000원 [cite: provided data]

* 매각으로 소멸되지 않는 권리: 지상권 [cite: provided data]

3.2. 임차인 현황

* 임차인: (주)케이앤피종합건설

보증금: 200,000,000원

차임: 0원

전입/사업일자: 2015.10.07.

대항력: 있음 [cite: provided data]

* 임차인: 박준규

보증금: 0원

차임: 100,000원

전입일자: 2024.10.16.

대항력: 없음 [cite: provided data]

3.3. 권리 인수 여부

본 경매 절차에서 말소기준권리인 중소기업은행의 근저당권보다 선순위에 있는 권리는 없으며, 대부분의 권리는 매각으로 소멸될 예정입니다 [cite: provided data]. 다만, (주)케이앤피종합건설은 대항력이 있어 보증금 2억 원에 대한 인수 또는 배당을 통한 회수 가능성을 고려해야 합니다. '인수 보증금 합계'가 0원으로 기재되어 있으나, 대항력 있는 임차인의 존재는 명도 과정에서 변수로 작용할 수 있습니다 [cite: provided data].

1.3. 상권분석

4.1. 지역 상권 개요

석남동 지역은 인천 서구의 주요 상권으로, 지하철 7호선 및 인천 2호선 환승역인 석남역을 중심으로 유동인구가 활발하며, 다양한 근린생활시설과 업무시설이 공존하고 있습니다. 또한, 과거부터 상업 및 유흥 시설이 발달한 지역적 특성을 가지고 있습니다.

4.2. 본건 상가 현황

본건 건물은 현재 대부분 점포 및 사무실 등으로 사용되었으나, 현황은 폐업 및 공실 상태입니다 [cite: provided data]. 건물 전체적으로 단전, 폐문 상태이며 상가 관리사무소도 폐쇄되어 있어 출입이 불가한 상황입니다 [cite: provided data].

1.4. 생활정보

본건은 석남역 역세권에 위치하여 대중교통 이용이 편리하며, 주변에 상업시설이 밀집해 있어 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다.

1.5. 잠재적 리스크

6.1. 임차인 관련 리스크

(주)케이앤피종합건설은 대항력을 보유하고 있으며, 2억 원의 보증금을 가지고 있습니다 [cite: provided data]. 이 임차인의 존재는 향후 명도 과정에서 예상치 못한 시간 및 비용 발생의 가능성을 내포하고 있습니다.

6.2. 현황 관련 리스크

건물이 현재 폐업 및 공실 상태이고, 단전, 폐문, 관리사무소 폐쇄로 인해 직접적인 현황 파악 및 출입이 어려운 상황입니다 [cite: provided data]. 이는 명도 및 공실률 해소에 추가적인 노력이 필요함을 시사합니다.

6.3. 채무 구조 리스크

본건의 감정가는 142,000,000원이나, 등기부채권 총액은 1,788,000,000원으로 감정가를 훨씬 초과합니다 [cite: provided data]. 이는 경매 절차에서 유찰될 가능성이 높으며, 설령 낙찰되더라도 매수인이 부담해야 할 잠재적 비용(명도, 수리비 등)과 비교했을 때 투자 수익률 확보가 매우 어려운 상황임을 나타냅니다.

1.6. 종합 의견

본건은 인천 서구 석남동의 역세권에 위치한 근린상가 물건으로, 교통 접근성은 양호한 편입니다. 그러나 현재 폐업 및 공실 상태이며, 건물 전체 단전, 폐문 등으로 인해 현황 파악이 어렵고 관리 시스템도 부재한 상황입니다. 또한, 대항력 있는 임차인(보증금 2억 원)의 존재는 명도 및 투자금 회수에 부담이 될 수 있습니다. 가장 큰 리스크 요인은 감정가를 현저히 초과하는 과도한 채무 규모로, 정상적인 경매 절차 진행 및 매각 가능성이 낮을 수 있으며, 설령 매각되더라도 투자 가치가 매우 낮을 것으로 판단됩니다.

1.7. 투자 포인트

* 인천 2호선 석남역 역세권으로 교통 편의성이 양호함.

* 주변에 상업 및 업무시설이 밀집한 지역으로 상권 잠재력 보유.

* 향후 지역 개발 및 교통망 확충에 따른 가치 상승 가능성 존재 (장기적 관점).

1.8. 예상 입찰가

본건의 감정가는 142,000,000원이나, 총 등기부채권액이 1,788,000,000원에 달하여 감정가를 훨씬 상회하고 있습니다 [cite: provided data]. 또한, 대항력 있는 임차인(보증금 200,000,000원)의 존재와 현재의 폐문, 단전, 공실 상태를 고려할 때, 본 건의 실질적인 투자 가치는 매우 낮다고 판단됩니다. 따라서, 현재로서는 투자 목적으로 적극적인 입찰을 고려하기 어려운 물건입니다. 만약 투자를 고려한다면, 시세 대비 현저히 낮은 가격으로 낙찰받을 가능성을 염두에 두어야 하며, 입찰가는 보수적으로 접근하여 감정가의 50% 이하 또는 그 이하 수준에서 신중하게 결정해야 할 것입니다. 하지만 이러한 가격대에서도 명도 및 공실 해소를 위한 추가적인 비용과 시간을 고려하면 수익 확보가 불확실합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.