나이스옥션 법원경매 인천 2025타경511076 [8] 인천광역시 서구 석남동 517 케이앤피상상빌리지 2층상가208호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 삼영 · 평가일 2025.07.31

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 인천광역시 서구 석남동 소재 '석남역' 서측 인근에 위치하며, 주위 일대는 동류형의 각종 근린생활시설 및 업무시설, 등이 혼재하는 지역으로 제반 주위여건 무난시됨.

교통상황

본건까지 차량출입이 용이하며, 인근에 다수의 시내버스 노선 및 지하철역(석남역/인천2호선)이 위치하고 있어 제반 대중교통 사정은 양호한 편임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트 평스라브지붕 지상15층, 지하4층 건물내의
제2층 제상가201호 외 7개호로서,
(사용승인 : 2007.06.22)

외벽 : 몰탈위 돌붙임 및 수성페인팅 등 마감.
창호 : 알미늄샷시 창호임.

이용상태

공부상 일반음식점 및 미용원, 판매시설 등의 용도로서, 대부분 점포 및 사무실 등으로 사용중 현황 ""폐업 및 공실"" 상태임.

설비내역

기본적인 위생설비 및 급배수설비, 화재경보 및 탐지설비, 승강기 등 설비 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

2필 일단의 정방형 토지로서 인접토지와 등고 평탄하며, 주상용 건부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

본건 남측 및 북측으로 로폭 약 6미터, 서측으로 로폭 약 10미터의 포장도로에 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

석남동 517 :일반상업지역, 도로(접합), 가축사육제한구역(2025-05-20)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>
석남동 517-1 :일반상업지역, 도로(접합), 가축사육제한구역(2025-05-20)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

물건 비고

1. 폐업 및 공실 상태임(감정평가서 참조)
2. 상가(지하층,1층,2층) 모두 단전 및 폐문으로 출입불가하고 상가관리사무소도 폐쇄됨(현황조사서 참조)

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

2. 물건 기본정보

사건번호: 인천지방법원 2025타경511076 (8)

소재지: 인천광역시 서구 석남동 517 케이앤피상상빌리지 2층상가208호

용도: 근린상가

감정가: 309,000,000원

토지면적: 34.61㎡ (약 10.47평)

건물면적: 161.78㎡ (약 48.94평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 중소기업은행

특이사항: 공동담보, 폐업 및 공실 상태, 단전 및 폐문으로 출입 불가

3. 입지조건

위치: 인천광역시 서구 석남동 소재 '석남역' 서측 인근에 위치합니다.

주위환경: 동류형의 각종 근린생활시설 및 업무시설이 혼재하는 지역으로, 주위 여건은 무난한 편입니다.

교통: 차량 출입이 용이하며, 인근에 다수의 시내버스 노선과 지하철 2호선 석남역이 위치하여 대중교통 사정이 양호합니다.

도로: 본건은 남측 및 북측으로 폭 약 6미터, 서측으로 폭 약 10미터의 포장도로에 각각 접해 있습니다.

4. 권리분석

등기부상 권리 요약:

* 말소기준권리: 2019년 10월 1일 접수된 중소기업은행 근저당권(1,188,000,000원)입니다.

* 경매 신청 채권자: 중소기업은행 (2025년 7월 28일 임의경매 개시결정)

* 매각으로 소멸되지 않는 권리: 없음 (지상권 개요 상 없음)

* 등기부채권 총액: 1,788,000,000원

임차인 현황:

* 인수 보증금 합계: 0원

* 임대관계: 미상

* 주의: 임대관계가 미상이며, 현재 폐업 및 공실 상태로 파악됩니다. 만약 실제 점유자가 존재할 경우, 대항력 유무 및 보증금/차임에 대한 추가적인 확인이 필요합니다.

5. 상권분석

* 주변 상권: 본건은 석남역 인근의 일반상업지역에 위치하며, 동종업계 근린생활시설 및 업무시설이 혼재되어 있어 기본적인 상권은 형성되어 있습니다.

* 개발 잠재력: 인천 2호선과 향후 7호선 연장(예정)으로 더블역세권이 될 석남역 주변은 재개발 사업이 활발히 추진되고 있습니다. 석남역 남측 일대에는 최고 29층 규모의 대단지 아파트 건립 계획이 있으며, 경인고속도로 일반화 및 도시재생뉴딜사업도 진행 중에 있어 지역 발전 잠재력이 높습니다.

* 혐오시설: 주변 반경 내에서 대규모 혐오시설이 직접적으로 언급되거나 파악되는 정보는 없습니다. 다만, 서구 경서동 인근에 열분해시설 추진 관련 주민 반발 사례가 있어, 향후 지역 개발 시 관련 시설의 입지 여부에 대한 지속적인 관심이 필요할 수 있습니다.

6. 생활정보

* 교통: 석남역(인천 2호선)이 도보 거리에 위치하며, 다수의 시내버스 노선이 운행되어 대중교통 이용이 편리합니다.

* 편의시설: 주변의 각종 근린생활시설 및 상업시설을 이용할 수 있습니다.

* 교육/녹지: 인근에 초등학교, 중학교, 고등학교가 다수 분포하고 있으며, 석남체육공원 등 녹지 공간도 가까워 쾌적한 환경을 갖추고 있습니다.

7. 잠재적 리스크

* 물리적 상태:

* 현재 폐업 및 공실 상태입니다.

* 건물(지하층, 1층, 2층) 전체가 단전 및 폐문으로 출입이 불가능한 상태이며, 상가 관리사무소도 폐쇄되었습니다.

* 장기간 방치된 점포의 경우, 내외부 시설 노후화 및 하자 발생 가능성이 높습니다.

* 명도 및 복구:

* 장기간 방치된 점포의 경우, 점유자 파악 및 명도 절차가 복잡할 수 있습니다.

* 단전, 폐문 상태로 인한 시설 점검 및 복구에 상당한 비용과 시간이 소요될 것으로 예상됩니다.

* 권리 관계: 공동담보 물건으로, 채권 및 물건의 관계에 변동 가능성이 있을 수 있으나, 본 건 매각으로 대부분의 권리는 소멸될 것으로 보입니다.

8. 종합 의견

본 물건은 인천 서구 석남역 역세권에 위치한 근린상가로, 주변의 개발 호재와 교통 편의성을 갖추고 있어 장기적인 투자 가치가 있습니다. 특히, 석남역 일대의 도시재생뉴딜사업 및 재개발 계획은 지역 가치 상승의 주요 요인이 될 것으로 예상됩니다.

그러나 현재 물건이 폐업 및 공실 상태이며, 단전 및 폐문으로 인해 출입조차 어려운 심각한 공실 상태라는 점은 가장 큰 리스크 요인입니다. 이러한 상태를 정상화하기 위해서는 상당한 시간과 비용이 투입될 것으로 보이며, 명도 및 시설 복구 과정에서 예상치 못한 문제가 발생할 수 있습니다. 따라서 투자 시에는 이러한 잠재적 위험을 충분히 인지하고, 철저한 사전 조사와 함께 복구 및 정상화 계획을 구체적으로 수립해야 합니다.

9. 투자 포인트

* 역세권 개발 잠재력: 석남역 일대의 활발한 재개발 및 도시재생 사업 추진으로 인한 미래 가치 상승 기대.

* 상업지역 입지: 일반상업지역으로 다양한 업종의 입점이 가능하며, 향후 상권 활성화 시 높은 수익률 기대.

* 안정적인 권리관계: 말소기준권리보다 후순위 권리들은 매각으로 모두 소멸되어 깨끗한 권리 상태로 취득 가능.

* 잠재적 가치 재평가: 현재의 극심한 공실 및 관리 부재 상태로 인한 경매 시세 하락 시, 정상화 후 가치 상승을 통한 시세 차익 기대.

10. 예상 입찰가

본 물건에 대한 정확한 예상 입찰가 산정은 현재 단계에서 어렵습니다.

입찰가 산정을 위해서는 다음과 같은 추가적인 정보 수집 및 분석이 필수적입니다.

* 현장 직접 방문을 통한 건물 내부 상태 및 구조, 하자 여부 정밀 진단.

* 주변 유사 상가들의 실제 거래 사례 및 임대료 수준 조사.

* 명도 및 시설 복구 예상 비용에 대한 구체적인 산출.

* 최근 석남역 일대 부동산 시장 동향 및 향후 개발 계획의 실현 가능성 분석.

* 임차인 현황에 대한 추가적인 확인 (비록 인수 보증금이 0원으로 파악되나, 실제 점유 및 대항력 유무 확인).

따라서, 상기 분석 내용을 바탕으로 종합적인 현장 조사와 시장 분석이 이루어진 후에 신중하게 입찰가를 결정하시기를 권장합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.