나이스옥션 법원경매 인천 2025타경511076 [7] 인천광역시 서구 석남동 517 케이앤피상상빌리지 2층상가207호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 삼영 · 평가일 2025.07.31

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 인천광역시 서구 석남동 소재 '석남역' 서측 인근에 위치하며, 주위 일대는 동류형의 각종 근린생활시설 및 업무시설, 등이 혼재하는 지역으로 제반 주위여건 무난시됨.

교통상황

본건까지 차량출입이 용이하며, 인근에 다수의 시내버스 노선 및 지하철역(석남역/인천2호선)이 위치하고 있어 제반 대중교통 사정은 양호한 편임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트 평스라브지붕 지상15층, 지하4층 건물내의
제2층 제상가201호 외 7개호로서,
(사용승인 : 2007.06.22)

외벽 : 몰탈위 돌붙임 및 수성페인팅 등 마감.
창호 : 알미늄샷시 창호임.

이용상태

공부상 일반음식점 및 미용원, 판매시설 등의 용도로서, 대부분 점포 및 사무실 등으로 사용중 현황 ""폐업 및 공실"" 상태임.

설비내역

기본적인 위생설비 및 급배수설비, 화재경보 및 탐지설비, 승강기 등 설비 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

2필 일단의 정방형 토지로서 인접토지와 등고 평탄하며, 주상용 건부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

본건 남측 및 북측으로 로폭 약 6미터, 서측으로 로폭 약 10미터의 포장도로에 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

석남동 517 :일반상업지역, 도로(접합), 가축사육제한구역(2025-05-20)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>
석남동 517-1 :일반상업지역, 도로(접합), 가축사육제한구역(2025-05-20)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

물건 비고

1. 폐업 및 공실 상태임(감정평가서 참조)
2. 상가(지하층,1층,2층) 모두 단전 및 폐문으로 출입불가하고 상가관리사무소도 폐쇄됨(현황조사서 참조)

AI 물건분석

1. 물건기본정보

1.1. 사건기본사항

사건번호:인천지방법원 2025타경511076 (7)

경매구분:부동산임의경매

채권자:중OOOOO

특이사항:공동담보

1.2. 물건현황

소재지:인천광역시 서구 석남동 517 케이앤피상상빌리지 2층상가207호

용도:근린상가

토지면적:5.57㎡ (약 1.68평)

토지지분:5.567㎡ (약 1.68평)

건물면적:26.02㎡ (약 7.87평)

건물지분:26.02㎡ (약 7.87평)

매각대상:토지/건물일괄매각

1.3. 감정평가정보

감정가:39,000,000원

2. 입지조건

2.1. 주변환경

본 건은 인천광역시 서구 석남동 소재 '석남역' 서측 인근에 위치하며, 주위 일대는 동류형의 각종 근린생활시설 및 업무시설 등이 혼재하는 지역으로 전반적인 주위 여건은 무난한 편임.

2.2. 교통여건

본 건까지 차량 출입이 용이하며, 인근에 다수의 시내버스 노선 및 지하철 2호선 석남역이 위치하고 있어 대중교통 사정은 양호한 편임.

2.3. 토지이용계획

석남동 517: 일반상업지역, 도로(접합), 가축사육제한구역, 과밀억제권역

석남동 517-1: 일반상업지역, 도로(접합), 가축사육제한구역, 과밀억제권역

3. 권리분석

3.1. 등기부현황

집합건물 등기부 요약에 따르면, 본 물건에는 소유권 이전(전경숙) 이력이 있으며, 다수의 근저당권이 설정되어 있습니다. 주요 권리사항은 다음과 같습니다.

* 근저당권 (중소기업은행): 2019.10.01 설정, 1,188,000,000원 (말소기준권리)

* 근저당권 (강향규): 2019.12.18 설정, 600,000,000원

* 임의경매개시결정 (중소기업은행): 2025.07.28 접수, 1,013,138,251원

등기부채권 총액은 1,788,000,000원입니다.

3.2. 임차인현황

임차인 현황 조사 결과, 인수 보증금 합계는 0원입니다. 임대 관계는 미상으로 확인됩니다. 금액이 미상이라도 주의가 필요합니다.

3.3. 매각후소멸되지않는권리

물건명세서 상 '매각으로 소멸되지 않는 권리'로 지상권개요가 기재되어 있으나, 구체적인 내용은 확인되지 않았습니다.

4. 상권분석

본 물건이 위치한 석남동 일대는 인천 서구의 주요 상권 중 하나로, 석남역을 중심으로 각종 근린생활시설 및 업무시설이 혼재되어 있습니다. 특히 석남역은 인천 2호선과 향후 7호선 연장으로 인해 교통 요충지로 부상할 가능성이 있는 지역입니다.

5. 생활정보

본 물건 주변은 주거 및 상업 시설이 혼합된 지역으로, 차량 통행이 용이하며 대중교통 이용이 편리한 편입니다. 석남역이 인근에 위치하여 인천 시내 및 수도권 접근성이 양호합니다.

6. 잠재적리스크

* 폐업 및 공실 상태: 본 건은 현재 폐업 및 공실 상태로, 즉시 수익 창출이 어렵습니다.

* 출입 불가: 상가(지하층, 1층, 2층) 모두 단전 및 폐문 상태로 출입이 불가하며, 상가 관리사무소도 폐쇄된 상태로 현황 파악에 어려움이 있습니다.

* 높은 채무 총액: 등기부상 채무 총액이 1,788,000,000원으로 감정가 39,000,000원 대비 매우 높은 수준입니다.

* 공동담보 물건: 공동담보로 묶여 있어 경매 절차 진행 시 추가적인 변수가 발생할 수 있습니다.

7. 종합의견

본 물건은 석남역 인근의 근린상가로서 입지적 장점을 가지고 있으나, 현재 폐업 및 공실 상태이며 출입이 불가능한 등 명도 및 활용에 있어 상당한 어려움이 예상됩니다. 또한, 등기부상 채무 총액이 매우 높아 투자 시 신중한 접근이 요구됩니다.

8. 투자포인트

* 석남역 인근의 입지: 역세권 상가로서 잠재적인 가치 상승 가능성이 있습니다.

* 상권 활성화 가능성: 향후 지역 개발 및 지하철 노선 연장에 따른 상권 활성화 시 수혜를 받을 수 있습니다.

9. 예상입찰가

제공된 정보만으로는 정확한 예상 입찰가를 산정하기 어렵습니다. 감정가는 39,000,000원이지만, 채무 총액이 1,788,000,000원에 달하고 물건의 현재 상태(폐업, 공실, 출입 불가)를 고려할 때, 투자자가 부담해야 할 추가 비용(명도, 수리, 리모델링 등) 및 잠재적 리스크를 면밀히 분석한 후 신중하게 입찰가를 결정해야 합니다. 공동담보 해소 가능성 및 관련 채무 관계 또한 고려되어야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.