나이스옥션 법원경매 부산서부 2025타경102193 [6] 부산광역시 사하구 감천동 478 노블리안3 5층503호 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 나라 · 평가일 2025.11.29

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 부산광역시 사하구 감천동 소재 '서천초등학교' 동측 인근에 위치하며, 본건의 주위 일대는 공동주택, 오피스텔, 단독주택, 근린생활시설 등으로 형성되어 있음.

교통상황

본건까지 차량 접근 가능하고, 인근에 시내버스정류장이 소재하여 제반 교통 상황 무난함.

건물의 구조

철근콘크리트구조 슬래브지붕 6층 건물인 노블리안3 내 2층 202호 외 5개 호로서 외 벽: 드라이비트 마감 및 치장석 붙임, 내 벽: 벽지 마감 등, 창 호: 새시창임.

이용상태

기호 1[2층 202호]은 주거용으로 사용 가능한 오피스텔, 기호 2 ~ 기호 6은 도시형생활주택(원룸형)임.

설비내역

위생 및 급배수설비, 난방설비, 화재탐지 및 경보설비, 도시가스설비, 공동현관기 등을 갖추 고 있음.

토지의 형상 및 이용상태

대체로 남서하향 경사지대 내의 부정형 토지로서 공동주택 및 오피스텔 건부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

본건 서측으로 노폭 약 5~8미터의 포장도로에 접하며, 주차장 갖추고 있음.

토지이용계획 및 제한상태

근린상업지역, 제2종일반주거지역, 방화지구, 가로구역별 최고높이 제한지역(2024-06-12) (55m)<건축법>, 가로구역별 최고높이 제한지역(2024-06-12)(75m)<건축법>, 상대보호구역 <교육환경 보호에 관한 법률>임.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상이며, 기타사항 없음.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 소재지 및 건물 정보

사건번호: 부산서부지원 2025타경102193 (6)

소재지: 부산광역시 사하구 감천동 478 노블리안3 5층503호

건물명: 노블리안3

층수: 5층 503호 (총 6층 건물 중)

1.2. 면적 정보

토지면적: 17.12㎡ (약 5.18평)

토지지분: 17.1194㎡ (약 5.18평)

건물면적: 37.90㎡ (약 11.47평)

건물지분: 37.8988㎡ (약 11.47평)

1.3. 용도 및 감정가

용도: 도시형생활주택

경매구분: 부동산 임의경매

감정가: 94,000,000원

2. 입지조건

2.1. 주변 환경

본건은 부산광역시 사하구 감천동 소재 '서천초등학교' 동측 인근에 위치하고 있음.

주변 일대는 공동주택, 오피스텔, 단독주택, 근린생활시설 등이 혼재된 지역임.

2.2. 교통

차량 접근이 용이하며, 인근에 시내버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리함.

2.3. 토지 및 도로

본건 토지는 대체로 남서하향 경사지대 내의 부정형 토지로서 공동주택 및 오피스텔 건부지로 이용 중임.

서측으로 노폭 약 5~8미터의 포장도로에 접하고 있으며, 주차 공간이 확보되어 있음.

2.4. 토지이용계획 및 제한상태

근린상업지역, 제2종일반주거지역, 방화지구, 가로구역별 최고높이 제한지역(55m, 75m), 상대보호구역으로 지정되어 있음.

3. 권리분석

3.1. 권리 내역

말소기준권리는 남부산농업협동조합의 근저당권(을1, 2013-07-19 접수)임.

이후 설정된 근저당권(을2), 주택임차권(을3), 임의경매 개시결정(갑6)은 모두 매각으로 소멸될 예정임.

3.2. 임차인 현황

임차인: 박

보증금: 60,000,000원

차임: 0원

전입일자/확정일자: 2018-04-30

배당신고일자: 2023-02-14

비고: 대항력 없음.

3.3. 인수 보증금

인수되는 보증금은 없습니다. (총합계: 0원)

4. 상권분석

본건이 위치한 감천동은 주거시설과 근린생활시설이 복합적으로 발달한 지역임.

서천초등학교 인근으로 교육 시설 접근성이 양호하며, 다양한 주거 형태가 혼재되어 있어 안정적인 임대 수요가 기대됨.

주변에 근린생활시설이 있어 생활 편의시설 이용이 편리함.

5. 생활정보

5.1. 건물 정보

건축년도: 2013년

구조: 철근콘크리트구조 슬래브지붕 6층 건물

외벽: 드라이비트 마감 및 치장석 붙임

내벽: 벽지 마감 등

창호: 새시창

5.2. 내부 설비

위생 및 급배수설비, 난방설비, 화재탐지 및 경보설비, 도시가스설비, 공동현관기 등이 갖추어져 있음.

5.3. 주변 학군

서천초등학교가 인접하여 통학이 편리함.

6. 잠재적 리스크

토지이용계획상 용도지역이 복합적으로 지정되어 있으며, 가로구역별 최고높이 제한 등 건축 관련 규제가 존재함.

감정평가액(94,000,000원)과 최근 실거래가 정보 사이의 괴리가 존재하므로, 실거래가 기반의 시장 가치를 면밀히 분석할 필요가 있음.

7. 종합 의견

본건은 말소기준권리보다 후순위 권리들이 모두 소멸되는 물건으로 권리상 안전한 경매 물건으로 판단됩니다.

임차인 박 씨의 경우 대항력이 없어 인수 부담이 없으며, 보증금 또한 매각으로 소멸될 예정입니다.

다만, 감정평가액이 최근 유사 면적의 실거래가 대비 높게 책정된 것으로 보여, 입찰 시 신중한 접근이 요구됩니다.

건축 연도, 설비, 입지 조건 등은 무난한 편입니다.

8. 투자 포인트

권리상 인수 부담이 전혀 없는 안전한 물건입니다.

도시형생활주택으로 1인 가구 및 소형 주거 수요 충족에 적합합니다.

부산 사하구 감천동 지역의 꾸준한 임대 수요를 바탕으로 안정적인 임대 수익을 기대할 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

제공된 최근 매매 사례를 분석한 결과, 본건과 유사한 면적(약 37.90㎡)의 실거래가는 3.3㎡당 약 148만원~154만원 수준으로 파악됩니다.

이에 따라 본건의 시장 가치는 약 5,600만원에서 5,900만원 사이로 추정됩니다.

감정가(9,400만원)와 시장 가치 간의 차이를 고려할 때, 예상 입찰가는 시장 가치 수준인 5,600만원에서 6,000만원 사이에서 보수적으로 접근하는 것을 권장합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.