나이스옥션 법원경매 부산서부 2025타경102193 [5] 부산광역시 사하구 감천동 478 노블리안3 5층502호 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 나라 · 평가일 2025.11.29

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 부산광역시 사하구 감천동 소재 '서천초등학교' 동측 인근에 위치하며, 본건의 주위 일대는 공동주택, 오피스텔, 단독주택, 근린생활시설 등으로 형성되어 있음.

교통상황

본건까지 차량 접근 가능하고, 인근에 시내버스정류장이 소재하여 제반 교통 상황 무난함.

건물의 구조

철근콘크리트구조 슬래브지붕 6층 건물인 노블리안3 내 2층 202호 외 5개 호로서 외 벽: 드라이비트 마감 및 치장석 붙임, 내 벽: 벽지 마감 등, 창 호: 새시창임.

이용상태

기호 1[2층 202호]은 주거용으로 사용 가능한 오피스텔, 기호 2 ~ 기호 6은 도시형생활주택(원룸형)임.

설비내역

위생 및 급배수설비, 난방설비, 화재탐지 및 경보설비, 도시가스설비, 공동현관기 등을 갖추 고 있음.

토지의 형상 및 이용상태

대체로 남서하향 경사지대 내의 부정형 토지로서 공동주택 및 오피스텔 건부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

본건 서측으로 노폭 약 5~8미터의 포장도로에 접하며, 주차장 갖추고 있음.

토지이용계획 및 제한상태

근린상업지역, 제2종일반주거지역, 방화지구, 가로구역별 최고높이 제한지역(2024-06-12) (55m)<건축법>, 가로구역별 최고높이 제한지역(2024-06-12)(75m)<건축법>, 상대보호구역 <교육환경 보호에 관한 법률>임.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상이며, 기타사항 없음.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 기본 정보

사건번호: 부산서부지원 2025타경102193 (5)

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 남OOOO

매각대상: 토지/건물 일괄매각

1.2. 소재지 및 건물 정보

소재지: 부산광역시 사하구 감천동 478 노블리안3 5층502호

건물명: 노블리안3

용도: 도시형생활주택 (원룸형), 오피스텔

건축년도: 2013년

총층수: 6층 (해당 층: 5층)

1.3. 면적 정보

토지면적: 17.64㎡ (약 5.34평)

건물전용면적: 39.05㎡ (약 11.81평)

토지지분: 17.64㎡ (약 5.34평)

건물지분: 39.0513㎡ (약 11.81평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물 제시외면적: 0.00㎡

1.4. 감정가

감정가: 97,000,000원

2. 입지 조건

2.1. 위치 및 주위 환경

본건은 부산광역시 사하구 감천동 소재 '서천초등학교' 동측 인근에 위치합니다.

주위는 공동주택, 오피스텔, 단독주택, 근린생활시설 등으로 형성된 지역입니다.

2.2. 교통 상황

본건까지 차량 접근이 가능하며, 인근에 시내버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다.

2.3. 토지 이용 계획 및 제한 상태

근린상업지역, 제2종일반주거지역, 방화지구, 가로구역별 최고높이 제한지역(55m, 75m), 상대보호구역 등에 해당합니다.

3. 권리 분석

3.1. 권리 분석 요약

등기부등본상 모든 권리(근저당, 주택임차권, 임의경매개시결정 등)는 매각으로 인해 소멸될 예정입니다.

매수인에게 인수되는 권리는 없습니다.

3.2. 임차인 현황

임차인: 한국토지주택공사 (LH)

보증금: 60,000,000원

차임: 0원

전입일자: 2018년 06월 26일

확정일자: 2018년 06월 25일

대항력: 없음

본 임차인은 대항력이 없으며, 보증금 60,000,000원은 말소기준권리보다 늦은 권리이므로 법원 배당 절차에 따라 처리될 것으로 예상됩니다. 인수 보증금은 없습니다.

4. 상권 및 생활 정보

4.1. 상권 분석

인근에 근린생활시설이 형성되어 있어 기본적인 상업 활동이 가능합니다.

도시형생활주택 및 오피스텔로 주로 이용되는 지역입니다.

4.2. 주변 연립, 다세대, 빌라 매매/임대 정보 분석

제공된 최근 매매 정보 분석 결과, 주변 유사 물건들의 면적과 건축연도에 따라 가격 편차가 존재합니다.

2015년 건축된 84.45㎡ 면적의 다세대가 125,000,000원에 거래되었으며, 이는 약 1,480,000원/㎡의 시세를 나타냅니다.

1981년 건축된 42.31㎡ 면적의 연립이 65,000,000원에 거래되었으며, 이는 약 1,536,000원/㎡의 시세를 나타냅니다.

본건(39.05㎡, 2013년 건축)의 경우, 위 정보들을 바탕으로 시세를 추정해 볼 때, 3.3㎡당 약 130만원에서 160만원 수준으로 예상 가능합니다.

이를 환산하면, 약 50,765,000원 (39.05㎡ * 1,300,000원/㎡) 에서 62,480,000원 (39.05㎡ * 1,600,000원/㎡) 사이의 시장 가치를 가질 것으로 보입니다.

4.3. 생활 편의시설

주변에 서천초등학교 등 교육시설 및 상업시설이 위치하여 생활 편의성이 양호합니다.

(주변 시설 검색 결과, 특별한 혐오시설이나 부정적 환경 요소는 확인되지 않았습니다.)

5. 건물 상세 정보

5.1. 건물의 구조 및 상태

철근콘크리트구조 슬래브지붕 6층 건물이며, 본건은 5층 502호입니다.

외벽은 드라이비트 마감 및 치장석 붙임, 내벽은 벽지 마감 등이며, 창호는 새시창입니다.

5.2. 설비 내역

위생 및 급배수설비, 난방설비, 화재탐지 및 경보설비, 도시가스설비, 공동현관기 등을 갖추고 있습니다.

5.3. 공부와의 차이

없음.

6. 잠재적 리스크

6.1. 권리 인수 리스크

매각으로 인해 모든 권리가 소멸되므로, 권리 인수 리스크는 없습니다.

6.2. 시세 대비 감정가 리스크

본건의 감정가는 97,000,000원이나, 제공된 주변 시세 정보를 바탕으로 추정한 본건의 적정 시장 가치는 약 50,765,000원 ~ 62,480,000원 수준으로 보입니다.

이는 감정가가 시세보다 높게 책정되었을 가능성을 시사하며, 낙찰 후 시세 차익을 기대하기 어렵거나 오히려 손실이 발생할 위험이 있습니다.

6.3. 임대차 관련 리스크

임차인 한국토지주택공사(LH)는 대항력이 없어 보증금 반환 관련 리스크는 낮으나, 명도 과정에서의 협의는 필요할 수 있습니다.

7. 투자 포인트

7.1. 권리 분석상 안전성

모든 권리가 소멸되는 안전한 물건입니다.

7.2. 잠재적 저가 매수 기회

감정가 대비 시세가 낮게 형성되어 있을 가능성이 높아, 시세보다 낮은 가격으로 낙찰받을 경우 투자 가치가 있습니다.

8. 종합 의견

본 물건은 부산광역시 사하구 감천동에 위치한 도시형생활주택으로, 법적으로 모든 권리가 소멸되어 안전하게 취득할 수 있는 물건입니다.

교통 및 생활 환경은 양호한 편입니다.

다만, 감정가(97,000,000원)와 제공된 주변 시세 정보에 기반한 추정 시장 가치(약 50,765,000원 ~ 62,480,000원) 간에 상당한 차이가 존재하므로, 입찰 시 시세 조사를 더욱 면밀히 수행하고 감정가 대비 합리적인 수준에서 입찰가를 산정하는 것이 매우 중요합니다.

9. 예상 입찰가

예상 입찰가는 인수되는 보증금이 없다는 점과, 추정 시장 가치(약 50,765,000원 ~ 62,480,000원)를 고려하여 산정했습니다.

감정가(97,000,000원) 대비 낮은 가격으로 낙찰받을 수 있는 기회를 고려하되, 추정 시장 가치 수준에서 보수적으로 접근하는 것이 바람직합니다.

현 시세 및 법적 권리 관계를 고려할 때, 예상 입찰가는 다음과 같이 제안합니다.

예상 입찰가: 65,000,000원

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.