나이스옥션 법원경매 부산서부 2025타경102193 [4] 부산광역시 사하구 감천동 478 노블리안3 5층501호 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 나라 · 평가일 2025.11.29

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 부산광역시 사하구 감천동 소재 '서천초등학교' 동측 인근에 위치하며, 본건의 주위 일대는 공동주택, 오피스텔, 단독주택, 근린생활시설 등으로 형성되어 있음.

교통상황

본건까지 차량 접근 가능하고, 인근에 시내버스정류장이 소재하여 제반 교통 상황 무난함.

건물의 구조

철근콘크리트구조 슬래브지붕 6층 건물인 노블리안3 내 2층 202호 외 5개 호로서 외 벽: 드라이비트 마감 및 치장석 붙임, 내 벽: 벽지 마감 등, 창 호: 새시창임.

이용상태

기호 1[2층 202호]은 주거용으로 사용 가능한 오피스텔, 기호 2 ~ 기호 6은 도시형생활주택(원룸형)임.

설비내역

위생 및 급배수설비, 난방설비, 화재탐지 및 경보설비, 도시가스설비, 공동현관기 등을 갖추 고 있음.

토지의 형상 및 이용상태

대체로 남서하향 경사지대 내의 부정형 토지로서 공동주택 및 오피스텔 건부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

본건 서측으로 노폭 약 5~8미터의 포장도로에 접하며, 주차장 갖추고 있음.

토지이용계획 및 제한상태

근린상업지역, 제2종일반주거지역, 방화지구, 가로구역별 최고높이 제한지역(2024-06-12) (55m)<건축법>, 가로구역별 최고높이 제한지역(2024-06-12)(75m)<건축법>, 상대보호구역 <교육환경 보호에 관한 법률>임.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상이며, 기타사항 없음.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건번호

부산서부지원 2025타경102193 (4)

1.2. 소재지

부산광역시 사하구 감천동 478 노블리안3 5층 501호

1.3. 건물 정보

용도: 도시형생활주택 (원룸형) / 업무시설

준공 연도: 2013년

건물 구조: 철근콘크리트구조

총 층수: 6층

해당 층: 5층

1.4. 면적 정보

토지면적(건물 대지권): 17.30㎡ (약 5.23평)

건물면적(전용면적): 38.30㎡ (약 11.59평)

1.5. 감정가

95,000,000원

1.6. 매각 정보

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

1.7. 채권자

남

1.8. 특이사항

공동담보

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본건은 부산광역시 사하구 감천동에 위치하며, '서천초등학교' 동측 인근에 자리하고 있습니다. 주위 일대는 공동주택, 오피스텔, 단독주택, 근린생활시설 등이 혼재되어 형성된 지역입니다.

2.2. 교통상황

차량 접근이 용이하며, 인근에 시내버스정류장이 소재하여 대중교통 이용 또한 편리합니다. 전반적인 교통 상황은 양호한 편입니다.

2.3. 도로상태

본건 서측으로 노폭 약 5~8미터의 포장도로에 접하고 있으며, 건물 내 주차 공간이 마련되어 있습니다.

2.4. 토지이용계획 및 제한상태

본건 토지는 근린상업지역, 제2종일반주거지역, 방화지구로 지정되어 있으며, 가로구역별 최고높이 제한지역(55m, 75m) 및 상대보호구역에 해당합니다.

3. 권리분석

3.1. 권리관계 요약

본건의 등기부등본상 말소기준권리는 2013년 7월 19일 접수된 남부산농업협동조합의 근저당권(을1)입니다.

3.2. 말소기준권리

을1: 근저당권 (2013-07-19, 남부산농업협동조합, 285,000,000원)

3.3. 인수되는 권리

말소기준권리보다 후순위 권리인 주택임차권(을2), 근저당권(을3) 등은 매각으로 인해 소멸될 예정입니다. 매수인이 인수해야 할 부담은 없습니다.

3.4. 임차인 현황

* 임차인: 한국토지주택공사

보증금: 55,000,000원

차임: 0원

전입일자: 2021-05-25

확정일자: 2018-10-15

배당신고일자: 2021-07-13

대항력: 없음

3.5. 인수 보증금 합계

0원

3.6. 주의 문구

상기 임차인 한국토지주택공사는 대항력이 없는 것으로 확인됩니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 시세 분석

제공된 주변 시세 자료에 따르면, 인근 건물들의 매매가는 다음과 같습니다.

* 혜화 (연립, 1981년 준공, 42.31㎡): 2026년 3월, 6,500만원 (약 154만원/㎡)

* 금목빌라 (다세대, 1998년 준공, 68.96㎡): 2026년 3월, 4,000만원 (약 58만원/㎡)

* 한마음시티빌 (다세대, 2015년 준공, 84.45㎡): 2026년 7월, 12,500만원 (약 148만원/㎡)

4.2. 본건과의 비교

본건 노블리안3 건물은 2013년에 준공되어 주변의 오래된 건물들에 비해 신축에 속합니다. 전용면적 38.30㎡ (약 11.59평) 기준, 감정가는 9,500만원(약 248만원/㎡)으로, 최근 시세가 확인된 유사 연식의 한마음시티빌(약 148만원/㎡)이나 혜화(약 154만원/㎡)의 시세보다 다소 높게 책정되어 있습니다. 이는 본건 건물의 신축 연식 및 입지적 특성을 반영한 것으로 보입니다.

4.3. 상권 특성

본건이 위치한 감천동 일대는 주거 및 상업 기능이 복합된 지역으로, 생활 편의시설 접근성이 양호한 편입니다.

5. 생활정보

5.1. 건물 구조 및 내부 상태

본건은 철근콘크리트구조 슬래브지붕 6층 건물인 노블리안3 내 5층 501호이며, 내부 마감은 벽지, 새시창 등으로 이루어져 있습니다.

5.2. 이용 상태

본건은 도시형생활주택(원룸형)으로 주거용으로 사용 가능하며, 오피스텔 용도로도 활용 가능합니다.

5.3. 설비 내역

건물에는 기본적인 위생 및 급배수 설비, 난방 설비, 화재 탐지 및 경보 설비, 도시가스 설비, 공동현관기 등이 갖추어져 있습니다.

5.4. 주변 편의시설

단지 인근에 서천초등학교가 위치하여 교육 환경을 고려할 수 있으며, 주변 상업시설 이용이 편리합니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 감정가와 시세 비교

감정가(약 248만원/㎡) 대비 주변 유사 건물의 최근 실거래가(약 148~154만원/㎡) 사이에 상당한 차이가 존재합니다. 이는 향후 낙찰가 결정 시 고려해야 할 부분으로, 감정가가 실제 시장가치보다 높게 평가되었을 가능성이 있습니다.

6.2. 시장 변동성

부동산 시장은 금리, 경제 상황 등 외부 요인에 따라 변동될 수 있으므로, 투자 결정 시 시장 상황을 주시해야 합니다.

6.3. 법규 제한

근린상업지역, 제2종일반주거지역, 방화지구, 가로구역별 최고높이 제한지역, 상대보호구역 등 다양한 법규의 적용을 받습니다. 이는 재건축, 증축 등 향후 건물 이용이나 개발에 제한을 줄 수 있습니다.

7. 투자 포인트

7.1. 신축 건물

2013년 준공된 비교적 현대적인 건물로, 노후된 주변 건물 대비 자산 가치 유지 및 관리에 유리합니다.

7.2. 명확한 권리 관계

말소기준권리 하 모든 등기사항 및 임차인의 권리는 소멸되어, 매수인이 인수할 추가적인 부담이 없습니다.

7.3. 편리한 교통 및 입지

시내버스 정류장 인접, 차량 접근 용이 등 교통이 편리하며, 주거 및 상업시설이 혼재된 지역에 위치합니다.

7.4. 다용도 활용 가능성

도시형생활주택 및 오피스텔 용도로 활용이 가능하여 임대 수익 또는 실거주 시 유연성이 높습니다.

8. 종합 의견

8.1. 물건 요약

본건은 부산 사하구 감천동에 위치한 노블리안3 건물 내 5층 501호 도시형생활주택으로, 2013년 준공된 비교적 신축이며 권리 관계가 깨끗합니다.

8.2. 투자 매력도

감정가와 최근 시세 간의 괴리가 존재하지만, 명확한 권리 관계, 현대적인 건물 상태, 편리한 입지 조건 등을 고려할 때, 시세 대비 합리적인 가격으로 취득할 경우 투자 가치가 있다고 판단됩니다.

9. 예상 입찰가

9.1. 산정 근거

감정가 95,000,000원을 기준으로 하되, 주변 실거래가 추세를 고려하여 보수적으로 산정하였습니다. 인수되는 임차 보증금이 없으므로, 감정가 대비 약 85% 수준에서 입찰가를 설정하는 것을 제안합니다.

9.2. 최종 예상 입찰가

85,000,000원

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.