나이스옥션 법원경매 부산서부 2025타경102211 [2] 부산광역시 강서구 대저2동 2478-1 공장 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 오상호 · 평가일 2025.12.09

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 부산광역시 강서구 대저2동 소재 '덕두초등학교' 남측 인근에 소재하는 토지로서, 부근은 소규모 공장 및 단독주택, 학교, 농경지 등으로 형성되어 있는 시가지주변 경지정 리지대로서, 제반 주위환경은 보통임.

위치 및 주위환경

본건은 부산광역시 강서구 대저2동 소재 "대저고등학교" 북측 인근에 소재하는 부동산으로서 부근은 단독주택, 각종 근린생활시설 및 아파트단지 등으로 형성되어 있으며, 제반 주위 환 경은 보통임.

교통상황

본건 기호(3,4)까지 차량출입이 가능하며, 인근에 시내버스정류장이 소재하는 바 대중교통사정은 보통임.

교통상황

본건까지 인접필지를 통해 차량출입 가능하며, 인근에 시내버스정류장 및 부산김해경전철 덕두역이 소재하는 바 제반 교통사정은 보통임.

형태 및 이용상태

기호(3): 본건은 인접필지와 대체로 등고 평탄한 자루형의 토지로서 공업용 건부지로 이용중임. 기호(4): 본건은 인접필지와 대체로 등고 평탄한 세장형의 토지로서, 주거나지 상태임.

형태 및 이용상태

인접필지와 대체로 등고 평탄하게 조성된 사다리형의 토지로서, 주거나지로 이용중임.

인접 도로상태

본건은 지적도상 맹지이나, 남서측으로 인근 아파트단지의 약 8미터 폭의 일부 포장계획도로와 접함.

인접 도로상태

기호(3): 본건 동측으로 폭 약 6미터의 포장도로와 접함. 기호(4): 본건은 지적도상 맹지이나 인접토지(본건 기호(3))을 통한 차량출입 가능함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 준주거지역(2017-08-09), 기반시설부담구역(2017-11-15), 제1종지구단위계획구역(공항마을), 소로2류(폭 8m~10m)(2024-12-25)(소로2류(W 8M)(2-280)(접합), 상대보호구역(2016-12-30)<교육 환경 보호에 관한 법률>, 비행안전제5구역(전술)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 역사문화환경보존 지역<부산광역시지정문화재보호조례>

토지이용계획 및 제한상태

기호(3): 도시지역, 제1종일반주거지역,(공항마을), 제1종지구단위계획구역(공항마을), 소로2류 (폭 8M~10M)(접합), 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(2016-12 -30)<교육환경 보호에 관한 법률>, 비행안전제5구역(전술)<군사기지 및 군사시설 보호 법>, 역사문화환경보존지역<부산광역시지정문화재보호조례> 기호(4): 도시지역, 제1종일반주거지역,(공항마을), 제1종지구단위계획구역(공항마을), 소로2류 (폭 8M~10M)(저촉), 주차장(저촉), 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대 보호구역(2016-12-30)<교육환경 보호에 관한 법률>, 비행안전제5구역(전술)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 역사문화환경보존지역<부산광역시지정문화재보호조례>

제시목록 외의 물건

없음.

제시목록 외의 물건

없음.

공부와의 차이

없음.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

(1)임대관계: 미상임. (2)기 타: 없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계: 미상임. 2) 기 타: 없 음.

건물감정평가요항표

건물의 구조

기호(2) : 일반철골구조 샌드위치판넬지붕 단층 건물로서 외, 내벽: 하단부분 1미터 조적위 페인팅마감, 상부 판넬마감 주기둥(H-beam: 350x175㎜ 천장: 철골 트러스트위 판넬 마감, 창호: 샷시창 구조임. 바닥: 에폭시 및 타일붙임 마감.

이용상태

기호(2) : 제2종 근린생활시설(제조업소(주)브리앙씨엠)로 이용중임.

설비내역

기호(2) : 위생 및 급.배수 설비.

부합물 및 종물

없음.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1)임대관계 : 미상임. 2)기 타 : 없 음.

물건 비고

- 일괄매각
- 목록3,4. 지적도상 맹지이나, 인접토지(목록3)를 통한 차량출입 가능.
- 목록4 토지는 공부상 '답'이나, 현황 '공터'로 보여지며, 경계는 육안으로 확인불가.
도시계획시설 '도로 및 주차장'에 저촉되어 이를 감안하여 최저매각가격 산정함.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

2.

물건 기본 정보

1.1. 사건 기본 정보

* 사건번호: 부산서부지원 2025타경102211 (2)

* 경매구분: 부동산임의경매

* 채권자: 농업협동조합자산관리회사

1.2. 물건 현황

* 소재지: 부산광역시 강서구 대저2동 2478-1 (신주소: 부산광역시 강서구 공항로743번길 48-41)

* 용도: 제2종 근린생활시설 (제조업소)

* 감정가: 3,227,624,000원

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

1.3. 토지 정보

* 토지 면적: 1493.00㎡ (약 451.62평)

* 토지 제시외 면적: 0.00㎡

* 토지 이용 계획 및 제한 상태: 도시지역, 준주거지역, 제1종지구단위계획구역(공항마을), 소로2류, 상대보호구역, 비행안전제5구역, 역사문화환경보존지역 등.

* 토지 형태 및 이용 상태:

* 본건 토지(목록 3, 4)는 대체로 등고평탄하게 조성되어 있습니다.

* 기호(3) 토지는 공업용 건부지로 이용 중이며, 자루형의 토지입니다.

* 기호(4) 토지는 공부상 '답'이나 현황 '공터'로 보이며, 주거나지 상태입니다.

1.4. 건물 정보

* 건물 면적: 391.28㎡ (약 118.37평)

* 건물 제시외 면적: 0.00㎡

* 건물 구조: 일반철골구조 샌드위치판넬지붕 단층

* 사용승인일: 2015-04-27

2. 입지조건

2.1. 주변 환경

* 본건은 부산광역시 강서구 대저2동 소재 '덕두초등학교' 남측 인근 및 '대저고등학교' 북측 인근에 위치합니다.

* 부근은 소규모 공장, 단독주택, 학교, 농경지, 각종 근린생활시설, 아파트 단지 등이 혼재된 시가지 주변 경지 정리 지구를 형성하고 있으며, 주위 환경은 보통 수준입니다.

2.2. 교통 상황

* 본건까지 차량 출입이 가능하며, 인접 필지를 통해 접근할 수 있습니다.

* 인근에 시내버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다.

* 부산김해경전철 덕두역이 인근에 위치하여 교통 여건은 보통입니다.

2.3. 도로 상태

* 본건 토지는 지적도상 맹지이나, 남서측으로 인근 아파트 단지의 약 8미터 폭의 포장 계획도로와 접해 있습니다.

* 기호(3) 토지는 동측으로 폭 약 6미터의 포장도로와 접해 있으며, 기호(4) 토지는 인접 토지(기호 3)를 통해 차량 출입이 가능합니다.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

* 말소기준권리는 2015-05-06 접수된 농업협동조합자산관리회사의 근저당권 (을2)입니다.

3.2. 등기부 현황

* 토지 등기부 채권 총액: 3,182,610,823원

* 건물 등기부 채권 총액: 3,161,518,020원

* 경매개시결정 등기: 2025-11-27 접수된 농업협동조합자산관리회사의 임의경매 (을18, 갑10)입니다.

* 말소 대상 권리: 근저당권, 가압류, 압류 등 대부분의 권리가 말소 기준 권리보다 후순위에 있어 매각으로 인해 소멸될 것으로 예상됩니다.

* 인수되는 권리: 지상권 등 매각으로 소멸되지 않는 권리는 현재 없는 것으로 파악됩니다.

3.3. 임차인 현황

* 임차인: (주)브리앙씨엠이경복 (이 )

* 보증금: 50,000,000원

* 차임: 4,500,000원

* 전입/사업자등록일: 2024-07-18

* 확정일자: 미상

* 배당신고일자: 2025-12-24

* 대항력: 없음

* 인수 보증금: 0원 (대항력이 없어 낙찰자가 인수할 보증금은 없는 것으로 판단됩니다.)

4. 상권분석

* 본 물건이 위치한 부산 강서구 대저2동 일대는 공업시설, 주거시설, 농경지 등이 복합적으로 혼재된 지역입니다.

* 소규모 공장 및 제조업소로 이용 중인 점을 감안할 때, 해당 업종 관련 사업체 운영에 적합한 입지입니다.

* 도시지역, 준주거지역, 제1종지구단위계획구역(공항마을) 등으로 지정되어 있어 관련 도시계획에 따른 개발 가능성 및 제한사항을 확인해야 합니다.

* 부산김해경전철 덕두역과의 접근성은 물류 및 유통 관련 사업에 긍정적인 요소로 작용할 수 있습니다.

5. 생활정보

* 교육 시설: 덕두초등학교, 대저고등학교가 인근에 위치합니다. (상대보호구역 지정 여부 확인 필요)

* 편의 시설: 인근 근린생활시설 및 아파트 단지의 편의시설 이용이 가능합니다.

* 교통: 시내버스정류장 및 부산김해경전철 덕두역을 통해 대중교통 이용이 편리합니다.

6. 잠재적 리스크

* 맹지: 지적도상 맹지이나 인접 토지를 통한 차량 출입이 가능합니다. 도로 이용에 대한 안정성 및 추후 도로 관련 문제 발생 가능성을 염두에 두어야 합니다.

* 토지 현황 및 도시계획시설 저촉: 목록4 토지는 공부상 '답'이나 현황 '공터'로 보이며, 도시계획시설 '도로 및 주차장'에 저촉됩니다. 이는 향후 토지 이용에 제한을 줄 수 있으며, 최저매각가격 산정 시 반영되었습니다.

* 항공 관련 영향: 본건은 김해국제공항 인근에 위치하며 비행안전제5구역으로 지정되어 있어 항공기 소음 및 관련 규제에 대한 영향을 받을 수 있습니다.

7. 종합 의견

* 본 물건은 부산 강서구 대저2동에 소재한 공장(제2종 근린생활시설) 및 토지 일괄 매각 건입니다.

* 감정가는 약 32억 2천만원이며, 등기부상 다수의 채권 총액이 존재하나 말소기준권리 이후의 권리는 매각으로 소멸될 것으로 예상되어 권리상의 큰 문제는 없을 것으로 보입니다.

* 지적도상 맹지 및 도시계획시설 저촉 등 일부 리스크 요인이 있으나, 인접 토지를 통한 차량 접근 가능 및 감안된 가격 책정으로 일부 상쇄될 수 있습니다.

* 대항력 없는 임차인이 존재하여 보증금 인수 부담이 없습니다.

* 공장, 제조업소 등 사업 목적을 위한 부지 및 건물로 활용 가치가 있을 것으로 판단됩니다.

8. 투자 포인트

* 위치적 이점: 부산 강서구는 김해국제공항 및 주요 산업단지와 인접하여 물류 및 산업 시설 개발에 유리한 입지입니다.

* 실사용 가치: 현재 제2종 근린생활시설(제조업소)로 이용 중이며, 공장 등 산업 용도로 즉시 활용 가능한 건물입니다.

* 권리 관계 명확: 말소기준권리 이후의 권리들은 매각으로 소멸될 예정이며, 인수 부담이 있는 임차인이 없어 권리 분석이 비교적 명확합니다.

* 가격 경쟁력: 감정가를 기준으로 향후 시장 상황 및 물건의 잠재적 가치를 고려한 합리적인 입찰을 통해 시세 차익을 기대할 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

* 인수 보증금 합계: 0원

* 본 물건의 정확한 예상 입찰가 산정을 위해서는 현장 답사를 통한 실사, 주변 시세 조사, 향후 토지 이용 계획 및 개발 가능성 등에 대한 면밀한 추가 분석이 필수적입니다.

* 제시된 리스크 요인(맹지, 도시계획시설 저촉, 항공 소음 등)을 고려하여, 감정가의 85% ~ 95% 수준에서 입찰가를 검토해 볼 수 있습니다. (약 27억 4천만원 ~ 30억 7천만원)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.