나이스옥션 법원경매 부산서부 2025타경102193 [2] 부산광역시 사하구 감천동 478 노블리안3 4층401호 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 나라 · 평가일 2025.11.29

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 부산광역시 사하구 감천동 소재 '서천초등학교' 동측 인근에 위치하며, 본건의 주위 일대는 공동주택, 오피스텔, 단독주택, 근린생활시설 등으로 형성되어 있음.

교통상황

본건까지 차량 접근 가능하고, 인근에 시내버스정류장이 소재하여 제반 교통 상황 무난함.

건물의 구조

철근콘크리트구조 슬래브지붕 6층 건물인 노블리안3 내 2층 202호 외 5개 호로서 외 벽: 드라이비트 마감 및 치장석 붙임, 내 벽: 벽지 마감 등, 창 호: 새시창임.

이용상태

기호 1[2층 202호]은 주거용으로 사용 가능한 오피스텔, 기호 2 ~ 기호 6은 도시형생활주택(원룸형)임.

설비내역

위생 및 급배수설비, 난방설비, 화재탐지 및 경보설비, 도시가스설비, 공동현관기 등을 갖추 고 있음.

토지의 형상 및 이용상태

대체로 남서하향 경사지대 내의 부정형 토지로서 공동주택 및 오피스텔 건부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

본건 서측으로 노폭 약 5~8미터의 포장도로에 접하며, 주차장 갖추고 있음.

토지이용계획 및 제한상태

근린상업지역, 제2종일반주거지역, 방화지구, 가로구역별 최고높이 제한지역(2024-06-12) (55m)<건축법>, 가로구역별 최고높이 제한지역(2024-06-12)(75m)<건축법>, 상대보호구역 <교육환경 보호에 관한 법률>임.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상이며, 기타사항 없음.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

본건은 부산광역시 사하구 감천동 478 노블리안3 4층 401호에 소재한 도시형생활주택입니다.

사건번호는 부산서부지원 2025타경102193 (2)이며, 부동산 임의경매로 진행됩니다.

감정평가액은 95,000,000원입니다.

토지 면적은 17.30㎡ (약 5.23평)이며, 건물 면적은 38.30㎡ (약 11.59평)입니다.

매각 대상은 토지와 건물 일괄 매각입니다.

채권자는 남OOOO이며, 경매는 남부산농업협동조합에 의해 신청되었습니다.

1.1. 건물 현황

본건이 속한 노블리안3 건물은 2013년 1월 31일에 사용승인을 받은 철근콘크리트구조 슬래브지붕 6층 건물입니다.

전유 부분은 4층 401호이며, 공동주택 및 업무시설로 이용 가능한 도시형생활주택(원룸형)입니다.

외벽은 드라이비트 마감 및 치장석 붙임, 내벽은 벽지 마감, 창호는 새시창으로 되어 있습니다.

위생 및 급배수 설비, 난방 설비, 화재 탐지 및 경보 설비, 도시가스 설비, 공동현관기 등이 갖추어져 있습니다.

1.2. 토지 현황

토지는 대체로 남서하향 경사지대의 부정형 토지로서, 본건 건물(공동주택 및 오피스텔)의 건부지로 이용 중입니다.

토지 이용계획상 근린상업지역, 제2종일반주거지역, 방화지구, 가로구역별 최고높이 제한지역(55m, 75m), 상대보호구역에 해당합니다.

공부와의 차이는 없습니다.

2. 입지조건

본건은 부산광역시 사하구 감천동 소재 '서천초등학교' 동측 인근에 위치하고 있습니다.

주변은 공동주택, 오피스텔, 단독주택, 근린생활시설 등이 혼재된 지역입니다.

2.1. 교통 및 도로

차량으로 본건까지 접근이 가능하며, 인근에 시내버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

본건 서측으로는 노폭 약 5~8미터의 포장도로에 접해 있으며, 주차 공간도 확보되어 있습니다.

3. 권리분석

등기부등본상 말소기준권리는 2013년 7월 19일 접수된 남부산농업협동조합의 근저당(을1)입니다.

본 경매(갑8, 남부산농업협동조합 신청)로 인해 을1, 을2, 을3, 갑8 등 모든 권리는 매각으로 소멸될 예정입니다.

따라서 낙찰자는 인수해야 할 부담이 없는 깨끗한 권리를 취득하게 됩니다.

3.1. 임차인 현황

임차인으로 하상일이 확인되며, 보증금 55,000,000원, 차임 50,000원에 2020년 8월 19일 전입 및 확정일자를 받았습니다.

배당신고일자는 2026년 2월 2일이며, 대항력은 없는 것으로 분석됩니다.

인수되는 보증금은 0원입니다.

임대 관계는 미상으로 기재되어 있으나, 상기 임차인 정보에 따라 분석되었습니다.

3.2. 등기부채권 총액

등기부상 채권 총액은 354,000,000원입니다.

3.3. 물건명세서 참고사항

물건명세서 작성일은 2026년 8월 16일이며, 매각으로 소멸되지 않는 권리로는 지상권이 명시되어 있습니다.

다만, 해당 물건에 지상권이 설정되어 있는지 여부는 별도 확인이 필요합니다. (제공된 정보상으로는 지상권에 대한 상세 내용 없음)

4. 상권분석

본건은 공동주택, 오피스텔, 근린생활시설 등이 혼재된 지역에 위치하고 있어, 주거 및 상업 기능이 복합적으로 나타납니다. '서천초등학교'가 인근에 있어 학군 관련 잠재적 수요가 있을 수 있습니다.

4.1. 주변 시세 분석

제공된 최근 매매 정보는 주로 주변의 연립 및 다세대 주택에 대한 내용입니다.

- 혜화 (연립, 1981년식, 42.31㎡): 2026년 3월, 6,500만원 (약 153.6만원/㎡)

- 금목빌라 (다세대, 1998년식, 68.96㎡): 2026년 3월, 4,000만원 (약 58.0만원/㎡) - 해당 거래는 면적 대비 매우 낮은 가격으로, 특이사항 확인 필요

- 한마음시티빌 (다세대, 2015년식, 84.45㎡): 2026년 7월, 12,500만원 (약 148.0만원/㎡)

본건은 2013년 준공된 도시형생활주택으로, 제공된 연립/다세대 매매가와 직접적인 비교는 어렵습니다.

그러나 주변 지역의 부동산 가치 추세를 파악하는 데는 참고가 됩니다.

유사 시기에 지어진 건물들을 기준으로 평당가를 환산할 경우, 약 148만원 ~ 153만원/㎡ 수준으로 추정됩니다.

5. 생활정보

본건은 4층에 위치한 도시형생활주택(원룸형)으로, 주거용으로 이용 가능합니다.

건물은 2013년 준공되어 비교적 신축에 속하며, 기본적인 주거 설비(난방, 위생, 급배수, 도시가스 등)가 갖추어져 있습니다.

인근에 서천초등학교가 소재하며, 상가 시설들도 혼재되어 있어 생활 편의시설 접근성이 양호한 편입니다.

6. 잠재적 리스크

* 건축법상 가로구역별 최고 높이 제한 지역(55m, 75m)에 해당합니다.

* 교육환경 보호에 관한 법률에 따른 상대보호구역입니다.

* 제공된 주변 매매 사례 중 '금목빌라'의 거래 가격(4,000만원/68.96㎡)은 일반적인 시세와 괴리가 커 보이므로, 해당 물건의 거래 경위나 특수성을 면밀히 확인해야 합니다.

* 간혹 노블리안3 건물 자체에 대한 추가적인 관리상 문제점이나 하자 발생 가능성에 대한 사전 점검이 필요할 수 있습니다.

7. 종합 의견

본건은 부산 사하구 감천동에 위치한 신축급 도시형생활주택으로, 권리 관계가 매우 깔끔하며 인수할 보증금이나 부담이 없는 물건입니다.

입지적으로도 서천초등학교 인근으로 생활 환경이 양호한 편이며, 교통 접근성도 무난합니다.

다만, 주변 유사 부동산의 최근 매매가격을 고려할 때, 감정평가액 9,500만원에 대한 시세 적정성을 면밀히 검토할 필요가 있습니다. 제공된 유사 부동산 매매 사례들을 바탕으로 산정한 추정가는 감정가보다 낮게 나타나고 있습니다.

8. 투자 포인트

* 낙찰 후 인수되는 권리 및 임차보증금이 없어 명도 및 소유권 이전 절차가 비교적 용이합니다.

* 2013년 준공된 건물로, 연식 대비 상태가 양호할 것으로 예상되며, 도시형생활주택(원룸형)으로서 소액 투자 또는 실거주 목적에 적합할 수 있습니다.

* 감정가 대비 시세 차익을 기대할 수 있는 가격으로 낙찰받을 경우, 추가적인 수익을 창출할 가능성이 있습니다.

9. 예상 입찰가

감정가는 95,000,000원입니다.

건물 면적 38.30㎡ (약 11.59평) 기준, 주변 연립/다세대 유사 매매 사례의 평당가(약 148만원 ~ 153만원/㎡)를 적용하여 보수적으로 산정하면, 약 5,600만원 ~ 5,900만원 수준의 시세가 추정됩니다.

이는 감정가 9,500만원보다 현저히 낮은 금액입니다.

제공된 유사 부동산의 시세 정보와 감정가의 차이가 큰 점을 감안할 때, 본 건의 정확한 현 시세 파악 및 감정가 산정 근거에 대한 심층적인 분석이 필요합니다.

경매 컨설턴트로서, 해당 물건의 잠재적 가치, 향후 시세 변동 가능성, 그리고 낙찰 후 예상되는 명도 비용 및 기타 부대 비용을 종합적으로 고려하여 7,500만원 ~ 8,500만원 범위 내에서 입찰가를 결정하는 것을 권장 합니다.

단, 본 입찰가 제시는 제공된 제한적인 정보를 바탕으로 한 것이므로, 반드시 현장 방문 및 추가적인 시세 조사를 통해 최종 입찰가를 결정하시기 바랍니다. '금목빌라'와 같이 특이 거래 사례는 제외하고 분석하였습니다.

주변 지역에 혐오시설은 직접적으로 확인되지 않았으나, 입찰 전 해당 지역에 대한 상세한 지리 정보 및 민원 이력 등을 추가로 확인하는 것이 좋습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.