나이스옥션 법원경매 부산서부 2025타경102193 [3] 부산광역시 사하구 감천동 478 노블리안3 4층402호 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 나라 · 평가일 2025.11.29

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 부산광역시 사하구 감천동 소재 '서천초등학교' 동측 인근에 위치하며, 본건의 주위 일대는 공동주택, 오피스텔, 단독주택, 근린생활시설 등으로 형성되어 있음.

교통상황

본건까지 차량 접근 가능하고, 인근에 시내버스정류장이 소재하여 제반 교통 상황 무난함.

건물의 구조

철근콘크리트구조 슬래브지붕 6층 건물인 노블리안3 내 2층 202호 외 5개 호로서 외 벽: 드라이비트 마감 및 치장석 붙임, 내 벽: 벽지 마감 등, 창 호: 새시창임.

이용상태

기호 1[2층 202호]은 주거용으로 사용 가능한 오피스텔, 기호 2 ~ 기호 6은 도시형생활주택(원룸형)임.

설비내역

위생 및 급배수설비, 난방설비, 화재탐지 및 경보설비, 도시가스설비, 공동현관기 등을 갖추 고 있음.

토지의 형상 및 이용상태

대체로 남서하향 경사지대 내의 부정형 토지로서 공동주택 및 오피스텔 건부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

본건 서측으로 노폭 약 5~8미터의 포장도로에 접하며, 주차장 갖추고 있음.

토지이용계획 및 제한상태

근린상업지역, 제2종일반주거지역, 방화지구, 가로구역별 최고높이 제한지역(2024-06-12) (55m)<건축법>, 가로구역별 최고높이 제한지역(2024-06-12)(75m)<건축법>, 상대보호구역 <교육환경 보호에 관한 법률>임.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상이며, 기타사항 없음.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호

부산서부지원 2025타경102193 (3)

소재지

부산광역시 사하구 감천동 478 노블리안3 4층 402호

물건종별

도시형생활주택 (집합건물)

건물면적

전용면적 39.05㎡ (약 11.81평)

토지면적

대지권 17.64㎡ (약 5.34평)

감정가격

97,000,000원

매각대상

토지/건물 일괄매각

경매구분

부동산 임의경매

채권자

남OOOO (남부산농업협동조합)

건축물 준공일

2013년 7월 10일

2. 입지조건

본건은 부산광역시 사하구 감천동 소재 '서천초등학교' 동측 인근에 위치하고 있습니다.

주위로는 공동주택, 오피스텔, 단독주택, 근린생활시설 등이 혼재되어 형성된 지역입니다.

차량 접근이 가능하며, 인근에 시내버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다.

본건 서측으로는 노폭 약 5~8미터의 포장도로에 접하고 있으며, 주차 공간도 확보되어 있습니다.

토지이용계획 상으로는 근린상업지역, 제2종일반주거지역, 방화지구, 가로구역별 최고 높이 제한 지역 등에 해당합니다.

3. 권리분석

말소기준권리

2013년 7월 19일 접수된 남부산농업협동조합의 근저당권입니다.

매각으로 소멸되는 권리

말소기준권리보다 후순위인 을구의 근저당권(최현욱), 전세권설정(김종율), 주택임차권(김종율), 그리고 임의경매개시결정(남부산농업협동조합)은 매각으로 모두 소멸될 것으로 예상됩니다.

인수되는 권리

매각으로 소멸되지 않는 권리사항은 "없음"으로 기재되어 있습니다. 단, 등기부상 지상권개요가 있으나 상세 내용이 없어 확인이 필요합니다.

임차인 현황

* 임차인: 김종율

* 보증금: 60,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2022년 8월 5일

* 확정일자: 2022년 7월 14일

* 배당신고일자: 2025년 2월 10일

* 대항력: 없음

* 인수 보증금: 0원

임차인 김종율은 대항력이 없으므로, 보증금 전액을 배당받지 못하더라도 낙찰자가 인수할 보증금은 없습니다.

4. 상권분석

본 물건이 소재한 감천동 일대는 주거시설과 상업시설이 혼재된 지역입니다.

주변에 공동주택 및 오피스텔이 다수 분포하고 있어 기본적인 배후 수요는 확보되어 있습니다.

상업시설은 주로 근린생활시설 형태로 분포하며, 지역 주민들을 위한 편의시설이 일부 갖춰져 있습니다.

큰 상업지구나 유흥가는 아니지만, 지역 생활권을 고려한 소규모 상권이 형성되어 있습니다.

5. 생활정보

본 건물은 2013년에 준공되어 비교적 신축에 속하는 도시형생활주택입니다.

내부 구조는 원룸형으로, 1인 가구 또는 소규모 가구에 적합합니다.

편의시설로는 인근 버스정류장을 통한 대중교통 이용이 가능하며, 차량 접근성이 좋습니다.

교육 시설로는 서천초등학교가 인근에 위치하고 있으며, 해당 지역은 교육환경 보호구역에 해당합니다.

주변에 대형마트나 백화점과 같은 편의시설이 밀집해 있지는 않으나, 지역 내에서 기본적인 생활이 가능합니다.

주변 지도 검색 결과, 특별한 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

6. 잠재적 리스크

임차인 관련: 김종율 임차인은 대항력이 없으며 인수 보증금도 0원이지만, 혹시 모를 배당 누락에 대비하여 추가적인 확인이 필요할 수 있습니다.

건물 노후화: 2013년 준공으로 비교적 신축이나, 주변에 오래된 건물들도 존재하므로 지역 전체의 노후화 경향을 함께 고려해야 합니다.

토지이용규제: 방화지구, 가로구역별 최고 높이 제한 지역 등 건축 및 개발에 관한 규제가 존재합니다.

7. 종합 의견

본건은 부산광역시 사하구 감천동에 위치한 도시형생활주택으로, 2013년 준공된 비교적 신축 건물입니다.

토지와 건물을 일괄 매각하여 권리 관계가 명확하며, 말소기준권리 이하 모든 권리는 소멸될 것으로 예상됩니다.

임차인 또한 대항력이 없어 낙찰자에게 인수되는 권리 부담은 없을 것으로 판단됩니다.

다만, 제공된 주변 시세 데이터(JSON)와 감정가(97,000,000원) 사이에 상당한 차이가 존재하므로, 정확한 시세 조사를 통해 입찰가를 산정해야 합니다.

8. 투자 포인트

비교적 신축 건물: 2013년 준공으로 비교적 최신 건물에 해당하여 내부 상태 및 활용도가 양호할 것으로 예상됩니다.

권리 관계 명확: 모든 권리가 매각으로 소멸되어 명확한 소유권을 확보할 수 있습니다.

일괄매각 장점: 토지와 건물을 함께 취득하므로 향후 활용에 유리합니다.

지역 내 주거 수요: 감천동 지역의 도시형생활주택에 대한 꾸준한 수요를 기대할 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

감정가격: 97,000,000원

주변 시세 분석 (제공된 JSON 데이터 기준)

최근 거래된 주변 연립, 다세대 주택의 면적 대비 가격을 분석한 결과, 본 건(전용면적 39.05㎡)의 시장 가치는 제공된 JSON 데이터 상으로는 감정가보다 낮게 형성될 가능성이 있습니다. 예를 들어, 2015년에 준공된 84.45㎡ 면적의 '한마음시티빌'이 125,000,000원에 거래된 점을 고려하면, 본 건의 3.3㎡당 가격은 약 150만원 내외로 추정될 수 있습니다. 이를 39.05㎡에 적용 시 약 5,800만원 수준의 가치가 산출됩니다. 이처럼 JSON 데이터와 감정가 사이에 큰 괴리가 있으므로, 실제 현장 조사 및 최근 실거래가, 유사 물건의 시세 등을 면밀히 조사하여 입찰가를 결정해야 합니다.

인수 보증금 합계가 0원이므로, 낙찰자는 임차인에게 별도의 보증금을 추가로 지급할 의무가 없습니다.

위와 같은 분석 및 시장 상황을 고려할 때, 합리적인 입찰가를 산정하기 위해서는 감정가 97,000,000원을 기준으로 하되, 제공된 JSON 데이터의 시세 추정치(약 5,800만원 ~ 6,000만원)와 실제 시장 가치를 비교하여 보수적으로 접근할 필요가 있습니다.

따라서, 본 건에 대한 예상 입찰가는 다음과 같이 제안합니다.

추정 입찰가 범위: 70,000,000원 ~ 80,000,000원

이는 제공된 제한적인 정보에 기반한 추정치이며, 실제 투자 결정 시에는 반드시 현장 방문을 통해 물건 상태를 확인하고, 상세한 권리 분석 및 주변 시세 조사를 추가로 진행하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.